פסק-דין בתיק ת.א. 1858/02

א.         רקע עובדתי

1.         התובעים 1 ו- 2 (להלן: "התובעים") חברים ברשפון מושב עובדים להתיישבות  שיתופית חקלאית בע"מ הרשום כאגודה שיתופית (להלן: "המושב"). התובע 3 הוא בנם של התובעים. התובעים מחזיקים החל משנת 1981 במגרש שהוקצה להם על ידי המושב בשטח של 1,772 מ"ר , הידוע כחלקה מ-25 או ככמגרש 102 (להלן: "החלקה" או "המגרש"). המושב מחזיק במקרקעין של המושב כבר-רשות, ובעלת המקרקעין היא הקרן הקיימת לישראל (להלן: "הנתבעת"), שענייניה מנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל").

2.         יש לציין בפתח הדברים כי התובע 3 נמחק מן התביעה, וכל הטענות בכתבי הטענות ובתצהירי העדות הראשית הנוגעות לעניינו אינן עומדות עוד על הפרק. כך גם הושג הסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק-דין, בין התובעים לבין המושב ביום 20.7.03 (בש"א 14173/03). המושב מסכים לקבלת התביעה, ולכן אין עוד צורך לדון במישור היחסים שבין התובעים לבין המושב.

3.         התובעים מתגוררים במושב מאז שנת 1976, אז החל התובע לכהן כמזכיר המושב. הם התקבלו כחברים במושב בשנת 1979, וקיבלו היתר לבניית ביתם על החלקה מהועדה המקומית לתכנון ובנייה חוף השרון (נספח ב' לתצהיר התובע). מן המפה והתרשים שצורפו להיתר הבניה עולה כי החלקה שהוקצתה להם היא בשטח של 1,772 מ"ר. בניית הבית הסתיימה בשנת 1980, ומאז מחזיקים התובעים בבית ובחלקה בשטח הנ"ל. ויודגש: אין מדובר בנחלה חקלאית או במשק חקלאי, אלא ב"בית מקצועי", קרי: בית שנמסר לבעל מקצוע או עובד ציבור המועסק על ידי המושב ומתגורר בו (להלן: " בעל מקצוע" או " עובד ציבור").

4.         בחודש אפריל 1981 נחתם הסכם בין התובע לבין המושב, לשם הסדרת זכויות משפחתו בבית שהוקם על החלקה בהשקעה משותפת של התובעים והמושב (נספח ג' לתצהיר התובע). הוסכם כי לתובעים זכות להתגורר בבית למשך כל ימי חייהם, בתנאי שהתובע יגיע לגיל פרישה (סעיף 4). כמו כן הוסכם כי לתובע אופציה לרכוש את הבית במחצית מערכו, אם יתגורר בו עד יום 30.6.88, בתנאי שתהיה החלטה של תנועת המושבים המתירה העברת זכויות חכירה לעובדי ציבור המתגוררים בבתים במושבים, ויתקבל אישור הסוכנות ומינהל מקרקעי ישראל לביצוע העסקה (סעיף 12).

5.         התובע כיהן כמזכיר המושב עד למועד פרישתו בחודש ספטמבר 1998, ולבקשת המושב אף מעבר לכך. בתור שכזה הוא הוגדר כ"עובד ציבור" של המושב (נספח ה' לתצהירו), וחלה עליו "חוקת העבודה" של ארגון עוצ"ם - חטיבת עובדי הציבור במושבים בהסתדרות הכללית של העובדים בארץ ישראל. על פי הוראות פרק ט"ו לחוקה זו, מעמדו של עובד ציבור איננו נופל ממעמדו של כל חבר במושב. 

6.         בשנת 1982 החל תהליך רישום זכויותיהם של תושבי המושבים שאינם בעלי נחלה או משק חקלאים, ובכללם עובדי הציבור ובעלי המקצוע, בלשכת רישום המקרקעין ובספרי המינהל. במסגרת זו הגיעה תנועת המושבים ועוצ"ם להסדר לפיו תוגדר נחלת "עובד ציבור" כיחידת שטח הצמודה לבית עד 2 דונם הכולל הבנוי והנטוע בשטח (נספח ז' לתצהיר התובע, סעיף 2). ביצוע ההסדר הותנה באישור של המינהל, כפי שנקבע בו.

7.         ביום 28.10.86 התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטת המינהל מס' 339 בענין הסדר החכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים (נספח ח' - להלן: "החלטה 339"). החלטה זו איפשרה לעובדי ציבור ובעלי מקצוע במושבים לחתום עם המינהל על הסכמים לרישום הבתים בהם התגוררו על שמם, ואף קבעה את גובה דמי החכירה שישולמו עבור מגרשים שנבנו ואוכלסו מיום 1.4.78 ועד 31.3.85. עוצ"ם הודיעה לתנועת המושבים ביום 12.2.87 על חשיבות ההחלטה, וציינה במכתבה כי: " ההסדר המוצע על ידי המינהל בא להקנות מעמד חוקי לזכויותיו של עובד הציבור בביתו..." (נספח ט' לתצהיר התובע).

ביום 19.12.88 התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 403 המאריכה את תוקפה של החלטה 339 עד ליום 31.12.89 (להלן: "החלטה 403"). ביום 4.1.90 התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 438, אשר האריכה את תוקפה של החלטה 339 עד ליום 30.6.90. החלטה זו גם שינתה את גובה דמי החכירה שישולמו (להלן: "החלטה 438"). בחודש יולי 1990 התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 454, המאריכה את תוקף ההחלטות דלעיל ללא הגבלת זמן (להלן: "החלטה 454").

החלטות אלו, שמכוחן התאפשרה החכרת מגרשים לבעלי מקצוע שאינם בעלי נחלה חקלאית, אינן בתוקף עוד לאור החלטה מס' 914 שהתקבלה במועצת מקרקעי ישראל ביום 5.11.01, ואשר ביטלה את ההחלטות 438 ו- 454 (להלן: "החלטה 914"). אולם בהחלטה זו ניתנה ארכה של שנתיים ימים להסדרת רישום החכירה לפי ההחלטות שבוטלו עד ליום 5.11.03. חשוב לצטט את הוראות המעבר של החלטה 914, שכן הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה האם חלה על התובעים החלטה 438, או החלטה 914. וכך נאמר בסעיף 3 להחלטה 914:

            "למרות האמור בהחלטה זו ותוך שנתיים מתאריך החלטה זו, יוכלו אגודות ומחזיקים להסדיר את זכויותיהם בהתאם להחלטות הקודמות: 438 ו- 454 וזאת בתנאי שהסדר הזכויות יסתיים תוך שנתיים".

ממועד זה ואילך, מחכיר המינהל מגרשים מבונים במושבים בתנאים הנוהגים בעת החכרה לגבי מגרשים מסוג זה, כפי שנקבע בהחלטה 914. משמעות הדבר היא כי מיום 5.11.03 מוחכרים מגרשים לעובדי ציבור באותם תנאים שהם מוחכרים לכל אדם הבא למושב מבחוץ, לפי המלצה של המושב (בן דורי בעמ' 27).

8.         בשנת 1998 מימש התובע את האופציה לרכישת הבית במחצית מערכו, ולרשום את החלקה על שמו. לאחר ששמאי קבע את שווי הבית, שילם התובע למושב סך של 31,850 דולר, ובכך רכש את הבית כולו (נספחים ד' ו- ה' לתצהירו). בהתאם לכך, שילם התובע עד לשנת 1998 מחצית מדמי החכירה למינהל, ומאז רכישת הבית החל לשלם את מלוא דמי החכירה. התשלום נעשה באמצעות המושב. אך החלקה לא נרשמה על שם התובעים עד עצם היום הזה, מן הסיבות שיפורטו בהמשך.

המינהל טוען כי לא קיבל מהתובעים דמי חכירה שנתיים, שכן המושב גובה במרוכז את דמי החכירה, שלא על פי רשימה שמית, ומעבירן למינהל. אך אין מחלוקת שהתובעים שילמו את דמי החכירה למושב מאז שנת 1979, ואלו הועברו למינהל, גם אם המינהל לא ידע בדיוק מי עומד מאחורי התשלומים שהועברו אליו במרוכז על ידי המושב.

