פסק-דין משלים בתיק ת.א. 121886/00

1.    ב-23.11.2004 ניתן על ידי פסק דין לפינויו של הנתבע, מר יחיאל בדיחי, מהמקרקעין המוחזקים על ידיו בשכונת הארגזים, כנגד פיצוי בסכום של 602,468 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה למדד החל מיוני 1993 ועד למועד הפקדת הסכום האמור בקופת ההוצאה לפועל, ובתוספת 50,000$.

הנתבע ערער על פסק דין זה לבית המשפט המחוזי, ובמסגרת הדיון בערעור הסכימו הצדדים להצעת בית המשפט לפיה: " הצדדים יחזרו לבית משפט קמא לצורך קיום דיון בשאלת זכאות המערער לסידור חלוף ואם ייקבע שהוא זכאי לסידור חלוף, זכאותו לסידור חלוף ספציפי לפי נתונים שיוצגו לבית המשפט, כשכל צד שומר לעצמו כל טענה מטענותיו וכל זכות מזכויותיו". להסכמה זו ניתן תוקף של פסק דין ב-16.12.2006.

2.    בדיון שהתקיים לפני ב-4.9.2007 התברר שכל צד הבין את ההסכמה האמורה באורח שונה ומפרש אותה אחרת. בקשתי שהצדדים יציגו את עמדתם בכתב בקשר להסכמה זו, וכך נעשה. הדיון בשאלות שבמחלוקת התקיים בשני מועדים במהלך חודש זה.

3.    ב"הודעה" מיום 19.9.2007, הציג ב"כ הנתבע את עמדתו כך: "בקצירת האומר, עמדת הנתבע הינה כי מעמדו כ"בר רשות בלתי הדירה" וככזה הוא זכאי למשק חקלאי חלוף באותו הגודל ובאותו האזור ממנו יתפנה המערער". כן מציין הוא ש" נאמן לעמדתו זו, ערער הנתבע על פס"ד של בימ"ש זה" (סעיפים 1,2 להודעה).

אשר לתובעים - כעולה מהודעתם מה-30.9.2007, עמדתם היא שהנתבע " הוכר כבעל רשות מכללא וחינם", וכי "טענת הנתבע ל"סידור חלוף" אין לה במה להאחז. הנתבע טען לאורך כל הדרך " לסידור חלוף" אך לא ביסס טענתו, לא הביא לה תימוכין ולא הסביר מהיכן שאב זכאות שכזו" (סעיף 3 להודעה).

4.    חרף עמדתם, הוריתי לתובעים להציג לפחות 3 הצעות קונקרטיות לסידור חלוף עבור הנתבע, מסוג משק חקלאי, תוך שהבהרתי שאין בהוראה זו משום נקיטת עמדה בנושא זה. התובעים אכן העבירו 2 הצעות לסדור חלוף מהסוג האמור, ואלה הן:

"בית מגורים בשטח בנוי של כ-100 מ"ר כאשר לבית המגורים צמודה קרקע בשטח של כ-3 דונם, במושב המצוי בקרבת קרית גת;

בית מגורים בשטח בנוי של כ-100 מ"ר, כאשר לבית המגורים צמודה קרקע בשטח של כ-3 דונם, במושב המצוי בקרבת עפולה".

כעולה מדברי ב"כ התובעים בדיון שהתקיים ב-1.5.2008 - ההצעות הללו נדחו על ידי הנתבע, " על הסף".

5.    אומנם, בהודעתו מה-19.9.2007 הבהיר כאמור ב"כ הנתבע שהוא "גוזר" את זכאותו של הנתבע לסידור חלוף מסוג משק חקלאי באותו " הגודל ובאותו האזור שממנו התפנה", ממעמדו של הנתבע כבעל רשות בלתי הדירה להחזיק במקרקעין - אך בדיון ב-14.5.2008, הילוכו של ב"כ הנתבע היה שונה משהו.

נקודת המוצא מבחינתו היא שבפסק דיני נקבע כי הנתבע זכאי לדיור חלוף, אלא שבניגוד לקביעותיי שם - זכאותו של הנתבע אינה נמדדת או נגזרת מעקרונות המכרז. הנתבע לא חתם על המכרז; אינו קשור בתנאיו וכך גם בית המשפט, ומאחר שאין מחלוקת על כך שהנתבע זכאי לדיור חלוף " ביהמ"ש צריך לקבוע במה הוא מחזיק ולכן צריך לתת לו דיור חלוף במה שיש לו". ככלל, טוען ב"כ הנתבע, תנאי המכרז הם תנאי רצפה;  ומאחר שאין מקרה אחד דומה למשנהו - יש לאמוד את המגיע לכל מפונה, בכל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו. במקרה זה " אין מחלוקת שיש לנתבע משק חקלאי" ואין לאכוף על הנתבע פינוי שיקפח את פרנסתו.

