פסק-דין בתיק תיק אז' 966/05

1.       בפני תביעה לסעד הצהרתי, בה עותר התובע לכך שיוצהר, כי התובע זכאי להירשם כבעלים של שמינית מזכות הבעלות, במקרקעין הידועים כחלקה 3 בגוש 18731, המצויים בישוב יאנוח (להלן - " המקרקעין").

2.       כעולה מנסח רישום המקרקעין שצורף לכתב התביעה, המקרקעין רשומים על שם ארבעה אנשים, והנתבעת מס' 2 (להלן - " הנתבעת") רשומה כבעלים של שמינית מהמקרקעין. שטחה הכולל של החלקה הוא 981 מ"ר, ומכאן שחלקה של הנתבעת בבעלות בחלקה מייצג שטח של כ- 123 מ"ר.

3.       התובע טוען, כי הנתבע מס' 1 (להלן - " הנתבע") רכש את זכויותיה של הנתבעת במקרקעין לפי חוזה שנכרת עוד בתאריך 12.5.1981, אך העיסקה ביניהם עדיין לא הסתיימה ברישום, והמקרקעין עדיין רשומים על שם הנתבעת. התובע מוסיף וטוען, כי בתאריך 2.8.1993 נעשתה עסקה בין הנתבע ואביו המנוח של התובע, ואביו של התובע רכש את זכויותיו של הנתבע במקרקעין.

4.       לאחר מות אביו של התובע ניתן צו ירושה בבית הדין הדרוזי היושב בעכו. צו הירושה לא הוצג לפני, אך נטען בפני, כי התובע ואחיו ירשו את אביהם יחדיו. עם זאת, לכתב התביעה צורפה "בקשה להבהרה" שהוגשה לבית הדין הדתי הדרוזי בעכו, שם ביקש התובע מבית הדין, בין היתר, להבהיר כי "אבא מסר לי מחלקה 3 בגוש 18731 122 מ"ר שרכש ממופיד חמדאן ת"ז ..." (הוא הנתבע - י"כ).

          בית הדין הדרוזי נתן החלטה בכתב יד, ובשפה הערבית, אשר תורגמה למעני על ידי ב"כ התובע, ובהחלטתו קבע: "באישור על הבקשה שלעיל שהינה חלק בלתי נפרד מההחלטה שניתנה בתאריך 26.12.1996 תיק מס' 295/96".

5.       בהסתמך על העיסקה שנעשתה בין אביו המנוח והנתבע, וכן בהסתמך על החלטת בית הדין הדרוזי, טוען התובע, כי הוא זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין שבמחלוקת, ומכאן התביעה שלפני.

6.       הנתבעת, בכתב הגנה שהגישה, אישרה כי בינה ובין הנתבע נעשתה עיסקת מכר בתאריך 12.5.1981, וכי הרישום על שם הנתבע עדיין לא הושלם. בכל הנוגע לעיסקה שנטען כי נעשתה בין הנתבע ואביו של התובע, טענה הנתבעת כי אינה קשורה לה.

7.       הנתבע, אף הוא אינו מכחיש את העיסקה שנעשתה בינו ובין אביו של התובע, ואולם, לטענת הנתבע העיסקה שהתובע מצביע עליה היא חוליה אחת בשרשרת עיסקאות שנעשו, ואשר מטרתן הייתה להסדיר דרכי מעבר לשלושה בתים שונים, שנבנו על ידי  הנתבע, אחיו אמין ובן דודו של התובע - עלי ג'מאל שמו. הנתבע טוען, כי לצורך הסדרת דרכי הגישה נעשו חילופי קרקע שונים, ללא כל העברה כספית. ואולם, בה בשעה שהנתבע מוכן לקיים את חלקו בעיסקאות שנעשו, הרי שמעורבים אחרים בעיסקאות, לרבות בן דודו של התובע, ג'מאל עלי, אינם מוכנים להעביר לנתבע הקרקעות המגיעות לו.

          לטענת הנתבע, כנגד 123 מ"ר שעליו להעביר לאביו המנוח של התובע מחלקה 3, זכאי הוא לקבל 87 מ"ר מחלקה 4, מזכויותיו של עלי ג'מאל, בן דודו וגיסו של התובע, ועוד 36 מ"ר מחלקה 6, שבבעלות סלימאן סעיד חמדאן. כמו כן טוען הנתבע, כי במסגרת שרשרת העיסקאות שנעשתה, התחייב אביו המנוח של התובע להעביר לו 180 מ"ר מחלקה מס' 1, המצויה בבעלות אחיו של התובע.

8.       הצדדים אינם חולקים על כך, שאת העיסקאות ביצע עו"ד סעיד נפאע מעכו. עם זאת, מוזר בעיני שהעיסקה בין הנתבע ואביו של התובע, לא נעשתה בחוזה אלא על פי תצהירים, שעו"ד נפאע החתים עליהם את הנתבע ואת אביו של התובע (מוצגים ת/2 ו-ת/3). על פי תצהירים אלה, הזכויות במקרקעין שבמחלוקת נמכרו לאביו של התובע תמורת הסך 1,838 ש"ח, והדבר סותר את דברי הנתבע בעדותו, כי לא הועברה תמורה כספית בין הצדדים אלא החלפת קרקע בקרקע בלבד. זאת ועוד, הנתבע ואביו המנוח של התובע חתמו על הצהרה למנהל מיסוי המקרקעין (מוצג ת/1), ואף בהצהרה זו נרשמה התמורה הכספית בסכום הנזכר.