9.         לאור ההסדר שבין עוצ"ם לבין תנועת המושבים, ובמסגרת החלטות המינהל דלעיל, החל המושב לרשום את זכויות החכירה במגרשים של עובדי הציבור ובעלי המקצוע שהתגוררו במושב. התובעים ביקשו לרשום על שמם חלקה 25 ששיטחה 1,722 מ"ר, שכן זו  החלקה שנמסרה לחזקתם בשנת 1976, ושעליה הוקם ביתם. התובעים לא פעלו עד לשנת 1997 לשם רישום המגרש על שמם, וגם לא מימשו את האופציה לרכישת ביתם אלא בשנת 1998, וזאת בשל העדר יכולת כלכלית לעשות כן, כפי שמסביר התובע בתצהירו. ביום 23.5.97 הודיע המושב למינהל כי הוא מיפה את כוחם של התובעים לבדוק את האפשרות לרשום על שמם את המגרש הידוע כחלקה 25 (החלקה נשוא התביעה - נספח י"ג לתצהיר התובע). אלא שאז החלו העניינים להסתבך, כפי שיפורט להלן, בשל מחלוקת הנוגעת לגודל המגרש שיוחכר לתובעים.

10.       בשנת 1998 ביקש המושב מהתובעים להסכים להזזת מיקום חלקתם 4 מ' מערבה, על מנת להקל על הבניה בחלקה שממזרח לחלקת התובעים. המושב הבטיח לתובעים כי לא יחול שינוי כלשהו בגודל החלקה שלהם, וכך גם עולה ממפת ההזזה המתוכננת שצורפה כנספח י"ד לתצהיר התובע. במפה זו נתחמה החלקה בשטח של 1,772 מ"ר, וזה שטח החלקה שהתובעים מחזיקים בו מאז שנת 1976. אולם, ביום 30.3.98 שלח המושב מכתב למינהל בו ביקש להקצות לתובעים רק חלק מהחלקה, שסומנה עתה כמגרש 102ב'. המושב הסביר לתובע כי לא ניתן לרשום במינהל מגרש שגודלו עולה על 1 דונם, ולכן המליצו לו להסכים לרשום על שמו רק חלק מן החלקה בשטח של 1,083 מ"ר. התובע טוען בתצהירו (סעיף 6) כי הובטח לו שיתרת השטח (600 מ"ר) תרשם על שם בנו (התובע מס' 3) לכשיתאפשר הדבר. בדיעבד הסתבר לתובע כי מצג זה של המושב לא היה נכון, וכי התובעים היו זכאים אז, וזכאים גם כיום, למגרש על מלוא שטח החלקה.

11.       בהתאם לעמדת המושב כמפורט לעיל (המבקש היה אז מזכיר המושב), התקבלה במושב החלטה ביום 2.6.98 לרשום על שם התובעים את מגרש 102ב' בשטח של 1,083 מ"ר, כפי שסומן במפה שהגיש התובע (נספח י"ז לתצהיר התובע). מהחלטה זו עולה כי היא התקבלה בעקבות הסכמה עם התובעים, וזו לשונה:

"עפ"י ההסכם הקיים בין בני שביט למושב, מחליטים; כי לאחר שבני שביט ירכוש את חלקו של המושב בבית שהוא גר בסכום שיוסכם על שני הצדדים המושב יחתום לבני על הפניה למינהל מקרקעי ישראל, לרשום את מיגרש 102ב גוש 6677 חלקה 35 בשטח של 1083 מ"ר כפי שמסומן במפה שבני הגיש כמשק עזר על שמו".

בתצהיר התובע (סעיף 6(ו)) נאמר כי ההחלטה הנ"ל התקבלה בהסכמת התובעים: "נאמר לנו כי אין דרך אחרת לרישום זכויותינו, אלא אם נסכים להקטנת המגרש ב- 700 מ"ר וכך נרשם גם בהחלטה מיום 2.6.98".