פסק-דין חלקי בתיק הפ 1045/02

מהות התובענה ורקעה

1.         בתובענה זו, שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה, מבקשת ראובן פלד עבודות בנין בע"מ (להלן - החברה) להצהיר: כי היא זכאית לקבל זכויות בניה במגרשים בדומה לזכויות בהן זכתה במכרז 10101/94 (להלן - המכרז) של משרד הבינוי והשיכון (להלן - המשיב); כי על המשיב לשלם לה את הריבית הבנקאית "ו/או" כל סכום אחר או נוסף שחויבה בתשלומם ע"י בנק ירושלים בגין הערבויות וההלוואה שנטלה לצורך המכרז, ולחלופין, כי על המשיב לשלם לה רבית כדין בגין הערבויות וההלוואה שנטלה.

2.         המכרז לבניית יחידות דיור במספר מתחמים ברמת בית שמש פורסם בשלהי שנת 1994. ביום 29.1.95 התקיים סיור חברות שבמסגרתו הובהר למשתתפים, כי בנוסף לאתרים שנפסלו כבר ע"י רשות העתיקות, קיימת אפשרות שמתחמים נוספים (הנמצאים בבדיקתה) ייפסלו גם הם (נספח ב לכתב התשובה, בעמוד השלישי למעלה). במקרה כזה יוחזרו ההוצאות הישירות בלבד שהוציאה החברה הזוכה ולא תהיה לה כל עילה לתביעה לפיצוי נוסף (שם, בעמוד השלישי למטה). החברות נדרשו לחתום על פרוטוקול הסיור, שהיווה, עפ"י האמור בו, חלק אינטגרלי ממסמכי המכרז (שם, שם). ביום 26.3.95 זכתה החברה במכרז לבניית 112 יחידות דיור בבניה מדורגת של 5 קומות בשלושה מגרשים סמוכים זה לזה במתחם 22 (מש/6, וכן נספח א1 לתובענה).

ביום 26.4.95 נחתם בין הצדדים חוזה מס' 55/45898/94 (להלן - החוזה הראשון). במסגרתו המציאה החברה למשיב שלוש ערבויות בנקאיות: בסך 962,100 ש"ח, בסך 1,350,000 ש"ח ובסך 336,000 ש"ח, ושילמה 1,350,706 ש"ח על חשבון הוצאות הפיתוח. 

בעקבות הודעתה של רשות העתיקות, לפיה מספר מתחמים - וביניהם המתחם שבו זכתה החברה - הינם אתרים ארכאולוגיים שהחפירות בהם יימשכו תקופה ארוכה ורק בסיומן יוחלט אם לשחררם לבנייה, החליטה ועדת המכרזים העליונה ביום 24.1.96 להציע לחברה (ולשלוש חברות נוספות) קרקע חלופית לבנייה (סע' 7 לתצהיר גב' צימרמן מטעם המשיב; ראו גם נספח ג לתשובה ופרוטוקול ועדת המכרזים העליונה מיום 9.11.97, הכלול בנספח ד לתשובה). בחודש פברואר 96' הוצע לחברה לבנות 93 יח"ד בשלושה מגרשים שונים בשני מתחמים (14 ו-32): 30 יחידות טוריות בנות 4 קומות, 33 יחידות טוריות בנות 5 קומות ו-33 יחידות "שטיח" בנות 2 קומות (מש/6).

ביום 15.4.96 ביקשה החברה מהמשיב לשפר את הצעתו ולהוסיף לה את 18 היחידות שעליהן ויתרה חברת מנרב במתחם 32, או לחלופין להמירן ב- 14 היחידות שהיא קיבלה במגרש 302 שבאותו מתחם. שתי הבקשות נדחו (נספח ב לתובענה; וראו גם נספח ג לתשובה). ביום 12.5.96 חזרה החברה וביקשה להוסיף לה את 18 היחידות האמורות (נספח א4 לתובענה). לאחר שבקשתה לא נענתה, הודיעה החברה (ביום 17.5.96) כי היא מקבלת את הקרקע החלופית שהוצעה לה, בהמשיכה לבקש קרקע נוספת (שם, נספחים א5 ו-א6).

במחצית הראשונה של יוני 96' (סע' 9 לתצהיר צימרמן), לאחר שבקשותיה נדחו, קיבלה החברה את הצעת המשיב כמות שהיא וחתמה על החוזה החדש מס' 55/54231/96 (להלן - החוזה השני), אך זאת, בעצת בא כוחה, תחת מחאה (מכתב עו"ד מ' שוב למשיב מיום 9.6.96 - נספח ה לתשובה). כך חתמה, תחת מחאה, על אף שבמכתב המשיב אליה מיום 26.5.96 הובהר לה, כי תנאי לקבלת הקרקע הינו חתימה על היעדר תביעות מלא ומוחלט (נספח ג לתובענה). בתגובה החזיר לה המשיב (ביום 16.7.96) את החוזה השני וחזר והודיעה, כי קבלת הקרקע מותנית בצירוף כתב העדר תביעות מלא ומוחלט, כפי שנדרש גם מיתר הזוכות שמגרשיהן הוחלפו (נספח ח לתובענה וסע' 8 לתשובה). 

גם באתר החדש התנהלו חפירות ארכיאולוגיות (ראו מכתבי החברה למשיב מיום 21.6.96  ומיום 9.7.96 - נספחים ד1 וד2 לתובענה).  ביום 16.7.96 הודיע המשיב לחברה, על דעת ארכיאולוג האתר, כי העבודות הארכיאולוגיות יסתיימו עד לתחילת אוגוסט 96' (נספח ט1 לתובענה). ביום 13.8.96 הודיעה החברה המפקחת על הבנייה מטעמו של המשיב (להלן - החברה המפקחת) לחברה כי רשות העתיקות סיימה את חפירות ההצלה באתר (נספח ו לתובענה). חרף זאת, שבה החברה והעלתה את הנושא בפנייתה למשיב מיום 4.9.96. בתגובה הודיע לה המשיב, ביום 27.10.96, כי השטח שוחרר לבנייה באופן חד משמעי, וכי הפיקוח של הרשות לעתיקות נועד רק לוודא שאין מימצאים ארכיאולוגיים נוספים, ולפיכך עליה לפעול ללא כל עיכובים נוספים (נספח ט2 לתובענה). 

בספטמבר 96' חתמה החברה על החוזה השני (החלופי), אליו צירפה כנדרש כתב "העדר תביעות מלא ומוחלט" (נספח א לתשובה). עפ"י החוזה היתה החברה אמורה לשלם למשיב 2,451,301 ש"ח בגין עבודות הפיתוח הכללי, מהם 50% עם חתימת החוזה והיתרה בהמחאות דחויות (סע' 45 לחוזה השני - נספח ד לתשובה). בנוסף היה עליה להמציא למשיב עם חתימת החוזה ערבות לביצוע התשלומים בסך 1,225,651 ש"ח (שם, סע' 46), ערבות לביצוע הבנייה בסך 1,141,130 ש"ח (שם, סע' 34) וערבות לתשלום נזקים בסך 279,000 ש"ח (שם, סע' 44). החברה לא הפקידה את ההמחאות הדחויות  וגם לא את הערבויות.

במאי 97' דרש בנק ירושלים מן החברה לפרוע את ההלוואות שנתן לה למימון תשלומיה למשיב. ביוני שילמה לו החברה חלק מן הסכומים, והערבויות (בגין החוזה הראשון) הוארכו (סע' 9-11 לנספח כג לתובענה). ביום 23.6.97 הורתה החברה למשיב להעביר לבנק את כל הכספים והערבויות המצויים בידיו, אם יבוטל ההסכם שביניהם (סע' 17 ו-19 לנספח כג לתובענה).

על אף ההודעות בדבר סיום העבודות הארכיאולוגיות שנמסרו לה כשנה קודם לכן, ולאחר פנייה של החברה המפקחת אליה ביוני 97', שבה החברה ביולי 97' וביקשה מהחברה המפקחת לקיים פגישה כדי לוודא שלא תבוצענה עוד חפירות הצלה, על מנת שתוכל להכין תכניות להגשה לוועדה המקומית (נספח ה לתובענה). החברה המפקחת דחתה (ביום 14.7.97) את בקשתה, באזכרה את מכתבה לחברה מיום 13.8.96, ובציינה כי מכתב החברה המפקחת אליה (מיום 22.6.97) היה לתזכורת בלבד כי עליה לפעול בהתאם להנחיות רשות העתיקות, ואינו יכול לשמש לה תירוץ לאי עמידה בלוח הזמנים החוזי (נספח ו לתובענה). חרף התשובה שקיבלה, חזרה החברה למחרת היום וביקשה להיפגש עם החברה המפקחת כדי לדון בנושא העתיקות, בטענה שהנושא רגיש במיוחד מבחינתה וכדי לוודא שלא ייגרמו עוד עיכובים ע"י רשות העתיקות (נספח ז לתובענה).

