א
בית המשפט המחוזי ירושלים
|
9297-07
30/06/2008
|
בפני השופט:
יהונתן עדיאל סגן נשיא
|
| - נגד - |
התובע:
1. אחים מ.ש.מ. תורג'מן בע"מ
2. שמעון תורג'מן
3. משה תורג'מן
עו"ד אבי שינלדר ואח'
|
הנתבע:
1. אפרים מזרחי
2. לנדאו בצלאל
3. ב.ח. אלדן השקעות בע"מ
עו"ד יורם ספרן
עו"ד איזנשטיין-היילברון ושות'
|
| פסק-דין חלקי |
1. בפסק הדין החלקי שניתן בתיק זה ביום 31.3.08 לא הכרעתי בטענת הנתבעים כי זכות הקדימה הנטענת, גם אם היא קיימת, יכול שתקנה לתובעים, לכל היותר, זכות למנוע את ביצוע העסקה שנכרתה בין הנתבע 1 לנתבעים 2-3, אך אין בכוחה כדי להקנות להם זכות לאכוף על הנתבע 1 למכור להם את הנכס. זאת, לאור אי הבהירות שנפלה בכתב התביעה באשר לשאלה אם זכות האכיפה המתבקשת (סעיף 34(ב)) היא נגד הנתבע 2 או נגד הנתבע 1.
- משב"כ התובעים אישר (במהלך הדיון מיום 1.4.08) שבכתב התביעה נפלה בעניין זה טעות סופר, וההצהרה על זכות האכיפה בסעיף 34(ב) לכתב התביעה מתבקשת נגד נתבע 1 ולא כנגד נתבע 2, ובהתאם לכך הוחלט על תיקון כתב התביעה ומשהצדדים השלימו טענותיהם לעניין זה, יש להכריע גם בסוגיה זו.
- התובעים טוענים ראשית, שאת מהותה של זכות הקדימה הנטענת יש לבחון בהתאם לאומד דעת הצדדים שהיא, לשיטתם, כי תינתן להם זכות לרכוש את הנכס ולא זכות למנוע עסקה נוגדת בלבד. שנית, לטענתם, הן חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין) והן הפסיקה הכירו בכך שזכות קדימה מאפשרת לבעל הזכות לאכוף את רכישת הנכס על ידו על בעל הנכס המסרב לכבד את הזכות. שלישית, התובעים מפנים למה שהיא, לשיטתם, הסוגיה המקבילה בדין העברי שעניינה ב"דין בר מצרא", לפיה הם טוענים ניתן לאכוף על מי שכפוף לזכות המצרנות את מכירת הנכס לבעל הזכות.
- מרבית טיעוני הנתבעים אינם מתייחסים באופן ישיר לשאלה שבמחלוקת אלא לטענות אחרות: ככלל אין להכיר בקיומה של זכות קדימה שנוצרה על דרך של התחייבות בעל פה ללא מסמך בכתב; כתב התביעה אינו מראה על פניו נסיבות מיוחדות המצדיקות הכרה בתוקפה של עסקה במקרקעין ללא מסמך בכתב; ככל שלתובעים קמה זכות קדימה, אי רישומה של הערת אזהרה על זכות זו, מכפיפה את הזכות לזכותה של נתבעת 3. כמו כן, טוענים הנתבעים כי לענייננו אין ללמוד דבר מסוגיית "דין בר מצרא".
- ראשית אציין, אף שהצדדים לא העלו טענות בעניין זה, כי לאור לשון חוק המקרקעין, ספק בעיני אם ל"זכות קדימה" שלא נרשמה יש תוקף קנייני שכוחו יפה למנוע עסקה נוגדת. סעיף 99(א) לחוק המקרקעין קובע כי "בעל מקרקעין... רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין... לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה". מנוסח הסעיף עולה לכאורה שכוחה של זכות קדימה למנוע עסקה נוגדת קם רק מעת הרישום. עם זאת, משהצדדים לא טענו בפני בעניין זה, לא אבסס את ההחלטה הנוכחית על נימוק זה.
- לא מצאתי ממש בטענת התובעים לפיה את המונח "זכות קדימה" יש לפרש על פי כוונתם הנטענת של הצדדים. זאת, ראשית, משום שהצדדים אינם יכולים, גם אם הסכימו על כך, להקנות לזכות במקרקעין תוכן משפטי שונה מזה שנקבע בחוק המקרקעין. כך עולה מסעיף 161 לחוק המקרקעין הקובע כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא על פי חוק". בסעיף 99(ב) לחוק המקרקעין אמנם נקבע, כי הליך מימוש זכות קדימה מכוח הסכם, יהא "בכפוף לתנאי הזכות", אך הדברים אמורים באופן מימוש הזכות, ולא בשינוי מהותה המשפטית. שנית, מעובדות כתב התביעה לא עולה שהצדדים הסכימו להקנות לזכות הקדימה המוסכמת תוכן שאינו תואם את הדין הכללי.
- על פי סעיף 99 לחוק המקרקעין, מקום בו קמה זכות קדימה לרכישת מקרקעין "לא יהיה זכאי [בעל המקרקעין]... להעבירם לאחר אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה". עיון בספרות מעלה כי הדעה המקובלת היא כי זכות קדימה במקרקעין מאפשרת רק מניעתן של עסקאות נוגדות, אך אין בה כדי לחייב את הכפוף לה במכירת הנכס. כך, לשיטת פרופ' יהושע ויסמן "תוכנה של זכות הקדימה הוא בכך שהיא שוללת את הזכות להעביר מקרקעין מסוימים לאדם אחר, כל עוד לא הוצעו המקרקעין לבעל זכות הקדימה" (
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: מגמות והישגים, ע' 70 (1970)). כך, גם לשיטת פרופ' גד טדסקי שלפי דעתו "חיוב החייב אינו חיוב חיובי למכור לזכאי, ואף לא להודיעו על כוונת החייב להעביר לאחר. בזה נבדל היחס בין נושה לחייב במקרה שלנו מן היחס הנובע מהתחייבות למכור, בלתי מותנית או אפילו מותנית בתנאי... כללו של דבר: לזכאי אין זכות שהחייב ימכור לו את הנכס אלא אך ורק שלא יקנה אותו לאחר במקום למכרו לו במחיר שווה" ("על זכות הקדימה במקרקעין",
הפרקליט לו, 251, 255 (1985)). גם לדעת אריה איזנשטיין "... בבטלות העסקה אין הזכאי יכול לאכוף את העברת הנכס אליו, אלא הזכות תמשיך לחול, ובעל המקרקעין לא יוכל למוכרם, אלא אם כן הציע אותם תחילה לזכאי" (
יסודות והלכות בדיני מקרקעין, כרך שני, מהדורה שניה, 223 (1996). גם לדעתם של פליאה אלבק ורן פליישר "זה למעשה כל התוכן של זכות הקדימה - שאי אפשר להעביר את הקרקע לאחר בלי להציע אותה קודם לבעל זכות הקדימה" (
דיני מקרקעין בישראל, 234 (2005)).
- דעות אלה, אכן תואמות את לשון החוק ולא מצאתי שבאסמכתאות אליהן מפנים התובעים יש כדי לשנות ממסקנה זו. באשר לע"א 578/95
גבריאל נ' קריתי בנימין, עו"ד מנהל עיזבון המנוחה אליס המר ז"ל (לא פורסם, 17.3.97), ערעור זה עסק בהוראה בדבר "זכות קדימה" שנקבעה בצוואה, ולא במשמעותו של מונח זה בחוק המקרקעין. באשר לת"א (ת"א) 2227/03
איברגימוב נ' אלבז (לא פורסם, 1.3.04), אין בידי להסכים לזיהוי שנעשה בפסק דין זה בין התוצאות המשפטיות של זכות קדימה ושל עסקת מכר מותנה על פי חוק המקרקעין. לא מצאתי ממש גם בניסיון ללמוד היקש בין "דין בר מצרא" על פי המשפט העברי לבין זכות הקדימה לפי חוק המקרקעין.
- מהדברים דלעיל עולה שכתב התביעה אינו מקים לתובעים עילה לקבלת הסעד הנקוב בסעיף 34(ב) לכתב התביעה, ולפיכך אני מורה על מחיקתו של סעיף זה (34(ב)) מכתב התביעה.
הצדדים יגישו את העדויות הראשיות בתצהירים. התובעים יגישו את תצהיריהם עד ליום 1.9.08 והנתבעים יגישו את תצהירי העדות הראשית מטעמם עד ליום 15.10.08.
התובעים ישלמו לכל אחת מקבוצות הנתבעים (נתבע 1 ונתבעים 2-3) שכ"ט עו"ד בסך 2,500 ש"ח בצירוף מע"מ.
ניתן היום, כ"ז בסיון, תשס"ח (30 ביוני 2008), בהעדר ב"כ הצדדים.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.
בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד
יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת