פסק-דין בתיק ת.א. 58203/04

בפני תביעה ותביעה שכנגד שמקורן בהפרה נטענת של חוזה מכר דירת מגורים, באתר הקאנטרי קלאב בתל אביב.

הנסיבות

1.            הנכס נשוא התובענות דנן הינה דירת מגורים הממוקמת בקומת הקרקע בבניין בן שתי קומות הבנוי בצמוד לקאנטרי קלאב תל אביב (להלן: "מתחם הקאנטרי"), הידועה כדירה 625 וכתובתה רחוב יוניצמן 2, תל אביב (להלן: "הדירה").

2.            התובעים, בעל ואשה תושבי ניו- יורק, ארה"ב (להלן: "התובעים" או "בסיקס") רכשו עפ"י חוזה מכר מיום 8/2/04 (להלן: "חוזה המכר" או "החוזה") את הדירה נשוא התביעה מה"ה הדס בן עזרא (להלן: "הדס" או "המוכרת"), בתמורה לסך השווה בש"ח ל- 315,000$ ארה"ב (להלן: "התמורה").

אביה של הדס (להלן: "בן- עזרא") סייע בידה במכירת הדירה והוא אשר ניהל את המו"מ למכירת הדירה לתובעים.

3.            התשלום הראשון ע"ח התמורה, סך השווה בש"ח ל- 50,000$ ארה"ב (להלן: "התשלום הראשון"), שולם ע"י התובעים במעמד חתימת חוזה המכר. את יתרת התמורה בסך 265,000$ אמורים היו התובעים לשלם, בהתאם להוראות חוזה המכר, עם מסירת החזקה בדירה לידיהם וקבלת מסמכים שונים מאת המוכרת, בהם יפויי כוח בלתי חוזר, אישורי מס ואישור חב' הניהול, המאפשר העברת הדירה ע"ש התובעים בלשכת רישום המקרקעין.

אישורה של חברת הניהול המופנה ללשכת רישום המקרקעין, היה אמור להינתן לאחר חתימת התובעים על הסכם מתאים עם חברת הניהול (להלן: "הסכם הניהול").

4.            בפועל קיבלו בסיקס את החזקה בדירה עם התשלום הראשון, וליתר דיוק- כבר ביום  6/2/04, ברם חרף פניותיה של הדס, נמנעו התובעים מלחתום על הסכם הניהול ולא העבירו לתובעת את יתרת התמורה.

5.            במכתב מיום 16/6/04 הודיעו התובעים לנתבעים  - באמצעות עורך דינם דאז, עו"ד גורמן - כי בשל כוונת חברת "אזורים", מבעלי המקרקעין, לסגור את מועדון הקאנטרי קלאב (להלן: "מועדון הספורט") במתחם הקאנטרי, מבטלים הם את חוזה המכר.

לשיטת התובעים, קיומו הפעיל של מועדון הספורט היווה תנאי יסודי ומהותי בחוזה המכר והפרתו מהווה הפרה יסודית של החוזה. לפיכך, דרשו בסיקס מהנתבעים השבת התשלום הראשון כמו גם תשלום סך 10,000$ ארה"ב, כפיצוי בגין שיפוצים שנעשו על ידם בדירה.

6.            משלא נעתרה הנתבעת לדרישתם, עתרו התובעים בתביעה דנן לחייב הנתבעים בהשבת התשלום הראשון ובתשלום הפיצוי המוסכם על פי חוזה המכר בסך 20,000$ - העולים לסך 316,820 ש"ח, בערכי יום התביעה.

7.            הנתבעים הגישו כתב הגנה ובד בבד עימו הגישו כתב תביעה שכנגד במסגרתו עתרו למתן צו הצהרתי המכריז על תקפותו של חוזה המכר, כמו גם למתן צו עשה המורה לתובעים למלא אחר התחייבויותיהם על פיו. כמו כן, עתרו הנתבעים, לחייב התובעים בתשלום הפיצוי המוסכם על פי החוזה בסך 20,000 $ ארה"ב, עקב הפרת חוזה המכר על ידם.

טענות הצדדים וגדר המחלוקת

8.            לטענת התובעים, נהגו הם לבלות את חופשות הקיץ יחד עם ילדיהם בישראל ובשלוש השנים, טרם חתימת חוזה המכר, שכרו מדי קיץ דירת מגורים במתחם הקאנטרי.

לשיטת התובעים, במהלך המו"מ עם בן עזרא לרכישת הדירה הם הבהירו לאחרון, כי תנאי מוקדם לרכישתה, הוא הפעלתו של מועדון הספורט במתחם הקאנטרי. לטענתם, הם לא היו רוכשים את הדירה לו היה להם חשד כי מועדון הספורט ייסגר בעתיד הנראה לעין, שהרי מגיעים הם ארצה בחופשות הקיץ- אך לשם כך.

הנתבעים, כך לטענת התובעים, הצהירו בחוזה המכר על התחייבויות חברת "אזורים" ואחרים, בדבר המשך הפעלת מועדון הספורט בעתיד הנראה לעין.

רק לאחר חתימת חוזה המכר נודע להם- כך לתובעים- כי היתה ויש כוונה לסגור את מועדון הספורט, מידע אשר היה ידוע לנתבעים כבר במהלך המו"מ שקדם לחוזה המכר.

עוד טענו התובעים, כי הסכימו לחתום על הסכם הניהול אשר צורף כנספח לחוזה המכר, ולא על זה אשר הוצג להם לחתימה מאוחר יותר, השונה מהותית מהסכם הניהול המקורי.

בשל ניהול מו"מ בחוסר תום לב ובדרך לא מקובלת, תוך הסתרה מכוונת של פרטים מהותיים, הפרו הנתבעים את חוזה המכר בהפרה יסודית, באופן המקים להם הזכות לביטולו של החוזה ולסעד הכספי לו עתרו בתביעתם.

לבסוף טענו התובעים, כי נוכח העובדה שעד ליום הגשת התביעה לא פרעו הנתבעים את חובם כנטען, משתמשים הם בזכות העכבון והקטנת הנזק ומחזיקים ויחזיקו בדירה עד לפרעון החוב האמור.

9.            מנגד טענו הנתבעים, כי התובעים ידעו ו/או היה עליהם לדעת, עוד טרם כריתת חוזה המכר, את העובדות לאשורן הן מן הבחינה המשפטית והתכנונית, ובתוך כך היתה להם ידיעה על הסיכון כי מועדון הספורט ייסגר.