פסק-דין בתיק ת.א. 2619/00

לפני תביעה של משתכנים בשכונת ה-100 בצור הדסה, ושל הוועד המקומי, למתן פסק-דין הצהרתי לפיו המפרטים, לרבות סעיפי התקציב המאושר שבתכנית 520 ה', לפיה הוקם הפרויקט, הם המחייבים את הצדדים, וכן למתן צו עשה.

הרקע לקשר בין הצדדים

1.         שכונת צור הדסה נמצאת על מקרקעין בבעלות הקרן הקיימת לישראל ורשות הפיתוח בניהולו של מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל או נתבע 2).

במהלך שנות ה-90 נהג המינהל להתקשר עם חברות בת של מועצות או רשויות מקומיות, שתפקידן היה לתכנן ולפתח את המקרקעין שבבעלות המינהל. הרציונל מאחורי התקשרויות אלה היה, כי המועצה או רשות מקומית מעוניינת לפתח את שטחה לרווחת התושבים על פי צרכי האזור, והיא בעלת האינטרס והיכולת המיידית להביא לפיתוח תחומי אחריותה. מטעם זה, קיים הגיון רב בהפקדת התכנון והפיתוח בידי מי אשר בתחומו נמצאים המקרקעין בניהול המינהל.

2.         החברה לפיתוח מרכזים כפריים ותעשייתיים מטה יהודה בע"מ (להלן: נתבעת 1 או החברה המפתחת או החל"פ), שהינה חברה בבעלות המועצה האזורית מטה יהודה (להלן: המועצה או נתבעת 3), נבחרה על ידי המועצה לצורך ביצוע התכנון והפיתוח בפרויקט נשוא התביעה.

המועצה פנתה למינהל בבקשה ליתן הרשאה לחברה המפתחת שבבעלותה, לבצע באמצעותה את התכנון והפיתוח הציבורי של המקרקעין.

בשנת 1992 התקשר המינהל עם החברה המפתחת בהסכם הרשאה לתכנון המקרקעין לצורך פיתוחם ושיווקם למטרת בנייה עצמית למגורים.

בשנת 1995 נחתם בין המינהל לחברה המפתחת הסכם הרשאה לתכנון, פיתוח תשתיות וביצוע פיתוח (להלן: הסכם ההרשאה) לפיו העמיד המינהל את המקרקעין לרשות החברה המפתחת לצורך ביצוע עבודות התכנון והפיתוח, והחברה המפתחת התחייבה לפעול בהתאם למדיניות המינהל והנחיותיו. המקרקעין נמסרו לחברה המפתחת בהרשאה, ללא תשלום, לתקופה כפי שנקבע בהסכם. החברה המפתחת התחייבה לבצע את עבודות התכנון והפיתוח במומחיות ובמהימנות ותוך תיאום עם המינהל.

3.         יצויין כבר עתה כי בין התובע 1 (להלן: התובע 1 או ועד מקומי צור הדסה) לבין המינהל (ויתר הנתבעים) אין כל חוזה.

בין התובעים 2-89 (להלן: התובעים) לבין המינהל נכרת הסכם פיתוח לגבי המגרש הבלתי מפותח, לגביו הציע כל משתכן הצעה במסגרת המכרז (להלן: הסכם הפיתוח). הסכום שכל משתכן הציע עבור הקרקע הבלתי מפותחת (דהיינו רכישת המגרש עצמו), נגבה על ידי המינהל והועבר לאוצר המדינה.

בין התובעים והחברה המפתחת נחתם "חוזה תשתית ותנאים מיוחדים" (להלן: חוזה התשתית).

4.         במסגרת הדיונים המקדמים בתיק, והבקשות למחיקה על הסף, החליט בית המשפט (29/5/02), כי התביעה דנן תהא לסעד הצהרתי במישור החוזי, באופן שבשלב מאוחר יותר, אם יתקבל הסעד המבוקש, יינקט הליך אחר בו תכומת התביעה הכספית.

במסגרת הליכים אלה, התעוררה השאלה אם ניתן ליתן צו עשה, כמבוקש, כנגד נתבעת 3. אולם גם אם נלך בעקבות הפסיקה המתירה הגשת תביעה לסעד הצהרתי כנגד רשויות שלטוניות, ושאינה מתירה מתן סעד של צו פרוגטיבי (רע"א 483/88 מפעלים פטרוכימיים נ' מדינת ישראל פ"ד מד(3), 812), הרי שלאור העובדה, כי בסופו של יום התביעה בשלב זה הינה למתן סעד הצהרתי, אין לכך משמעות (ראו להלן).

גירסות הצדדים

גירסת התובעים

5.         בסוף שנת 1995 אישר המינהל לנתבעת 1 לגבות סכומי כסף גבוהים מהתובעים 89-2 אשר רכשו מגרשים לבניה עצמית בשכונה החדשה, על סמך התחייבותה לבצע תכניות עבודה מפורטות שהוצגו בפניו, המציגות פיתוח השכונה ברמה גבוהה.

השגת אישור המינהל לגביית סכום גבוה מהתובעים התקבלה במרמה שכן, בד בבד עם הצגת התכניות המפורטות בפני המינהל, הכינה הנתבעת 1, או מי מטעמה, תכניות מצומצמות בהן "נעלמו" נושאי פיתוח עיקריים שהופיעו בתכניות שהוצגו בפני המינהל. נושאי פיתוח אחרים צומצמו עד כדי 8%.

בשעה שהנתבעת 1 ניהלה משא ומתן עם המינהל לגבי תקציב הפרויקט על סמך התכניות הרחבות, חתמה הנתבעת 1 על הסכם עם קבלן על בסיס התכניות המצומצמות, תוך שהיא מסתירה מהמינהל את קיום התכניות המצומצמות.

מרבית עבודות הפיתוח המצומצמות לא בוצעו, מאחר שכספי התובעים ששולמו עבור פיתוח השכונה, נעלמו מחשבון הפרויקט. עבודות התכנון והפיתוח שבוצעו היו לקויות וגרועות.

הנתבעת 1 התחייבה בפני המינהל לסיים את עבודות הפיתוח עד תחילת שנת 1998, אולם בפועל לא בוצעו עבודות מסוף שנת 1997. התובעים מתגוררים זה מספר שנים בשכונה לא מפותחת עם ליקויי בטיחות רבים ומטרדים קשים.

בפברואר 2000 חשפו התובעים את מעשי הנתבעת 1 או מי מטעמה, לרבות היעלמות כספי הפיתוח. מעשים אלה היו ידועים לראש המועצה האזורית זמן רב אך הוסתרו, מסיבות השמורות עם ראש המועצה, מפני חברי המועצה, חברי הנהלת הנתבעת 1, התובעים והמינהל.

לאחר שנחשפו המעשים, הכריזו הנתבעות 1 ו-3 על כוונתן לסיים את הפיתוח בשכונה, אך במקום לבצע את עבודות הפיתוח המגיעות לתובעים, הודיעו כי בכוונתן לבצע " פיתוח הכרחי" כהגדרתן, שמשמעו ביצוע חלק קטן של עבודות הפיתוח על בסיס עבודות לקויות שבוצעו קודם לכן, ואף ה"פיתוח ההכרחי" לא הסתיים.

גירסת נתבעות 1 ו-3