פקר נ' דרוויש ואח'

פסק דין

במסגרת פסק דין זה, שתי שאלות עומדות להכרעתי: האם זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים מהווה הסכם מחייב או שהוא אך שלב במשא ומתן החוזי בין הצדדים ואינו משקף את גמירת הדעת של הצדדים? ככל שיקבע כי זיכרון הדברים הינו הסכם מחייב, האם, כטענת התובעת, הנתבעים הפרו אותו?

רקע עובדתי:

במועדים הרלבנטיים לתובענה זו, התובעת היתה, הבעלים של דירה בת 3 חדרים בקומת הקרקע ברחוב שדרות נווה יעקב 6/41 ירושלים הידועה כגוש 30642 חלקה 14 תת חלקה 3 (להלן: "הדירה").

הנתבעים הגיעו לדירתה של התובעת באמצעות המתווך מר שלם ישראל, הצד השלישי בהליך זה (להלן: "המתווך"), והביעו עניין ברכישת הדירה.

ביום 4.3.08 לאחר מספר ביקורים בדירה, חתמו הנתבעים והתובעת על זיכרון דברים ראשון ובו התחייבו הצדדים לחתום על הסכם שמכוחו תימכר הדירה לנתבעים כנגד תמורה בסך של 685,000 ₪. (להלן: "זיכרון הדברים הראשון"). עוד נקבע בזיכרון הדברים הראשון כי אם יוטל היטל השבחה על הדירה, התובעת היא שתשא בתשלומו.

למחרת היום חתמו הצדדים על זיכרון דברים נוסף, אשר נוסח על ידי בא כוחה של התובעת, ונערך ונחתם במשרדו (להלן: "זיכרון הדברים השני"). בזיכרון הדברים השני הוסכם כי אם יוטל היטל השבחה על הדירה, הצדדים ישאו בו בחלקים שווים. בנוסף הסכימו הצדדים כי היה ומי מהם יפר את זיכרון הדברים הוא ישלם לצד שכנגד פיצויים מוסכמים, בסך של 40,000 ₪. הצדדים הסכימו בכתב כי זיכרון הדברים הראשון בוטל עם חתימת זיכרון הדברים השני.

בזיכרון הדברים השני הוסכם גם, כי בין הצדדים יערך חוזה אשר ייחתם לכל המאוחר ביום 16.3.08.

כתנאי לחתימה על זיכרון הדברים השני הפקידו הנתבעים בידי התובעת סך של 1,100 ₪.

ביום 12.3.08 המציא בא כוח התובעת לנתבעים, באמצעות בא כוחם דאז עו"ד משה כהן, טיוטה של ההסכם.

ביום 13.3.08 פנה בא כוח התובעת לבא כוח הנתבעים וביקש לקבל את הערותיו להסכם. עו"ד כהן הודיע כי התברר לנתבעים שלא ניתן לקבל היתר לבניית שני חדרים נוספים בצמוד לדירה, וזאת בניגוד למצגים שהוצגו להם על ידי התובעת והמתווך. בנקודה זו נחלקות גרסאות הצדדים, בעוד שהתובעת טוענת כי בא כוח הנתבעים הודיע על ביטול זיכרון הדברים, הרי שהנתבעים טוענים כי בשלב זה ביקשו לשקול את המשך צעדיהם, ובא כוחם לא הודיע על ביטול ההתקשרות.

עוד באותו יום הודיעה התובעת באמצעות בא כוחה כי אם ההסכם לא יחתם על ידי הנתבעים עד ליום 16.3.08 היא תראה בכך הפרה של זיכרון הדברים ותדרוש את הפיצויים המוסכמים.

למחרת ביום 14.3.08 חתמה התובעת על זכרון דברים נוסף שבו התחייבה למכור את הדירה לגב' מרים סלאם. זכרון דברים זה נחתם בנוכחות המתווך. על פי זכרון הדברים דנן התמורה בגין הדירה אמורה היתה להיות 700,000 ₪ והצדדים הסכימו לשאת בהיטל ההשבחה בחלקים שווים.

ביום 31.8.08 חתמו התובעת והגב' סלאם על הסכם למכירת הדירה כנגד תמורה של 690,000 ₪, והוסכם כי התובעת תשא לבדה בהיטל ההשבחה.

המחלוקות:

התובעת טוענת כי זיכרון הדברים הינו הסכם מחייב, והודעת הנתבעים על ביטולו מהווה הפרה שלו, ועל כן היא זכאית גם לפיצויי המוסכם וגם לפיצויי בגין הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מהפרתו.

הנתבעים טוענים כי זיכרון הדברים אינו מחייב, שכן לא היתה גמירות דעת של הצדדים, והמשא ומתן לצורך רכישת הדירה המשיך כל העת, ונועד להימשך עד החתימה על ההסכם. לחילופין טוענים הנתבעים כי התובעת הטעתה אותם במועד החתימה על זכרון הדברים, שכן היא טענה כי ניתן להוסיף לדירה שני חדרים, וזאת בניגוד להיתר בעירייה ולזכויותיה של התובעת במקרקעין. על כן הנתבעים טוענים שהם היו רשאים להודיע על ביטול ההסכם. לחילופי חילופין, הנתבעים טוענים שהתובעת הפרה את ההסכם בין הצדדים, כאשר התקשרה עם הגב' סלאם, וזאת עוד בטרם חלף המועד לחתימה על ההסכם.

התובעת מצידה טוענת כי נאלצה לחתום על ההסכם עם הגב' סלאם כדי להקטין את נזקיה, אך היא עשתה כן רק לאחר שהנתבעים הפרו את ההסכם.

הנתבעים הגישו הודעת צד ג' כנגד המתווך ובה הם טוענים כי המתווך היה שותף להטעייתם בכל הנוגע לאפשרויות ההרחבה של הנכס, והציג בפניהם מצגי שווא. המתווך טוען כי הציג בפני הנתבעים אישור מעיריית ירושלים בדבר מצבו התכנוני של הנכס, והנתבעים בדקו אותו בטרם חתמו על זיכרון הדברים הראשון. בנוסף טוען המתווך כי הוא אינו הגורם המוסמך לתת מידע תכנוני והוא תמיד מפנה את לקוחותיו לקבלת ייעוץ משפטי.

דיון: