פסק-דין חלקי בתיק א 36763/03

א. מהות התביעה ועיקר טענות בעלי הדין

בפניי תביעה בפירוק שיתוף במקרקעין, דהיינו, בנכס מקרקעין הידוע כחלקה 22 בגוש 7094, על כל הבנוי עליו והנמצא בו, והידוע גם כמבנה המצוי ברחוב תוצרת הארץ 12, תל אביב (להלן - " הנכס" או " המקרקעין").

1.      המקרקעין נמצאים בבעלות עיריית תל אביב (להלן: " הבעלים"), ומכאן שבעלי הדין הינם בעלי זכויות חכירה לדורות במקרקעין, באופן ש- 1/3 (שליש) מזכויות החכירה רשומות בשם התובעים, 1/3 נוסף על ידי הנתבע 1, ו- 1/3 הנותר מוחזק בידי הנתבעים 2-4.

2.      זכויות החכירה בנכס הועברו אל הצדדים בירושה; זכותם מעוגנת מכוח הסכם חכירה שנחתם עם הבעלים בשנת 1959 ולפיו מוקנית לחוכרים הזכות להחזיק בנכס תקופה של 60 שנה, החל מיום 1.9.59 ועד ליום 31.8.2010.

3.      אין חולק כי הנכס במלוא שטחו הושכר למוסך ינין בע"מ (להלן - " השוכר") על פי הסכם שכירות שנחתם ביום 30.1.03 לתקופה של 12 חודשים, בין השוכר לנתבעים (להלן - " הסכם השכירות"), ובמסגרתו הוקנו לשוכר 2 תקופות אופציה נוספות, בנות שנה כל אחת, כך שתקופת השכירות החוזית והמוסכמת הסתיימה, בפועל, ביום 31.12.05.

4.      התובעים תובעים את פירוק השיתוף בנכס. נימוקיהם לעניין זה הינם שניים; האחד הוא כי התובעת הינה אישה מבוגרת, בת 73, אלמנה ואם שכולה, והתובע (בנה) הינו מובטל, ופרנסת שניהם מוטלת על כתפי התובעת. הנימוק השני הוא כי השיתוף בנכס מכביד ומעכב את השימוש במקרקעין ופיתוחם לטובת כל הצדדים הנוגעים לדבר (ראה סיכומי התובעים, בעמ' 1 סעיף 6).

5.      מנגד, מתנגדים הנתבעים לפירוק השיתוף, לטענתם יש לבחון את הטעמים לפירוק בראייה כלכלית, תוך שימת לב להפסד הכספי הצפוי לצדדים במידה והפירוק יבוצע כיום. ליבת טענתם הינה כי בשנת 2010 מסתיימת תקופת החכירה וכי עלות חידושה כרוכה בתשלום סכום נכבד לבעלים, בשיעור של 91% מערך הקרקע. לעומת זאת, הנכס ממילא מושכר ומניב הכנסות מדמי שכירות.

6.      אין חולק כי בתקופה הרלוונטית לתביעה זו, דמי שכירות החודשיים המשולמים על ידי השוכר הינם בסך 3,300$ (בתוספת מע"מ). בעוד שמפניית בעלי הדין למשרדי תיווך במטרה למכור את זכויותיהם בנכס, הסתבר כי הצעה הגבוהה ביותר שהתקבלה עמדה על 550,000$.

7.      הנתבעים טוענים כי בהתחשב בסכום המוצע כיום למכירת הזכויות בנכס, לנוכח תום תקופת החכירה, ובהתחשב במיסים וההוצאות שיוטלו על המוכרים במסגרת המכירה, אין כל היגיון כלכלי לפרק את השיתוף.

8.      הנתבעים מוסיפים וטוענים כי גרסת התובעים לפיה הועמדו בפני עובדה מוגמרת בכל הנוגע לחתימת הסכם השכירות, היתה מתחסדת. לא זו אף זו; התובעים נתנו הסכמתם בכתב להארכת תקופת השכירות החוזית מעבר לתפוגתה ביום 31.12.05.

ב. הממצאים העולים מחומר הראיות ומיקוד עמדות בעלי הדין

1.     התובעים טוענים כי הסכם השכירות נחתם על ידי הנתבעים בלבד ושלא על דעת התובעים. גרסה זו זכתה לתימוכין בעדותו של הנתבע מס' 4 (להלן: " בר עוז") אשר הודה כי התובעים לא חתמו על הסכם השכירות, ולשיטתו הניח כי הם יחתמו במועד אחר (עדותו, בעמ' 8 לפרוט').

לא מצאתי כל תימוכין להנחתו זו של בר עוז; יתר על כן, מעדותו עולה כי הנתבעים לא טרחו להיוועץ בתובעים בעת בחירות השוכר (שם בעמ' 9).

2.     חרף האמור עד כה, לא ניתן להתעלם מן העובדה כי ביום 12.1.05, דהיינו קןדם לתפוגת הסכם השכירות, חתמה התובעת על מסמך שכותרתו "הארכת חוזה שכירות" ובו כתבה בין היתר:

"אין אני רואה או מביעה כל התנגדות מכל סוג שמר ינין ימשיך להשכיר (צ.ל. לשכור - מ.ב.ח.) את שטח העסק גם לאחר סיום תקופת החוזה הראשון והכל בכפוף לחוזה".

3.     אין טוען בפניי כי נחתם הסכם שכירות נוסף כלשהו עם השוכר וממילא נחה דעתי כי הסכמתה של התובעת להארכת תקופת השכירות " בכפוף לחוזה ", אין בה לכשעצמה כדי להאריך את תוקף הסכם השכירות. מכאן שאין בידי לקבל את טענתו של בר עוז בסעיף 21 לתצהירו, לפיה התובעים בעצמם האריכו לשוכר את הסכם השכירות ל - 3 שנים (2005-2009).

4.     עמדתה של התובעת באשר לעצם כריתת הסכם השכירות אינה עקבית. מחד גיסה היא הביעה תרעומת קשה בפני הנתבעים נוכח השכרת הנכס לשוכר ללא ידיעתה והסכמתה, והביעה מחאתה על קביעת תקופת שכירות כוללת אופציה (ראה תכתובת בין התובעת לב"כ הנתבעים מיום 9.3.03 - נספח ד' לתצהיר התובעת), ומאידך נתנה הסכמתה להארכת תקופת השכירות.

5.     עם זאת, אכן בסעיף 6 למכתבה הנ"ל לא הותירה התובעת ספק כלשהו בדבר עמדתה לאמור: "לאור העובדה כי הנכס מנוהל באופן שאינו עלה בקנה אחד עם רצונם של מרשיי ולאור חוסר תום הלב בו נוהגים מרשיך, מרשיי אינם רואים מנוס מפירוק השיתוף בנכס".

6.     בתגובתם מיום 30.3.03 למכתב ב"כ התובעים הזהירו הנתבעים את התובעים מפני נקיטת כל צעד שיגרום לסיכול הסכם השכירות (ס' 6 למכתב), ובסעיף 9 למכתב הביעו הסכמתם לקבל הצעה קונקרטית מן התובעים בנוגע לרכישת חלקם של הנתבעים בנכס.

7.     "צחצוח החרבות" בין בעלי הדין לא הניב הסדר כלשהו, וביום 4.6.03 הגישו התובעים את תביעתם לפירוק השיתוף; בסעיף 5 לכתב התביעה נטען: