פסק-דין בתיק ת.א. 1962/99

א.        רקע עובדתי וגדר המחלוקת

1.         התובעת, מדינת ישראל, הגישה כנגד הנתבעת תובענה למתן פסק דין הצהרתי שעניינו ביטול הרישום שנעשה בשנת 1996 בלשכת רישום המקרקעין, לפיו העבירה  המדינה לבעלות הנתבעת שטח של 12,439 מ"ר בחלקות 243 ו- 246 בגוש 6634 (להלן: "המקרקעין שבמחלוקת"). חלקות אלו נובעות מן החלקות ההיסטוריות 217 ו- 4 בגוש 6634, שפוצלו במסגרת הליכי איחוד וחלוקה שבוצעו בשנת 1977. המקרקעין שבמחלוקת  נמצאים בשטח שדה התעופה דב הוז בתל-אביב (להלן: "שדה דב"). לטענת התובעת נעשה רישום המקרקעין שבמחלוקת על שם הנתבעת מתוך טעות, שכן הבעלים של מקרקעין אלו היא המדינה. הנתבעת, לעומת זאת, טוענת כי המקרקעין שבמחלוקת נרשמו על שמה כדין, מכח מערכת ההסכמים הסבוכה שבין הצדדים, כפי שיפורט בהמשך.

2.         הנתבעת, חברת הירקון בע"מ (להלן: "הנתבעת"), היתה חברה עירונית, שעברה לבעלות פרטית בשלבים בשנים 1986-1992, ומנוהלת כיום על ידי הגב' רוני רובינשטיין (להלן: "רובינשטיין"), שנכנסה לתפקידה בשנת 1990 (עדותה בעמ' 44).

3.         ביום 6.7.66 נחתם בין התובעת והנתבעת הסכם לפיו נתנה המדינה לנתבעת, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל"), אופציה לרכוש כ- 1,444 דונם המצויים בתחום שיפוטה של עירית תל-אביב, צפונית לירקון ומערבית לכביש חיפה (להלן: "הסכם 1966"). הקרקעות נשוא ההסכם פורטו בנספח ב' להסכם 1966, והם כללו את חלקות 4 ו- 217, שמהן נובעים המקרקעין שבמחלוקת. עסקה גדולה זו היתה אמורה להתבצע בשלבים. בשלב הראשון היתה המדינה צריכה להעביר לנתבעת כ- 214 דונם, ואלו אכן הועברו ע"ש הנתבעת במלואם כעולה מסעיף 15-16 ומנספחים ד', ז', כא'-כד' לתצהירו של מר אליהו בבאי, ששימש בשנים 1951-1952 כממונה המחוזי לרישום והסדר קרקעות במחוז תל-אביב (להלן: " בבאי"). המקרקעין שנמכרו והועברו על שם הנתבעת בשלב א' של הסכם 1966, אינם כוללים את המקרקעין שבמחלוקת: מקרקעין אלו נכללו בשלב ב' של ההסכם (ראה סעיף 7 ונספחים ד'-ה' להסכם), והעברתם לנתבעת לא בוצעה גם במועד חתימתו של ההסכם השני שנערך בין הצדדים בשנת 1979, כפי שיפורט להלן.

4.         לאחר חתימת הסכם 1966 נתגלעה בין הצדדים להסכם מחלוקת בנוגע לחובה של הנתבעת לתובעת על-פי ההסכם, כפי שעולה מפניית המינהל לנגיד בנק ישראל ביום 20.12.77, בבקשה שישמש כבורר (נ/3, וראה גם פירוט חובות הנתבעת במוצגים נ/4-נ/5 ו- נ/7). כמו כן התגלע סכסוך בין הצדדים לאור טענת הנתבעת כי חלק מן הקרקעות שרכשה אינן פנויות (ראה מכתב סגן היועץ המשפטי של המינהל מיום 6.4.69 שהוגש כמוצג נ/6). חילוקי הדעות בין הצדדים נבעו מן האופן בו יושם ההסכם: הנתבת שילמה למדינה כספים על חשבון מקרקעין הכלולים בהסכם, מבלי לייחדם למקרקעין מסויימים, ובמקביל הועברו לנתבעת מקרקעין הכלולים בהסכם מבלי לייחד להם כספים ששילמה הנתבעת.

5.         ביום 12.8.79 נחתם הסכם נוסף בין התובעת לנתבעת (להלן: " הסכם 1979"). הסכם זה נועד להסדיר את המחלוקות שבין הצדדים בנוגע למקרקעין שאת תמורתם כבר שילמה הנתבעת למדינה, לעומת המקרקעין שהיא זכאית לרכוש על-פי הסכם 1966. הסכם זה ביטל את נספחים א'-ו' להסכם משנת 1966, ואישר בסעיף 10 כי התובעת מכרה לנתבעת 252,870 מ"ר, לפי פירוט שכלל את מספרי הגושים והחלקות והשטחים בהם. פירוט זה נכלל בנספח ד' להסכם 1979 (להלן: "נספח ד'"). בסעיף 10 להסכם נאמר כי הנתבעת שילמה לתובעת את מלוא התמורה עבור המקרקעין שבנספח ד', והיא זכאית לדרוש כי הם ירשמו על שמה. נספח ד' הנ"ל מציין לראשונה את השטח המדויק שיש להעביר לנתבעת בחלקות 4 ו- 217 בגוש 6634: 10,439 מ"ר מחלקה 4 ו- 2,000 מ"ר מחלקה 217. אלו הם המקרקעין שבמחלוקת שהועברו על שם הנתבעת בשנת 1996, ואשר התובעת טוענת כיום כי היו אמורים להישאר בבעלותה.

מנספח ד' להסכם 1979, ומן האמור בסעיף 10 להסכם, עולה כי רק אותם שטחים מחלקות 4 ו- 217 שצוינו בנספח ד' (10,439 מ"ר ו- 2,000 מ"ר) נמכרו לנתבעת, והיא שילמה את תמורתן. השטחים האחרים בחלקות גדולות אלו, שתמורתם טרם שולמה, נכללים בסעיף 3 ונספח ב' להסכם 1979: המדינה התחייבה לאפשר לנתבעת לרכוש שטחים אלו. לכן נרשם בנספח ב' להסכם כי הנתבעת רשאית לרכוש בחלקה 4 שטח של 31.106 דונם, ובצד נרשם: "(10.439 ד' נוספים כלולים בנספח ד')". כך גם נרשם ליד חלקה 217 כי הנתבעת רשאית לרכוש 22.066 דונם ממנה, ובצד הוספה ההערה: "(2.000 ד' נוספים כלולים בנספח ד')".

6.         בשנת 1982 העבירה המדינה לבעלותה את חלקות 23, 29, 30 ו- 31 בגוש 7222, ששטחן הכולל הוא 8.154 דונם (להלן: " ארבע החלקות") (סעיף 20 ונספחים ז'-טז' לתצהירו של בבאי). עיקר המחלוקת בין הצדדים לתובענה זו נוגעת לנסיבות ולסיבות שהובילו להעברת ארבע חלקות אלו על שם הנתבעת. התובעת מכירה בכך שעל-פי נספח ד' להסכם 1979 היתה הנתבעת זכאית לקבל שטח של 12.439 דונם בחלקות 4 ו- 217 בגוש 6634. אך היא טוענת שהנתבעת קיבלה את התמורה לשטח זה, שהגיע לה על-פי נספח ד', בשנת 1982, כאשר המדינה העבירה לבעלותה את ארבע החלקות. לכן, אליבא דגירסת התובעת, לא היתה לנתבעת כל זכות לקבל לבעלותה בשנת 1996 את השטח של 12.439 דונם בחלקות 243 ו- 246 בגוש 6634 (המקרקעין שבמחלוקת). העברת הבעלות במקרקעין שבמחלוקת נעשתה בשנת 1996 רק בשל טעות המינהל, אשר לא שם לב לכך שהנתבעת כבר קיבלה בשנת 1982 את התמורה לחלקות 4 ו- 217.

הנתבעת, לעומת זאת, טוענת כי ארבע החלקות שקיבלה מהמדינה בשנת 1982 אינן מהוות את התמורה לשטח של 12.439 דונם שהגיע לה בחלקות ההיסטוריות 4 ו- 217 על-פי נספח ד'. ארבע החלקות הועברו לנתבעת, אליבא דגירסתה, במסגרת ההתחשבנות הכללית שבין הצדדים ומערכת ההסכמים ביניהם, בנוסף על השטח של 12.439 דונם שהגיע לה על-פי נספח ד', ולא במקומו.      

7.         בין מועד רישום ארבע החלקות על שם הנתבעת בשנת 1982, לבין מועד רישום חלקות 243 ו- 246 (המקרקעין שבמחלוקת) על שמה בשנת 1996, נחתם בין הצדדים בשנת 1990 הסכם נוסף, שיש לו חשיבות רבה לענייננו. הסכם זה נועד להסדיר באופן סופי את מערכת הזכויות והחובות של הצדדים וההתחשבנות ביניהם, ולהבטיח את רישום המקרקעין שטרם נרשמו על שם הנתבעת על פי הסכם 1979 (להלן: "הסכם 1990"). כפי שמסבירה רובינשטיין בתצהירה, הנתבעת שילמה כספים על חשבון רכישת מאות דונמים החל מחתימת הסכם 1966, והתעורר בין הצדדים ויכוח לגבי כמות האדמות שרכשה על פי ההסכמים. לשם כך נערך הסכם 1990, שנקודת המוצא שלו היתה שלנתבעת מגיע לקבל קרקעות נוספות בגין התמורה ששילמה עד לאותה העת. הגב' רובינשטיין אמנם לא היתה מנהלת בחברה הנתבעת באותה עת (עדותה בעמ' 44). אך טענתה מתיישבת עם המבוא להסכם 1990, שם נאמר כי התברר שהנתבעת שילמה עבור מקרקעין שלא ניתן לפנות את הגורמים המחזיקים בהם, וכי לא ניתן להסיר מגבלות בניה לגבי חלק מן המקרקעין שנרכשו על ידה (כל אלו מוגדרים במבוא להסכם כ" חלק המקרקעין"). לפיכך נאמר במבוא: " כפועל יוצא מכך התמורה אשר שולמה על ידי החברה עבור חלק מהמקרקעין עולה על שוויו של חלק מהמקרקעין בעת רכישתו ולכן קיים צורך ליצור התאמה בין הסכום ששולם על ידי החברה למינהל עבור חלק המקרקעין לבין שוויו". בבאי אישר בעדותו כי עובר לחתימת הסכם 1990 הנתבעת שילמה למינהל כספים מעבר למקרקעין שנמכרו לה, ולכן נקבע בהסכם שהיא זכאית לקבל שטח נוסף של 26 דונם (עמ' 29, 31).

עניין נוסף שבא הסכם 1990 להסדיר, הוא רישום המקרקעין שרכשה הנתבעת על שמה. סעיף 9(א) להסכם קובע כי המינהל חייב " לגרום בהקדם האפשרי לרישומה של החברה כבעלת זכויות הבעלות במקרקעין המתוארים בנספח ד' להסכם השני כאמור בו" (הכוונה להסכם 1979). בין המקרקעין המפורטים בנספח ד' הנ"ל, כלולים גם המקרקעין שבמחלוקת, קרי: שטח של 12.439 דונם בחלקות 4 ו- 217 בגוש 6634. לטענת הנתבעת המקרקעין שבמחלוקת נרשמו על שמה בשנת 1996 מכוח התחייבות זו שבסעיף 9(א) להסכם 1990, אשר נותן תוקף להסכם 1979 ולנספח ד' שבו. לטענתה, ארבע החלקות בגוש 7222 שנרשמו על שמה בשנת 1982, אינן קשורות כלל להתחייבות זו.

הואיל והסכם 1990 בא להסדיר באופן סופי את כל המחלוקות שבין הצדדים, קובע סעיף 10 להסכם לאמור:

"(א)     בכפוף למילוי כל התחייבויות המינהל לחברה על פי הסכם זה מצהירה החברה כי אין לה כל תביעות כלפי המינהל בגין התחייבויות המינהל על פי ההסכם הראשון והשני.

(ב)        החברה תשלם למינהל במועד חתימת הסכם זה...

בכפוף לתשלום האמור לא תהא למינהל כל תביעה ו/או טענה בגין התחייבויות החברה בין כספיות ובין אחרות לגבי הזכויות במקרקעין שהועברו ושיועברו לידה כאמור לעיל מכוח ההסכם הראשון ו/או השני או בקשר לביצועם.

(ג)        הצדדים מצהירים כי עם חתימת הסכם זה באו לקיצן כל התחייבויות החברה והמינהל על פי ההסכמים הנ"ל".

8.         בשנת 1996 ביקשה הנתבעת לרשום על שמה את כל המקרקעין הנזכרים בנספח ד'. בא-כוחה פנה ביום 26.2.96 במכתב בעניין זה לפרקליטת מחוז תל אביב, עו"ד נעמי שטרן ז"ל (נספח ג' לתצהיר בבאי). במכתב נאמר כי המקרקעין שבנספח ד' לא הועברו על שם הנתבעת חרף האמור בהסכם, אף ששולמה מלוא תמורתן. לא הוגש מטעם המדינה מכתב תשובה למכתב זה, שהרי המדינה טוענת כיום כי באותה עת כבר הועברו לבעלות הנתבעת רוב או כל המקרקעין המפורטים בנספח ד', וכי השטח של 12.439 דונם שבחלקות 4 ו- 217 שבנספח ד' הועבר על שם הנתבעת עוד בשנת 1982 (ארבע החלקות). כך או כך, בהתאם לבקשתה של הנתבעת, חתמה המדינה על שטרי מכר לפיהם הועברו על שם הנתבעת בחודש אפריל 1996 אותם שטחים מחלקות 4 ו- 217 שנזכרו בנספח ד': שטח של 10,439 מ"ר בחלקה 246, ושטח של 2,000 מ"ר בחלקה 243 (ראה נסח הטאבו שצורף כנספח ה' לתצהיר בבאי).

9.         המדינה טוענת, לאור השתלשלות העניינים כמפורט לעיל, כי ארבע החלקות הועברו על שם הנתבעת בשנת 1982 מהוות את התמורה לשטח שהגיע לה בחלקות 4 ו- 217 בגוש 6634 לפי נספח ד' להסכם 1979. העברת המקרקעין בחלקות 243 ו- 246  בגוש 6634 בשנת 1996 נעשתה בטעות. הטעות התגלתה לאחר בדיקה שערך בעקבות תובענה לתשלום דמי שימוש שהגישה הנתבעת כנגד המדינה בת.א. 573/97 בבית משפט זה, ואשר נוגעת למקרקעין שבמחלוקת המצויים בשדה דב.

מר בבאי טוען בתצהירו (סעיפים 10-11) כי בעת שהנתבעת ביקשה בשנת 1996 לרשום על שמה את המקרקעין שבחלקות 4 ו- 217 בגוש 6634, מצא המינהל כי מספרי חלקות אלו שונו ל- 243 ו- 246, והנתבעת לא היתה רשומה כבעלת זכויות בשתי חלקות אלו. לכן הסכים המינהל לרישום על שמה את הזכויות בחלקות אלו. אלא שהמינהל לא שם לב באותה עת - "משום מה",  כדברי בבאי - לכך שגוש 6634 פוצל במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה לשני גושים (גוש 6722 וגוש 6634), וכי הנתבעת כבר קיבלה את זכויותיה בחלקות 4 ו- 217 (חלקות 243 ו- 246 כיום), אגב הליכי איחוד וחלוקה, כאשר נרשמו על שמה בשנת 1982 ארבע החלקות בגוש 7222. מר בבאי איננו יודע לומר בתצהירו האם הנתבעת טעתה אף היא, או שמא הטעתה את המינהל. מר בבאי מדגיש בתצהירו כי לא עלה בידי הנתבעת להסביר על סמך מה ולמה קיבלה את הזכויות בארבע החלקות, ומהו העיגון החוזי לקבלת חלקות אלו; אין זאת אלא שחלקות אלו היוו את התמורה לחלקות 4 ו- 217 ההיסטוריות, שנזכרו בנספח ד' להסכם 1979.

10.        הנתבעת טוענת בכתב הגנתה כי תביעת המדינה הוגשה בחוסר תום-לב, על מנת להתחמק מתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש בשטח החלקות שבמחלוקת, אותן לא פינתה המדינה עד היום אף שהן נמכרו לנתבעת ונרשמו על שמה. לטענת הנתבעת השטחים שהגיעו לה מכוח ההסכמים עם המדינה עברו הסדרי איחוד וחלוקה, והופרשו מהם שטחים לצרכי ציבור שונים, עד כי לא ניתן לשחזר מהו המקור של כל שטח ושטח, ולייחס אותו דווקא לחלקה מקורית זו או אחרת. לפיכך מכחישה הנתבעת את טענת התובעת כי קיבלה את התמורה עבור השטח המגיע לה בחלקות 217 ו- 4 בארבע חלקות שהועברו לבעלותה בשנת 1982. הנתבעת מדגישה כי סעיף 9(א) להסכם 1990 קובע כי המדינה חייבת להעביר לנתבעת את הבעלות בחלקות הנזכרות בנספח ד', וזאת בעקבות קביעה דומה בהסכם 1979, ורישום הערות אזהרה לטובת הנתבעת על החלקות שבמחלוקת בשנת 1984. על כן, היתה הנתבעת זכאית להירשם כבעלים של חלקות אלו. לבסוף טוענת הנתבעת כי המדינה מושתקת מלטעון כנגד הרישום שנעשה בלשכת רישום המקרקעין על סמך שטרי מכר עליהם חתמה כדין.

ב.         ניתוח הראיות וממצאים עובדתיים