פסק-דין חלקי בתיק א 1257/05

בין הצדדים נחתמו הסכמים לביצוע עבודות פיתוח במקרקעין בשטחה המועצה המקומית גן-יבנה (להלן: "המועצה"או "הנתבעת") ע"י התובעת. עניינה של התובענה שלפניי בתשלום התמורה עבור עבודות הפיתוח. החובה לשאת בתשלום בגין הפיתוח מוטלת על בעלי הזכויות במקרקעין. אין מחלוקת ביחס לעובדה שרק חלק מבעלי הזכויות במקרקעין הנהנים מעבודות הפיתוח שילמו את חלקם היחסי בגין ביצוע העבודות. התובעת טוענת כי על פי הסכמי הפיתוח הנ"ל, וכן עפ"י התחייבותה המפורשת של הנתבעת, על הנתבעת לגבות מיתר בעלי הזכויות במקרקעין את יתרת התמורה המגיעה לה בגין עבודות הפיתוח שביצעה במקרקעין, ולהעבירה לתובעת. זוהי בתמצית התביעה שלפניי.

בהחלטתי מיום 5.9.07 הוריתי על פיצול הדיון בין שאלת החבות לשאלת הנזק, ולפיכך פסק הדין החלקי עוסק בשאלת החבות.

1. רקע הדברים

א. הסכמי הפיתוח מדצמבר 1995

ביום 25.12.95 חתמה התובעת, ר.א. חברת פיתוח גני יבנה בע"מ, חברה פרטית העוסקת בבנייה ופיתוח (להלן: "היזם" או "התובעת"), עם הנתבעת, המועצה המקומית גן-יבנה, על שני חוזים לביצוע עבודות פיתוח במקרקעין הידועים כגוש 556, חלקה 13 וחלקה 116 בגן-יבנה (נספחים ט',י' לכתב התביעה. להלן: "הסכמי הפיתוח מ-95").

אין מחלוקת ביחס לעובדה, שהיזם הוסמך להתקשר עם המועצה בהסכמים אלה מטעם בעלי המקרקעין בחלקות 13 ו-116, ביצע את עבודות הפיתוח בחלקות אלה במלואן, וקיבל את התמורה המלאה בגין ביצוע העבודות בחלקות אלה מבעלי המקרקעין שמטעמם פעל.  

טענתו של היזם בהקשר זה, נסבה על תשלום התמורה בגין עבודות הפיתוח שלטענתו נאלץ היזם לבצע, עפ"י דרישת המועצה, בחלקה 12 הסמוכה, שלגביה לא נחתם הסכם פיתוח. היזם טוען, כי ביצע את עבודות הפיתוח בחלקה 12 עפ"י דרישת המועצה, שהתנתה את ביצוע העבודות בחלקה זו כתנאי להמשך ביצוע יתר עבודות הפיתוח נשוא הסכמי הפיתוח הנ"ל, לשביעות רצונה של המועצה, ולא קיבל את התמורה עבור עבודות הפיתוח שביצע בחלקה זו.

ב. הסכם הפיתוח מנובמבר 1999

ביום 4.11.99 חתמו הצדדים על חוזה לביצוע עבודות פיתוח במקרקעין הידועים כגוש 556 חלקה 118 הישנה, הידועה כיום, לאחר הפרצלציה, כחלקות 141-159 בגן-יבנה (נספח א' לכתב התביעה. להלן, בהתאמה: "הסכם הפיתוח מ-99" ו "חלקה 118 הישנה").

היזם הוסמך להתקשר עם המועצה בהסכם זה מטעם חלק מבעלי הזכויות במקרקעין אלה (ר' ס' 2 להסכם הפיתוח מ-99). היזם טוען, כי על אף שביצע את עבודות הפיתוח בחלקה 118 הישנה במלואן, לא קיבל את התמורה המלאה עבורן, מאחר ש רק חלק מבעלי הזכויות במקרקעין שבחלקה זו שילמו לו את דמי הפיתוח עפ"י הסדרים מפורטים שהיזם חתם עימם. עוד טוען היזם בהקשר זה, כי גם בעלי הזכויות במקרקעין בחלקות 108 ו-110 הסמוכות הנהנים בפועל מביצוע עבודות הפיתוח, לא שילמו את חלקם היחסי בגין עבודות הפיתוח.

