פסק-דין חלקי בתיק א 713/04

1.         התובע 1 (להלן "התובע") הינו תושב העיר קרית שמונה והינו בעל השליטה בתובעת 2 (להלן "החברה"). בתובענה הנוכחית עותרים התובעים לחייב את הנתבעת לפצותם בגין נזקים שנגרמו להם בעקבות הרחבת הכביש הראשי בקרית שמונה - כביש מס' 90 (להלן "הכביש").

הרקע

2.         בשנת 1982 רכשו התובע ודודו, מר מאיר קדוש, זכות דיירות בשלוש חנויות המצויות במבנה לצד הכביש (רח' תל חי 5) גוש 13145 חלקה 23/1 (כיום גוש 13161 חלקה 82). מדובר במבנה ובו שלוש חנויות שחזיתותיהן מופנות לכביש. המבנה מצוי בצידו המזרחי של הכביש כאשר חנות אחת מצויה בצד הצפוני של המבנה (להלן "החנות הצפונית"). אחת במרכז והשלישית בצידו הדרומי (להלן "החנות הדרומית"). המבנה הינו בבעלות הנתבע 2 (להלן "המינהל") ומנוהל על ידי הנתבעת 1. השניים שילמו דמי מפתח וביום 20/10/1982 חתמו על הסכם שכירות לפיו שכרו את החנויות מהנתבעת 1 (להלן: "עמידר") למטרת ניהול עסק (נספח "ו" ל-ת/4). בשנת
1988, בהסכמת עמידר, יוחדו הזכויות בחנויות הדרומית והצפונית לתובע ואילו לדודו קדוש יוחדו הזכויות בחנות המרכזית.

3.         במשך השנים ביקשו התובע ודודו לרכוש את זכויות החכירה במבנה, ופנו בכתב פעמים רבות לעמידר. במקביל רכש התובע גם זכויות חכירה בחלק אחורי של המבנה (נספח יא ל-ת/4).

4.         בשנת 1992 חתם התובע על בקשה לרכישת נכס (נספח יב' לתצהירו) אולם מתשובת עמידר מיום 4/5/03 עולה כי בקשתו נדחתה. בתשובה הובהר כי על פי מדיניות המינהל מכירת הנכס מותנית בעריכת מכרז.

5.         מדיניות זו השתנתה וביום 5/10/95 התקבלה החלטת מנהל המחוז במינהל המאשרת את המכר בתנאים (נספח יג' לתצהיר). בין התנאים שנקבעו ראוי להדגיש את האמור בסעיף 3(ג) שבו נאמר "הואיל ויעוד השטח הינו ש.צ.פ. [שטח ציבורי פתוח - ר.ס.] יש לקבל לפני מכירת הנכסים את אישור עיריית קרית שמונה".

6.         בהתאם פנתה עמידר לעירייה וזו הודיעה, ביום 1/1/98, על התנגדותה למכירה. במכתבו של מנהל מדור התכנון בעירייה נאמר כי המבנה שהוקם בשטח נבנה ללא היתר הואיל ויעוד הקרקע לש.צ.פ. בלבד. עוד נאמר כי "על המקרקעין קיימת תכנית להרחבת כביש 90 במקום שבו מצויים המבנים הקיימים". לאור זאת ביקשה העירייה להימנע ממכירת הזכות במבנה ולאפשר לה "לממש יעוד המקרקעין למטרת הרחבת הכביש וכדומה". עמידר השיבה לעירייה כי מוצעת לה האפשרות לרכוש את הנכסים (מכתב מיום 12/2/98 - נספח ד' ל-נ/3) אולם פניה זו לא זכתה לכל מענה. לפיכך, אושרה ביום 14/5/98 מכירת זכויות החכירה בחנויות הצפונית והדרומית לתובע.

7.         הודעה על אישור העסקה נשלחה לתובע ביום 23/7/98 (נספח יב' ל-ת/4) תוך שצוין כי "ידוע לרוכש שיעוד הקרקע לש.צ.פ". לאחר שהושלמו התשלומים נחתמו עם התובע שני חוזי חכירה ביחס לשתי החנויות; האחד מיום 11/7/99 והאחר מיום 18/7/99 (נספח י' ל-נ/3). לחוזי החכירה צורפו תשריטים של המבנה.

חשוב לציין כי בחוזים אין כל התייחסות לדרישת העירייה בדבר הרחבת הכביש. כמו כן נרשם כי מטרת השכירות הינה "עסקים" וכי היעוד הינו "מגורים מיוחד", ואין כל איזכור לטענה שהבניה נעשתה ללא היתר וכי יעוד השטח הינו לש.צ.פ.

8.         עם זאת דרשה עמידר מהתובע לחתום כתנאי לרכישת הזכויות בחנות הצפונית, על תצהיר (נספח ז' ל-נ/3) לפיו הוא יודע כי קיימת תכנית להרחבת כביש 90 בקטע הגובל במבנה, כי בנה תוספת לעסק, כי ידוע לו שהתוספת תפריע או עלולה להפריע להרחבת הכביש בעתיד.

9.         במשך השנים מאז רכש את זכויות הדיירות המוגנת עשה התובע שימוש מסחרי בחנויות; בחלק מהתקופה הפעיל התובע במקום חנות רהיטים או עסקים אחרים ובחלק מהתקופה השכיר את החנויות לעסקים שונים.

10.        בכתב התביעה מפנה התובע לזכויות במבנה נוסף שנרכש. מדובר במקרקעין המצוי בחלקה 3 בגוש 13145 הנמצאים בצד הכביש. על מקרקעין אלו היה בעבר בנוי מבנה ששימש את תנועת השומר הצעיר והיה ידוע כבית מפ"מ (להלן "בית מפ"מ"). בשנת 2000 רכשה החברה את זכויות החכירה בבית מפ"מ.

11.        בשנת 2001 החל ביצוע העבודות להרחבת הכביש. לצורך עבודות אלו נדרשו התובע והחברה לפנות חלקים מהמקרקעין שרכשו (נספח לג' ל-ת/4). ביום 9/6/03 הגישו מדינת ישראל ורשות הפיתוח תביעת פינוי כנגד התובע ואחרים בה טענו כי עליו לפנות את השטחים המצויים בתחום ההרחבה. (ת"א (קרית שמונה) 284/03). בסופו של דבר הושגה פשרה בין הצדדים (נספח לו' ל-ת/4) והתובע והחברה הסכימו להריסת חלקים מהמבנים ופינויים לצורך ההרחבה (להלן: "ההפקעה"). יצוין כי התובע והחברה קיבלו פיצוי בגין הפגיעה במחוברים בשטחים שנתפסו.

12.        בתביעה בתיק זה טוענים התובע והחברה כי בעקבות הפקעת חלקים מהמקרקעין נגרמו להם נזקים והפסדים רבים. התביעה מבוססת על מספר ראשים; פיצויים בגין הפקעות מקרקעין מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943; פיצויים בגין פגיעה ביתרת ערך החלקה; תשלום פיצויים עבור המחוברים; וכן פיצויים בגין הפסדים שנגרמו להם בהפעלת הנכסים השונים.

13.        עם הגשת כתבי הטענות והתצהירים הוברר כי בין הצדדים מספר מחלוקות כאשר המחלוקת הראשונה הינה האם הופקעו לצרכי הרחבת הכביש זכויות של התובע ואם כן מהו השטח שהופקע. לפיכך הושגה הסכמה דיונית לפיה נשמעו תחילה ראיות בשאלה האם הופקעו, לצורך הרחבת הכביש, זכויות של התובע במקרקעין, והוסכם כי רק לאחר הכרעה בסוגיה זו ידונו שאר השאלות שבמחלוקת.

14.        ההכרעה בשאלות שבמחלוקת בשלב זה מחייבת התמקדות בשתי סוגיות; גבולות השטח שחכר התובע, וקביעת גבולות השטח שהופקע. בשני סוגיות אלו אין תמימות דעים בין הצדדים.

15.        בנקודה אחת אין למעשה מחלוקת. התביעה הוגשה כאמור גם בנוגע לנזקים והפסדים שנגרמו לחברה בעקבות הרחבת הכביש לאחר שהחברה רכשה את בית מפ"מ. דומה שמהראיות ובמיוחד עדות התובע (ת/4 ) וחוות דעת המהנדס סאבאג (ת/1) מתחייבת המסקנה כי בעת הרחבת הכביש לא הופקעו חלקים כלשהם מבית מפ"מ. למעשה הטענה בדבר הפקעת חלקים בבית מפ"מ נזנחה. בחוות דעתו של המודד סאבאג שהוגשה על ידי התובע אין כל התייחסות להפקעות מקרקעין בבית מפ"מ. כל שנטען הינו כי בחזיתות החנויות הופקעו שטחים של 6 מ"ר (בחנות הצפונית), 7.5 מ"ר בחנות הדרומית). לפיכך יתמקד הדיון רק בהפקעת המקרקעין בחנויות.

השטח שהוחכר לתובע

16.        נקודת המוצא לכל דיון בהיקף ההפקעה הינה הגדרת השטח שהוחכר לתובע.

התובע סמך תביעתו על חוות דעתו של המודד מר סאבאג (ת/1). בחוות דעתו מתבסס המומחה על תכניות ותשריטים שונים. למעשה קובע המודד את השטח המוחכר לתובע על פי תכנית מדידה שנערכה עבור עמידר על ידי המודד אלכס טופלר ביום 15/3/84 (נספח "ו" ל-ת/1) ועל תשריט שהוכן עבור עמידר ביום 9/2/05 על ידי משרד המודדים לבני את יוסף (נספח י"ז