פסק-דין בתיק ת.א 2338/94

רקע עובדתי ומהות התביעה:

1.א.                  ביום 22/4/93 נחתם בין התובעת לבין הנתבע הסכם, לפיו תרכוש התובעת מאת הנתבע את זכויותיו (זכות חכירה לדורות), בדירה המצויה ברח' עליזה בגין 24 באשדוד והידועה כחלקה 11 בגוש 2016 (להלן:"הדירה") תמורת סכום השווה ל- 210,000 $, שאמור היה, על פי המוסכם, להיפרע בשיעורים ובמועדים כדלהלן:

            (א)        סכום השווה ל - 20,000 $ - עד יום 25/5/93.

                        (ב)        סכום השווה ל - 85,000 $ - עד יום 25/6/93.

            (ג)        היתרה בסכום השווה ל - 105,000 $ - עד יום 25/7/93.

  ב.                   התובעת מסרה לנתבע - בגין שני התשלומים הראשונים - שני שיקים מעותדים בסכום כולל של 288,015 ש"ח :

האחד - ע"ס 54,860 ש"ח (ז.פ. 25/5/93); והשני - ע"ס 233,105 ש"ח (ז.פ. 25/6/93) (ראה מוצג נ/4).

ג.                     כבר ביום 13.5.93 - ובטרם קיבל הנתבע כל תמורה של ממש בגין הדירה (היינו, עוד בטרם הגיע מועד פרעונו של איזה מהשיקים המעותדים הנ"ל) העביר ע"ש התובעת את זכויותיו בדירה בספרי מינהל מקרקעי ישראל (ראה מוצג נ/7). זאת עשה - ועל כך אין מחלוקת - מחשש שהדירה תעוקל, בינתיים, ע"י נושיו הרבים (ראה עדות עו"ד עקיבא בעמ' 40 לפרוטוקול, ועדות הנתבע עצמו בעמ' 28 לפרוטוקול).

ד.                   ביום 24/5/93 הגישה התובעת לגוף משכן פרטי בשם "דירה פלוס בע"מ" (להלן:" הגוף המשכן") בקשה לקבלת הלוואה בתנאי משכנתא שבאמצעותה התכוונה לפרוע לנתבע את תמורת הדירה, בנוסף לכספים ממקורות פרטיים.

ה.                 משהוברר לתובעת כי לא תוכל לגייס ממקורותיה הפרטיים כסף, שאמור היה לשמש לפרעון השיק הראשון, שילמה לנתבע סכום של 71,000 ש"ח שנתקבל מכספי מכירת מכונית של בנה, תוך שהוסכם כי סכום זה ישמש לכיסוי השיק הראשון; ויתרתו תיזקף ע"ח השיק השני. יצויין כבר כאן, כי לטענת התובעת בכתב התביעה שווי המכונית היה 102,000 ש"ח וכי הוסכם כי סכום זה הוא שייחשב כתשלום ע"ח תמורת הדירה. אולם, טענה זו דחיתי כבר במהלך הדיון, בין היתר, נוכח הדברים המפורטים של התובעת בתצהירה מיום 28.10.93  (מוצג נ/2) שנחתם בין יתר המסמכים שנחתמו בקשר עם ביטול העיסקה, כפי שיובא להלן; וכן עולה גם ממכתבה של התובעת מיום 10.6.93 (מוצג נ/1) - בו ביקשה לוודא את אופן זקיפת הסכום של 71,000 ש"ח  בקשר עם שני השיקים).

ו.                  בפועל לא שילמה התובעת את יתרת סכום השיק השני (שהיה אמור להיפרע ביום 25.6.93) ועל כן קיבלה מכתב התראה מיום 7.7.93 מאת עו"ד יוסי עקיבא (בשם הנתבע) לתשלום שיק זה - שאם לא כן ייחשב הדבר להפרת חוזה המפר - על כל המשתמע מכך (ראה המכתב - נ/5).

ז.                  ברם, משהוברר לתובעת כי גם את כספי ההלוואה בתנאי משכנתא מאת אותו גוף משכן לא תוכל לקבל, עקב "העלמותו" של זה "מהשטח", ועקב כך, לא תוכל לשלם את יתרת התמורה, הוסכם על ביטול העיסקה, ובמסגרת זו נחתם בין הצדדים ביום 25/7/93 במשרדו של עו"ד עקיבא הסכם, לפיו מסכימים הצדדים כי חוזה המכר יבוטל או כי התובעת תמכור את הדירה ותעביר  את כספי תמורתה לנתבע, (סעיף 2 להסכם). עוד נאמר בהסכם זה - בסעיף 4 שבו - בזה הלשון: " הצדדים מסכימים לדחות את קביעת שווי הפיצוי - פיצוי מוסכם + פיצוי בגין נזקים בפועל - לאחר ביצוע האמור בסעיף 2 לעיל" (להלן: " הסכם הביטול הראשון" - נ/8).