2. טענות הצדדים

התובעת טוענת כי על פי הסכמי הפיתוח הנ"ל, וכן עפ"י התחייבותה המפורשת של הנתבעת, על הנתבעת לגבות מבעלי הזכויות במקרקעין הנהנים בפועל מעבודות הפיתוח שטרם שילמו עבורן, את התמורה בגינן, ולהעבירה לתובעת.

לגבי הסכמי הפיתוח מ-95, טוען היזם כי המועצה לא שילמה לו סכום כלשהו בגין ביצוע עבודות הפיתוח בחלקה 12 ואף לא פעלה לגביית הוצאות הפיתוח מבעלי המגרשים בחלקה 12, על אף שהעבודות בחלקה זו בוצעו לדרישתה ולשביעות רצונה. 

לגבי הסכם הפיתוח מ-99, טוען היזם כי חלק מבעלי המגרשים בחלקה 118 הישנה טרם שילמו לו  בגין ביצוע עבודות הפיתוח, וכן כי גם בעלי המגרשים בחלקות 108 ו-110 הסמוכות לחלקה 118 הישנה הנהנים בפועל מעבודות הפיתוח טרם שילמו לו עבורן. גם לגבי מגרשים אלה טוען היזם כי המועצה לא שילמה לו עבור עבודות אלה ואף לא פעלה לגביית הוצאות הפיתוח מבעלי הזכויות במקרקעין אלה, על אף שהתחייבה לגבות את התמורה בגין עבודות הפיתוח בהסכם הפיתוח ולמרות התחייבותה המפורשת.

עוד טוענת התובעת, כי מחדלה של הנתבעת שלא שלחה הודעות לבעלי הזכויות במקרקעין אודות ביצוע העבודות, ולא גבתה את התמורה בגינן, מהווה הפרת חובה חקוקה של פקודת המועצות המקומיות וחוקי העזר לגן יבנה (סעיף 19 לפקודת המועצות המקומיות (נוסח חדש); סעיפים 3,6,9 לחוק עזר לגן יבנה (סלילת רחובות) תשכ"ח-1968; סעיף 2 לחוק עזר לגן יבנה (היטל ביוב) תשל"ז-1977; סעיף 4 לחוק עזר לגן יבנה (אספקת מים) תשכ"ז-1967. להלן: "חוקי העזר").

הנתבעת טוענת כי התובעת הוסמכה על ידי בעלי הזכויות במקרקעין בהן בוצעו עבודות הפיתוח או חלקם לבצע עבורם את עבודות הפיתוח בחלקות הנ"ל, וקיבלה הרשאה מהנתבעת לבצע את עבודות הפיתוח עפ"י תוכניות הפיתוח המאושרות, כמפורט בהסכמי הפיתוח שנחתמו בין התובעת לנתבעת. וזאת בהתאם להוראות תוכנית בניין עיר החלה על חלקות 13,116 ו-118 הישנה נשוא הסכמי הפיתוח- תוכנית זמ/2/63/598 (להלן: "התוכנית המפורטת"), הקובעת בסעיף 14 לתקנונה כי בעלי החלקות יכינו תוכנית פיתוח ויבצעו אותה על חשבונם.

הנתבעת טוענת כי הן עפ"י הסכמי הפיתוח, והן בהתאם להוראות חוקי העזר הרלבנטיים, היא אינה חייבת ואף אינה מוסמכת לגבות אגרות פיתוח מבעלי זכויות במקרקעין מיוזמתה, אלא במועד הגשת בקשה להיתר בניה באותה הקרקע, וכן רק בגין אגרות והיטלים הנובעים מחוקי העזר בדבר היטל ביוב ואספקת מים.

הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי המנהל ובעל המניות בתובעת הינו יזם, קבלן, מתווך, ובעל קרקעות מנוסה ובקיא מאוד בעסקי נדל"ן בכלל, ובנבכי תוכניות בניין עיר וטיב הקרקעות בגן יבנה בפרט, שחתם בעבר, באמצעות חברות שבבעלותו, על מספר הסכמי פיתוח עם הנתבעת, באותו נוסח סטנדרטי. הנתבעת מוסיפה ומציינת כי בעל המניות הנ"ל היה במשך תקופה לא מבוטלת גם חבר מועצה בנתבעת וכי הוא בקיא בדינים החלים על הנתבעת כרשות מקומית ובסמכויותיה החוקיות ביחס לגביית אגרות והיטלי פיתוח בהתאם לחוקי העזר שלה. על רקע דברים אלה, הנתבעת מבקשת להבהיר כי לא התחייבה ולא הציגה מצג כלשהו לפיו היא מוסמכת לגבות עבור הנתבעת את אגרות הפיתוח, וכי כל התחייבויותיה כתובות במפורש בהסכמי הפיתוח.