לעניין זה נסמך ב"כ הנתבע על  ע"א  388/73, מ.נ. קבלנים בע"מ נ' פיאר נסר, פ"ד כח(2), 383, שם נאמר מפי כב' השופט ברנזון: " זו השאלה: האם לענין הסידור החלוף לדייר בדירת מגורים צריך או מותר להביא בחשבון שיקולי פרנסה, עסק או עבודה שלו הקשורים בדירה או בסביבה הקרובה? עד גבול ידוע, חושבני שכן. מובן מאליו, שאם הדירה עצמה משמשת בצורה כלשהי כמקור פרנסה או הכנסה\ הרי זה שיקול חשוב ביותר הנוגע ישירות לעניין הסידור החלוף". אלא   של"גופו של עניין" מצא בית המשפט כי לנוכח סירובו של הדייר לבחון הצעות " פחות או יותר מתאימות באותה סביבה" - "הסידור החלוף יכול להיות רק של מתן פיצוי מתאים" וזהו גם "הפיתרון" ביחס לאי הנוחות והנזק המסוים שעלולים להיגרם לדייר בקשר לפרנסתו.

פסק דין זה עוסק בדייר מוגן, אך ב"כ הנתבע מפנה גם לפסק דינה של כב' השופטת רות שטרנברג אליעז בה"פ (ת"א) 271/05, הוד מגדלי על 1993 בע"מ נ' מדינת ישראל, (ניתן ביום 28.7.2005). הוא מבקש ללמוד מפסק דין זה "שלאלמנט הקרקע יש משמעות בדיור חלוף, לא רק מחשבים את שווי המבנים ללא קרקע אלא גם קרקע". באותו מקרה התבקש בית המשפט להורות על תיקון או השלמה של החלטת שמאי מכריע אשר קבע ביחס ל-2 משפחות שפונו מ"גבעת עמל" כי " מן הראוי לפצות המפונים בגובה 80% משווי הקרקע אותה החזיקו". אלא שהייתה זו הכרעת שמאי בורר שאליו העבירו הצדדים בהסכמה את ההכרעה במחלוקת, ובית המשפט באותו מקרה לא התבקש להעביר תחת שבט ביקורתו את הכרעת השמאי לגופה, אלא להורות על תיקונה באופן שלסכומים שפסק יתווספו ריבית והפרשי הצמדה, ובקשה זו נדחתה.

6.    מכל מקום, ב"כ הנתבע טוען כי זכויות הנתבע אף טובות מאלה של דייר מוגן וצריך " לשים אותם בסקאלה", ומשחזרנו לסקאלת הזכויות ראוי לציין:

הרשות להתגונן נגד תביעת הפינוי ניתנה לנתבע במסגרת הסכמה דיונית אשר הוגבלה ל" שאלת גובה הפיצוי המגיע לו בגין הפינוי. באשר לטענותיו לעניין טיב הזכות במקרקעין, לא תישמע טענת בעלות, אלא טענה שהינו בר-רשות".

זו הייתה אפוא נקודת המוצא והמסגרת המוסכמת שתחמה את גבולות ההליך כאן ביחס לנתבע: לעניין מעמדו במקרקעין, הוסכם שיש לראות בו בר-רשות, ולעניין הזכויות העומדות לו כלפי התובעים כנגד פינויו - אלה הוגבלו לפיצוי, כשהשאלה היא - גובה הפיצוי בלבד.

כטענת ב"כ הנתבע, לא הייתה כל מחלוקת על כך שעל פי תנאי המכרז, עומדת לנתבע זכות לדיור חלוף, אולם זוהי זכות לאותו דיור חלוף אשר מוצע במסגרת המכרז - דירת מגורים בת 4 חדרים בשטח רישוי של 110 מ"ר - וזכות זו עומדת למפונה שעונה על הגדרת "בית אב", משום שעוגנה בתנאי המכרז. לכן, ובניגוד לטענת ב"כ הנתבע, מעצם מהזכאות לדיור חלוף במסגרת המכרז, אין לגזור זכאות לסידור חלוף שלא במסגרת זו.

כידוע, על פי ההלכה הפסוקה, המחזיק במקרקעין כבר-רשות, עשוי לזכות בפיצוי כספי בגין פינויו מהמקרקעין, אך לפי שאין מדובר בזכות במקרקעין כי אם בזכות אישית לפי טיבה - אין הוא זכאי לפיצוי בגין שלילת החזקה במקרקעין, כי אם בגין שווי השקעותיו בהם. שוויים של המקרקעין אינו אמור אפוא לבוא בחישוב הפיצוי למפונה שהוא בר-רשות. זהו הכלל. וכפי שאומר עו"ד אריה קמר, בספרו דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שישית (2001), בעמ' 287: "בר-הרשות אינו זכאי לפיצוי על שלילת החזקתו במקרקעין, אלא זכאי הוא לפיצוי רק בעד ההשבחות שהשביח את המקרקעין קודם להפקעה ברשותו של הבעלים או בידיעתו".

לכן, ככל שמדובר במפונה שהוא בר-רשות, זכאות לדיור חלוף עשויה לקום או מכוח הסכם, החלטה מנהלית, או מכוחו של דבר חקיקה ספציפי. כך למשל, סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: " חוק התכנון והבניה"), קובע כי תנאי לפינוי במסגרת הליכי הפקעה, הוא שיועמד " שיכון חלוף" למי שהתגורר בבנין המיועד להריסה " מכוח זכות שבדין או זכות שביושר",  וכך ביחס למחזיק במקרקעין מופקעים לפי חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה - 1965 (להלן: " חוק בינוי פינוי"). מחזיק כזה גם אם הוא בר-רשות בלבד, זכאי שיוצע לו דיור חלוף כנגד פינויו, ובהבדל מחוק התכנון והבניה, הזכאות לדיור חלוף מתפרשת לא רק על דיור למגורים כי אם גם על בתי עסק.