יצויין, כי במעמד זה מסרה התובעת יפוי כוח לעו"ד עקיבא שיאפשר לו למכור הדירה, בשמה , לאחר.

ח.                 נוכח ביטול חוזה המכר, ומאחר והזכויות בדירה היו רשומות עדיין ע"ש התובעת, התבקשה התובעת ע"י הנתבע לחתום על מסמך המופנה למנהל מקרקעי ישראל, וזאת כדי לאפשר לנתבע למשכן את הדירה לצורך קבלת הלוואה, עקב קשיי נזילות אליהם נקלע, ולטענתו, עקב אי עמידת התובעת בתנאי חוזה המכר. (ראה נספח ז' לכתב התביעה ומוצג נ/6).

ט.                 בנוסף להסכם הביטול הראשון נחתם בין הצדדים הסכם ביטול נוסף (להלן:" הסכם הביטול השני" - מוצג נ/3). באשר למועד חתימתו חלוקים הצדדים, כשלטענת התובע הוא נחתם ביום 25/7/93 (הוא יום חתימת הסכם הביטול הראשון); ואילו, לטענת עו"ד עקיבא (בעדותו מיום 27/2/97), נחתם זה ביום 29/7/93, כשמטרתו היתה פורמלית, לצורך הסדרת ביטול העסקה אצל שלטונות מס שבח והחזרת מס הרכישה לתובעת (ראה עדות עו"ד עקיבא בעמ' 38 ו - 41 לפרוטוקול). הסכם ביטול שני זה, הינו לאקוני וכולל רק את הצהרת התובעת בדבר סיבת הביטול ואת ביטולו של חוזה המכר. כן, ובנוסף - ובמסגרת ביטול העיסקה חתמו הצדדים על תצהירים, כשתצהירה של התובעת (מוצג נ/2) נחתם ביום 28/10/93 ולא למותר להביא קטעים מהותיים הימנו:

" ביטלתי את עיסקת רכישת הדירה... מכיוון ולא הצלחתי לגייס את הכספים אותם הייתי אמורה לשלם ע"פ ההסכם. שילמתי למר ציון ארביב ע"ח רכישת הדירה סך של 71,000 ש"ח, וזאת מתמורת מכירת רכב מדגם אלפא רומיאו 164 שנת ייצור 1991 (היא המכונית הנזכרת לעיל - ח.ע.)... מחוץ לסך של 71,000 ש"ח לא שילמתי למר ארביב כל תמורה כספית" (ההדגשות שלנו - ח.ע.)

תצהירו של הנתבע מיום 27/10/93 בדבר ביטול העיסקה כלל סעיף שבו הוא מצהיר כי בכוונתו לתבוע פיצוי בגין נזקיו, עקב ביטול העיסקה, בשל הפרת חוזה המכר ע"י התובעת, לרבות פיצויים מוסכמים.

י.                 בסופו של דבר, נמכרה הדירה למשפחת איבגי ונרשמה על שמה בסיפרי המינהל, ודבר רישומה ע"ש משפחת איבגי הובא לידיעת התובעת לאחר מכן במכתב מיום 23/12/93, שנשלח לה ע"י  המינהל ואשר היווה תגובה למכתב של התובעת אליו מיום 15.12.93 .

2.        סלע המחלוקת בין הצדדים נטוש סביב השאלה, האם זכאית התובעת - עקב ביטול חוזה המכר ויתר טענותיה שיובאו להלן - להשבת הסכום ששילמה ע"ח תמורת הדירה, כשלטענתה זכאית היא לסכום של 102,000 ש"ח (קרן) שהוא, לדבריה, שווייה האמיתי של המכונית, שמכספי מכירתה שולמה אותה תמורה חלקית בגין הדירה (ולא רק 71,000 ש"ח), וזאת בנוסף לנזקים אחרים שנגרמו לה עקב העיסקה; ואילו, לטענת הנתבע, לא רק שאין התובעת זכאית להשבה , כאמור, (ובוודאי לא לסכום העולה על 71,000 ש"ח) אלא שהוא זה שזכאי מאת התובעת לפיצויים עקב הפרתה את חוזה המכר, היינו, הפיצויים המוסכמים; וכן - ו"בנוסף או לחילופין" - פיצויים בגין נזקיו השונים, כמפורט בכתב ההגנה, ובכלל זה הנזק הנובע ממכירת הדירה למשפחת איבגי (לאחר ביטול העיסקה עם התובעת) בסכום הנופל ב - 10,000 $ מהסכום בו נמכרה לתובעת  ונזקים אחרים -  ואת כל אלה, העולים, כך על פי הטענה, על הסכום של 71,000 ש"ח, יש לקזז  מסכום זה, ובאופן שלמעשה אין התובעת זכאית לכל מאומה.

           ראוי לציין כי הנתבע לא הגיש תביעה שכנגד - על אף טענתו כי נזקיו עולים על סכום ההשבה - והסתפק בטענת הקיזוז, כאמור, על כל המשתמע מכך.