3. התוכנית המפורטת וחוקי העזר

התוכנית המפורטת (ת.ב.ע זמ/2/63/598 הנ"ל, נספח ג' לכתב התביעה) חלה, בין היתר,  על חלקות 13, 116 ו-118 נשוא הסכמי הפיתוח. סעיף 14 לתקנון התוכנית, העוסק בתוכנית הפיתוח בקשר למקרקעין, קובע כי בעלי החלקות יכינו תוכנית פיתוח ויבצעו אותה על חשבונם.

להלן החלק הרלבנטי לענייננו:

"14. תוכנית פיתוח:

א.      הבעלים יכינו על חשבונם תכניות מפורטות ותכניות בינוי לפיתוח אשר תחייב את הבעלים ותוגש לועדה המקומית קודם להוצאת היתר הבניה.

ב.      תוכנית הפיתוח תובא לאישור מהנדס הועדה המקומית, ולאישור הועדה המקומית, ותכלול פרטי פיתוח מגרשי מגורים, חניות הדרכים, שבילים, השטחים הציבוריים והפרטיים הפתוחים, תכניות תשתית מערכות חשמל, כבישים, מדרכות, טלפון, מים, ניקוז, ביוב, אשפה וכד'. ... וכל פרט אחר הדרוש להתרת עבודות בניה...

ג.       התוכנית תבוצע ע"י הבעלים ועל חשבונם תוך 8 (שמונה) שנים ממתן תוקף, והועדה המקומית תהיה מוסמכת לעכב הוצאת היתרי בניה למגורים כל עוד לא נוכחו כי לא הוסדרו ע"י הבעלים ועל חשבונם הדברים הדרושים לאותו שלב בניה בקשר למערכות התשתית כגון: הספקת מים, ביוב וניקוז כבישים ומדרכות."

מאחר שתוכנית עפ"י חוק התכנון והבנייה היא בגדר חקיקת משנה (ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובניין בע"מ נ' הוועדה המיוחדת לתכנון ולבניה מודיעין, נא(2) 825, עמ' 851; ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה ואח', מו(5)727, עמ' 742), ומאחר שהתוכנית המפורטת, במקרה דנן, היא בגדר חקיקת משנה ספציפית, הוראותיה גוברות על הוראות חוקי העזר לעניין סמכותה של המועצה לבצע עבודות פיתוח בחלקות אלה. מכאן, שהגורמים המוסמכים על פי דין להכין תוכנית פיתוח ולבצעה בחלקות האמורות, הם בעלי המקרקעין. היזם התקשר עם בעלי הזכויות במקרקעין או חלקם והוסמך על ידם לבצע עבורם את עבודות הפיתוח. המועצה נתנה ליזם הרשאה לביצוע העבודות, אישרה את תוכניות הפיתוח, ופיקחה על ביצוע עבודות הפיתוח במידה מסוימת על מנת שיעמדו בדרישות המקובלות.

משמעות הדבר היא, שההתקשרות הראשונית לביצוע עבודות הפיתוח היא בין היזם לבעלי המקרקעין, וכי עליהם לשלם לו את התמורה עבור עבודות הפיתוח. מכיוון שהיזם פעל מטעמם, הפנייה הראשונית לגביית התשלום היתה צריכה להתבצע ע"י היזם. אולם, אין מחלוקת בין הצדדים ביחס לעובדה שהמועצה התחייבה לעכב מתן היתרי בנייה לבקשת בעלי המקרקעין, אם המבקשים לא יגישו בצירוף לבקשתם אישור על הסדר תשלום דמי הפיתוח עם היזם. כפי הנראה, היזם ראה בכך מנגנון (משני) נוסף להבטחת גביית התמורה בגין עבודות הפיתוח.