פסק-דין בתיק ת.א. 160109/02

מבוא ורקע

1.            התובע הינו בעל זכות - החל משנת 1990 - להירשם כבעלים של הבניין ברח' קק"ל 41, גבעתיים (להלן: "הבניין"), הכולל בין היתר דירת 1 חדר הממוקמת בקומת הקרקע של הבניין (להלן: "הדירה" או "המושכר").

2.            הנתבעת הינה דיירת מוגנת בדירה מכוחו של "הסכם משולש" מיום 6/3/83, שנערך בינה לבין בעה"ב והדיירת היוצאת (להלן: "ההסכם המשולש").

על פי הוראת סעיף 1 להסכם המשולש, תנאי השכירות החלים על שכירותה של הנתבעת, הם אלה הקבועים בחוזה השכירות מיום 1/8/77, שבין הדיירת היוצאת לבעה"ב שקדם לתובע (להלן: "חוזה השכירות").

3.            במסגרתה של תביעת פינוי קודמת אשר הוגשה ע"י התובע כנגד הנתבעת (ת.א. 54172/98) בגין שינויים שערכה האחרונה בדירה, ניתן ביום 24/1/00 פסק דין (בהסכמה) לפיו נתקבלה תביעת הפינוי כנגד הנתבעת, ברם הוענק לה סעד מן הצדק בלא לחייבה בתשלום פיצוי כלשהו לתובע (להלן: "פסה"ד שבפשרה").

4.            בתביעה שבכאן, עתר התובע לפינוי הנתבעת מהדירה על בסיס שתי עילות פינוי חילופיות המנויות בסעיף 131 ל חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר" או "החוק") ואלו הן:

א.             אי תשלום דמי שכירות המגיעים מהדייר (סעיפים 131(1), (2) לחוק).

ב.             התקנת מזגן מפוצל בקיר החיצוני של הדירה, בניגוד להוראות החוזה (סעיף 131(2) לחוק).

טענות הצדדים

5.            בכתב תביעתו טוען התובע, כי חרף פסה"ד שבפשרה ולמרות שהנתבעת ידוע ידעה כי אסור לה בתכלית האיסור לבצע שינויים במושכר בלא הסכמתו, הנתבעת עשתה דין לעצמה והתקינה מזגן מפוצל בקיר הבניין תוך קדיחת חורים בקיר החיצוני.

לשיטת התובע במעשים אלה הפרה הנתבעת את חוזה השכירות האוסר מפורשות ביצוע שינויים כלשהם במושכר, בלא קבלת הסכמת בעה"ב מראש.

עוד טען התובע כי הנתבעת לא שילמה את דמי השכירות המוגנים למן היום בו שכרה את המושכר, והינה מסרבת לשלמם חרף פניותיו החוזרות ונשנות אליה כי תעשה כן.

בגין אי תשלום דמי השכירות - כך לתובע - נשתכללה כנגד הנתבעת עילת פינוי מכוח הוראת סעיפים 131(1) ו- 131(2) לחוק, ומן הדין להורות על פינויה מהמושכר.

התובע שלל זכותה של הנתבעת לסעד מן הצדק נוכח ההפרות האמורות ולאור העובדה כי היא התעלמה ביודעין ובזדון מהוראות החוק.

6.            בכתב הגנה הודתה הנתבעת בהתקנתו של המזגן המפוצל בקיר הבניין בלא קבלת הסכמת התובע, ברם טענה כי אין כל מניעה על פי הדין להתקין מזגן אויר, שהוא צורך חיוני ולא מצרך מותרות.

לשיטת הנתבעת, אין כל איסור על פי הדין ו/או החוזה להתקין מזגן כאמור ואין צורך בקבלת הסכמתו של בעה"ב להתקנתו.

הנתבעת הכחישה טענת התובע בדבר אי תשלום דמי השכירות המוגנים או איחור בתשלומם, וטענה כי היא הפקידה את דמי השכירות בחשבון התובע, מידי שנה בשנה.

לבסוף עתרה התובעת, ולחילופין, למתן סעד מן הצדק היה ויוכח כי השתכללה עילת פינוי כנגדה.

דיון ומסקנות

עילת פינוי- התקנת המזגן

7.            על מנת שתשתכלל עילת פינוי בגין עשיית שינויים במושכר, על בעה"ב להוכיח שלושה תנאים מצטברים-

האחד, תנאי מפורש בחוזה השכירות האוסר ביצוע שינויים במושכר.