9.       הנתבע נשאל על פשר התמורה הכספית המופיעה בתצהירים ובטופס ההצהרה למנהל מיסוי המקרקעין, והסביר, כי עורך הדין הציע לצדדים לרשום התמורה הכספית, כדי לפשט את ההליכים ולחסוך מסים. הנתבע טען כי התנגד לדרך המוצעת על ידי עורך הדין, אך בסופו של דבר נכנע ללחצים שהופעלו עליו, והוא הסכים לחתום על התצהיר כפי שנוסח על ידי עורך הדין. עם זאת הנתבע חזר ועמד על דעתו, שכלל לא הוחלפה תמורה כספית בין הצדדים, וכל העיסקאות נעשו על דרך החלפת קרקע בקרקע.

10.     עדותו של הנתבע עשתה עלי רושם אמין. הנתבע ידע לפרט את כל הפרטים הנוגעים לשרשרת העיסקאות שנטענה על ידו, והפגין בקיאות רבה בכל הנוגע לבעלותם של הצדדים השונים החייבים להעביר או לקבל זכויות כלשהן במקרקעין כתוצאה מן העיסקאות שנעשו. חקירתו הנגדית של הנתבע על ידי ב"כ התובע, לא גרמה לנתבע לחזור בו מדברים שאמר בחקירתו הראשית, ולמעשה, במהלך החקירה הנגדית האמון שנתתי בדברי הנתבע רק הלך והתחזק.

          לרושם החיובי שהנתבע עשה בעדותו מצטרפת העובדה, כי מלכתחילה הנתבע לא התכחש לעיסקה שנעשתה בינו ובין אביו המנוח של התובע, ולמעשה כל דרישתו היא, שתמורת הקרקע שעליו להעביר על פי עיסקה זו, זכאי הוא לתמורה שהובטחה לו, ואין כל הצדקה לכך, שהוא יידרש לבצע את חלקו בעסקאות שנעשו מבלי שצדדים אחרים יחוייבו לבצע את חלקם שלהם.

          טענת הנתבע, כי אין מדובר בעיסקה יחידה, שניתן לעקור אותה מתוך שרשרת של עיסקאות שנעשתה, מקבלת חיזוק ממכתב שכתב עו"ד נפאע בתאריך 27.2.1994, שכותרתו "ההעברות ביניכם בקשר לדרך בשכונה שלכם" (מוצג ת/4). במכתב זה מפרט עו"ד נפאע את מצבן של העיסקאות השונות ואת אלה שלא ניתן להשלים בשל התנגדויות של מי מהמעורבים בהן.

11.     התובע, בחקירתו הנגדית על ידי הנתבע, מסר, כי כנגד המקרקעין שבמחלוקת, שהיה על הנתבע להעביר לאביו המנוח של התובע, שילם אביו המנוח סכום כסף לנתבע. כאמור, הנתבע הכחיש זאת מכל וכל, ואף קרא לתובע לחזור על דברים אלה בשבועה בקבר הנביא.

          לאור התרשמותי מעדויותיהם של התובע מחד גיסא והנתבע מאידך גיסא, הנני מעדיף את גרסתו של הנתבע, ואין אני מוכן לבסס ממצא עובדתי על דבריו של התובע ביחס לתשלום תמורה כספית עבור המקרקעין.

12.     על כן, ולאור האמור לעיל, הנני מקבל את טענת הנתבע, כי העיסקה שהתובע מבקש לאכוף עליו בתביעתו, אינה עומדת בפני עצמה והיא חוליה אחת בשרשרת של עיסקאות. בהקשר זה הנני מקבל אף את ההסבר שנתן הנתבע לסכום הנקוב בתצהירים ת/2 ו- ת/3 ובטופס הדיווח למנהל מיסוי המקרקעין (מוצג ת/1), ועל יסוד עדות הנתבע, אותה אני מעדיף על פני עדות התובע, הנני קובע, כי בין הצדדים לעיסקאות השונות לא הוחלפה תמורה כספית, והעיסקאות בוצעו כעיסקאות חליפין - שטח תמורת שטח.

13.     התובע טוען, כי אין לזקוף לחובתו מחדליהם של אנשים אחרים, אשר אינם מוכנים לקיים את התחייבויותיהם כלפי הנתבע, ואם לנתבע טענות כלפי אנשים אחרים שאינם מקיימים את חלקם, כי אז עליו למצות את זכויותיו בבית המשפט המתאים. התובע טוען, כי אינו בעלים של המקרקעין שהנתבע טוען שהוא זכאי לקבל בתמורה למקרקעין שבמחלוקת, ועל כן אינו יכול להעביר לנתבע מקרקעין אלה. טענת התובע היא איפוא, כי את המקרקעין שבמחלוקת ירש מאביו, על פי החלטת "ההבהרה" שניתנה בבית הדין הדרוזי, ועל כן יש ליתן לו הסעד ההצהרתי המבוקש על ידו.

          לעומת טענות התובע, טוען הנתבע, כי התובע אינו יכול רק להנות מהזכויות של עזבון אביו המנוח ולא לשאת בהתחייבויות של העזבון, ועל כן, כל עוד התובע אינו מסוגל לדאוג לכך שהנתבע יקבל את הזכויות במקרקעין שהוא זכאי לקבל, כנגד המקרקעין שעליו להעביר לעזבון אביו המנוח של התובע, אין לאכוף על הנתבע להעביר לתובע המקרקעין שבמחלוקת.