ביום 25.9.97 פנתה החברה למשיב בבקשה להעביר את זכויותיה וחובותיה החוזיות לחברה אחרת (נספח י לתובענה). המשיב סירב לבקשה (ביום 5.10.97), בנימוק כי איננו מאשר העברת זכויות במכרזי פרוגרמת בנייה (נספח יא לתובענה). המשיב הוסיף כי החברה מתעכבת מזה תקופה ארוכה בביצוע החוזה ודרש ממנה להודיעו אם בכוונתה לבצע את הפרוייקט. בתגובה השיבה החברה (ביום 9.10.97), כי בכוונתה לבנות את הפרוייקט לאלתר וביקשה פגישה דחופה "להסרת המניעים לתחילת בנייה" (נספח יב לתובענה), בקשה שעליה חזרה שבוע לאחר מכן (נספח יב2 לתובענה).

ביום 9.11.97 דנה ועדת המכרזים העליונה בעניינה של החברה והחליטה ליתן לה אורכה של 3 חודשים לביצוע שלב 08, בתנאי שתמציא למשיב את הערבויות הנדרשות עפ"י החוזה השני וכן את ההמחאות הדחויות לתשלום הוצאות הפיתוח, וזאת בתוך 7 ימים מקבלת ההודעה (ראו הדיון בוועדה - חלק מנספח ד לתשובה, וכן מכתבו של המשיב לחברה מיום 18.11.97 - נספח יג לתובענה).

ביום 1.12.97, לאחר שהחברה לא מילאה אחר דרישותיו, הודיעה המשיב על ביטול החוזה (נספח יד לתובענה). בתגובה טענה החברה כי הגישה תכניות בניה למגרשים 302 ו-210, כי כדי לתקן את הערבויות (שהוארכו) יש להמציאן לה, וכי אין מקום לביטול החוזה עימה (נספח טו לתובענה). בתשובתו (מיום 7.12.97) ציין המשיב, כי אי הסדרת הערבויות ותשלומי הפיתוח לחוזה השני משמעותה אי ביצוע החוזה, ולפיכך, החוזה בגין "הפרוייקט התחליפי" בטל, והערבויות והכספים ששילמה החברה בגין "הפרוייקט הראשוני" יושבו לה (נספח טז לתובענה).

על אף הודעות הביטול, ניסתה החברה להמשיך ולקדם את הפרוייקט אל מול עירית בית שמש, אך נדחתה (נספחים יח1 יח2 לתובענה). החברה גם פנתה מספר פעמים למשיב בבקשה שיחזור בו מהחלטת הביטול (נספחים יט1 ו-יט2 לתובענה). ביום 25.1.98 הודיעה המשיב כי איננו חוזר בו מהחלטת הביטול וכי בעקבות המחאת הזכויות שהמציאה לו בכוונתו להעביר את הכספים והערבויות לבנק ירושלים (נספח כ לתובענה).

לאחר שהמשיב החליט (מסיבות משפטיות) שלא להעביר את הכספים והערבויות לבנק (ראו מכתב המשיב לב"כ הבנק מיום 4.3.98, נספח ח1 לתשובה), הגיש הבנק ביום 2.3.98 תביעה בסדר דין מקוצר נגד החברה (נספח כג לתובענה; וראו שם סע' 17-18), וגם הטיל עיקול על הכספים והערבויות והודיע על כך למשיב (ראו נספח ח1 לתשובה, וכן מכתב המשיב לב"כ הבנק מיום 24.6.98 - נספח ח2 לתשובה). ביולי 98' הפקיד המשיב את הכספים ואת הערבויות בבית המשפט. במסגרת הסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק דין (ביום 21.7.98; נספח כד לתובענה) עברו הכספים לידי הבנק ובוטלו הערבויות.

דיון

3.         המשיב מעלה טענה מקדמית לפיה החברה מנועה מלטעון ולתבוע בהקשרו של המכרז והחוזה הנובע ממנו, וזאת בשל כתב העדר התביעות המלא והמוחלט שחתמה עליו כחלק מן החוזה השני.

בטרם אדרש לטענה זו, אציין כי במסגרת קדם משפט, לאור עמדות הצדדים בשאלת פיצול הדיון, החלטתי כי הדיון יחולק לשני שלבים, כאשר בשלב א תתברר שאלת תוקפו של כתב הויתור וכל השאלות העובדתיות והמשפטיות שתיק זה מעורר, למעט שאלת הסעדים ושאלת ערכיהם הכספיים המדוייקים, שתידון בשלב ב ככל שייקבע כי כתב הויתור אינו תקף (עמ' 2 לפרוטוקול). 

אפנה אפוא לטענת הוויתור.