פסק-דין בתיק ת.א. 45585/03

בפני תביעה להשבה של דמי היתר אשר ניגבו על ידי הנתבע בגין הסכמתו לתוספת בנייה במקרקעין המוחכרים לתובעת 2.

העובדות הצריכות לעניין

1.         המקרקעין נשוא התביעה, בבעלות קק"ל ובניהול הנתבע (להלן: " המינהל"), הינם בשטח של 494 מ"ר, הידועים כגוש 6143 חלקה 199 והמצויים ברחוב ישעיהו 14, רמת חן (להלן: " המקרקעין").

            חוזה החכירה המקורי החל על המקרקעין נחתם ביום 31/3/56 בין קק"ל לבין בעלה המנוח של התובעת 2 (להלן: " התובעת") לתקופה של 49 שנים, החל מיום 1/1/1951 וכלה ביום 30/12/1999 (להלן: " החוזה המקורי"). התובעת ירשה את בעלה המנוח והייתה לחוכרת, בשלמות, של המקרקעין.

            במסגרת מבצע היוון שערך המינהל היוונה התובעת את זכויותיה במקרקעין וביום 14/6/96 שילמה את דמי ההיוון על פי קביעת המינהל בסך 42,740 ש"ח (להלן: " דמי ההיוון").

2.         ביום 30/1/96 התקשרה התובעת עם התובעים 1 ו-3, בני הזוג ששון (להלן:  " ששון") בהסכם קומבינציה לפיו תמורת העברת מחצית מזכויות התובעת במקרקעין לששון, ייהרס בית מגוריה ותחתיו ייבנו שני בתי מגורים פרטיים, האחד למגורי התובעת והשני למגורי ששון (להלן: " עסקת הניצול" או " העסקה").

            התובעת פנתה למינהל לאישור מימוש זכויות הבנייה במקרקעין.

3.         ביום 30/7/96 אישר המינהל את העסקה וקבע דמי היתר לתשלום בשיעור של 51% מן ההפרש שבין ערך המקרקעין לבניית יחידה מגורים אחת בשטח של 160 מ"ר, לבין ערכם של אלה בהתאם לניצול מלוא הזכויות שהתבקשו (להלן:  " דמי ההיתר").

            הסכום אשר שולם על ידי התובעים כדמי היתר למינהל על פי קביעתו, בניכוי מחצית היטל ההשבחה אשר הוחזר על ידי המינהל לתובעים, עמד על 273,157.34 ש"ח.

4.         המינהל היתנה אישור עסקת הניצול בביטולו של החוזה המקורי וחתימה על הסכם פיתוח בין המינהל לבין התובעת וששון. בהתאם, חתמה התובעת ביום 18/9/96 על שטר ביטול החכירה וביום 31/10/96 נחתם הסכם הפיתוח, לפיו לתובעת 50% מהזכויות ולכל אחד מבני הזוג ששון 25% (להלן: "חו זה הפיתוח").

5.         התובעים טענו כי עצם החיוב בדמי היתר וכן חישוב סכום החיוב אותו ערך המינהל,  מוטעים מיסודם שכן המינהל התעלם מזכויותיה הקנויות של התובעת המבוססות על תנאי חוזה החכירה המקורי.

            פניותיהם של התובעים למינהל, בדרישה לעריכת חשבון מתוקן ולהשבת הסכום אשר שולם עבור דמי היתר, נדחו, ומכאן העתירה.

6.         על מנת שייקל להבין טענות הצדדים וההכרעה במחלוקת בתיק דנן, להלן החלטות המינהל העיקריות, הרלבנטיות לדיון במחלוקת בתיק זה, כפי שהתייחסו אליהן הצדדים:

א.      החלטת מועצת המינהל מס' 402 מיום 19/12/1988 (להלן: "החלטה 402) אשר עניינה תוספת בנייה, שינוי  ניצול, שינוי ייעוד, פיצול בקרקע עירונית - דמי היתר.

ב.      החלטת מועצת המינהל מס' 729 מיום 26/7/95 (להלן: "החלטה 729") הדנה במבצע היוון דמי חכירה שנתיים ופטור מדמי הסכמה בגין בנייה נמוכה למגורים.

ג.        החלטה 3217 מיום 2/12/1998 (להלן: "החלטה 3217") הקובעת בין היתר החזר כספי לחוכרים אשר שילמו דמי היתר על בסיס החוזים החדשים, וגביית דמי היוון בשיעור 3.75% מערך תוספת הבנייה על המקרקעין.

7.         כאן המקום לציין כי ב"כ המינהל צירף לסיכומי טענותיו שני מסמכים (החלטה 4952 + הוראת אגף 1/99) אשר זכרם לא בא בכתבי טענות הצדדים ובתצהיר העדות הראשית מטעמם - תוך שהוא סומך טיעונים על פיהם.

            באשר להוראת אגף 1/99, אין כל פסול בצירופה של זו לסיכומי הנתבע הואיל והיא הוגשה כדין (נ/7) במהלך חקירת התובעת.

            הגם שההוראה האמורה לא צורפה לתצהיר העדות הראשית מטעם הנתבע, הרי שניתן לסמוך עליה עקב כך שזו הוגשה בלא התנגדות ב"כ התובעים.

ברם באשר להחלטת ההנהלה 4952 הדין שונה בתכלית.