פסק דין שעניינו בשאלה האם ניתן לראות בדירות מסוימות בפרויקט דירות שבנה קבלן, כדירות המוחזקות על ידי הקבלן במישור הפרטי כך שמכירתן פטורה ממס הכנסה

פתח דבר

1. לפניי ערעור על צווים שהוציא המשיב, פקיד השומה, למערער, ביום 6.2.2020, בגין שנות המס 2013-2016 ועל החלטה על פסילת ספרים לשנת 2015.

2. הצדדים נחלקו במספר סוגיות, כאשר המרכזית שבהן היא שאלת סיווג הכנסת המערער, העוסק בנדל"ן, ממכירת דירות מסוימות בשני פרויקטים, אם כהכנסה עסקית, כטענת פקיד השומה, או כהכנסה פרטית או הונית, כטענת המערער.

   עוד נחלקו הצדדים בשאלת גובה ההכנסות מדירות שיועדו למכירה אך טרם נמכרו ובינתיים הושכרו, ובסוגית שינוי ייעודן.

   בנוסף נחלקו הצדדים בסוגיית ייחוס הכנסות המערער, כאשר לטענת המערער יש לפצל את הכנסותיו, כך שמחציתן תיוחסנה לרעייתו, על שום שהיא שותפה מלאה לפעילותו בתחום הנדל"ן.

3. יש לציין כי בתאריך 4.7.2019, בעקבות מחלוקות שהתגלעו בין המערער לבין מנהל מס ערך מוסף בנושאים שונים, לרבות אלה הקשורים לדירות נשוא הערעור דנן, נחתם בין הצדדים הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין (להלן: "הסכם הפשרה"). גם באשר לנפקות שיש להסכם פשרה זה על הסוגיות העולות בערעור דנן, נחלקו הצדדים.

   הרקע הנדרש לעניין והצגת המחלוקות העיקריות בין הצדדים

   מכירת הדירה בפרויקט עמק חפר

4. המערער, בעל עסק בתחום הנדל"ן, רכש יחד עם רעייתו בשנת 2009 מקרקעין ברחוב עמק חפר 58 בנתניה, הידועים כגוש 8228 חלקה 31, שעליהם נבנו ארבע דירות מגורים (להלן: "פרויקט עמק חפר"). בניית הדירות הסתיימה בשנת 2013.

5. על פי המערער, אחת הדירות מהפרויקט יועדה לצרכים הפרטיים שלו ושל רעייתו, ושלוש הדירות הנוספות סווגו כמלאי עסקי, ומכיוון שטרם נמכרו, הן הושכרו. יצוין כי בדירה אחת מתוך השלוש התגורר למשך תקופה מסוימת בנו של המערער, ולאחר מכן היא הושכרה לצד שלישי.