פסק-דין בתיק ת.א. 13402-06

1.         התובעת, עמותה רשומה כחוק, אשר בבעלותה, בין השאר, דירת מגורים הנמצאת בקומת קרקע בבית ברחוב דוד ילין 21 בירושלים, הידועה גם כחלקות 17, 18 בגוש 30066 (להלן: " הדירה"), הגישה נגד הנתבעים תביעת פינוי ותביעה כספית לתשלום סכום של 7,020 ש"ח. לטענת התובעת הנתבעים שכרו את הדירה בשכירות מוגנת לפי חוזה מיום  18.8.1992 (להלן: " החוזה"), והם הפרו את החוזה, בכך שבנו ביתן בחצר, ללא הסכמה בכתב של התובעת ועל אף שאין להם זכות שימוש בחצר, ריצפו את הדירה ללא רשות, והפסיקו לשלם דמי שכירות מאז שנת 2000. בנוסף לכך, מנעו הנתבעים מנציגי התובעת לבקר בדירה ולכן הודיעה להם התובעת ביום 04.67.06,  כי החוזה בטל ומבוטל. 

            לאור ההפרות והתנהגות הנתבעים, עותרת התובעת לפסק דין פינוי, ללא מתן סעד מן הצדק, וכן לחייב הנתבעים לשלם את חוב דמי השכירות עד הגשת התביעה, 7,020 ש"ח.

2.         הנתבעים טענו להגנתם, כי לא הפרו את חוזה השכירות והתביעה הוגשה שלא בתום לב, ובחוסר ניקיון כפיים ודינה להידחות על הסף. לטענתם, אין להם דרך להיכנס לדירה אלא דרך המעבר בחצר, והם רק תולים כביסה בחצר. כמו כן, התובעת מסרבת לקבל מהם דמי שכירות, במטרה ליזום עילת פינוי. בלית ברירה, הם פתחו חשבון מיוחד בבנק הדואר והפקידו את דמי השכירות בחשבון זה, ולרשות התובעת יש בו סכום של כ- 9,700 ש"ח, והיא יכולה לקבל את הכספים בכל עת.

            כמו כן, היה צורך לתקן את הריצוף בדירה ותיקונים נוספים שהתובעת נמנעת מלבצע, והם נאלצו להגיש תביעה לבית הדין לשכירות, לאישור ביצוע תיקונים ושיפוצים.

3.         העדויות הראשיות של בעלי הדין הוגשו בתצהירים, המצהירים נחקרו חקירה נגדית והוגשו סיכומים בכתב.

            יוער, כי בהסכמת פרקליטי הצדדים, נערכה חקירתו הנגדית של הרב שיינברגר בביתו ביום 18.10.2010, בנוכחות עורכי הדין בלבד, ופרוטוקול החקירה שנערך על ידם, הוגש לבית המשפט כחלק מפרוטוקול הדיון.

            עוד יש לציין, כי לאחר שהוגשו הסיכומים, הגישה ב"כ הנתבעים ביום 27.02.2011 בקשה להתיר לנתבעים להגיש כראיות נוספות העתקי שיקים וקבלות על תשלום דמי שכירות כדלקמן: קבלה וצילום שיק ע"ס 10,000 ש"ח מיום 8.9.09, וצילום שיק ע"ס 11,000 ש"ח שנשלח ביום 29.10.2010 לב"כ התובעת עו"ד מזובר.

            ב"כ התובעת הגיבה בכתב לבקשה בה התנגדה למתן הרשות משני טעמים: ראשית, לא הוגש תצהיר התומך בעובדות, שנית, אין הצדקה להתיר הגשת ראיות לאחר הגשת הסיכומים ביחס לחוב דמי שכירות שרק הולך וגדל, ומכל מקום ניתן יהיה לקזז מהחוב כל סכום ששולם לאחר הגשת התביעה.

4.         בתאריך 08.9.2009 נערך ביקור במקום בנוכחות בעלי הדין ופרקליטיהם, ונערך דו"ח ביקור במקום [ראו עמ' 10, 11 בפרו'].

5.         בשלב הזה של הדיון, לאור הראיות העדויות והתרשמותי מהן, ולאור הממצאים בדו"ח ביקור במקום, ניתן לקבוע, כי התובעת הוכיחה במידת הוכחה הדרושה במשפט אזרחי את חלקן של עילות הפינוי כמפורט להלן.

            השימוש החורג בחצר

            אין ולא יכולה להיות מחלוקת, שהחצר אינה חלק מהמושכר, לפי החוזה. בביקור במקום ניתן היה להיווכח שהנתבעים עושים שימוש בחצר בחלקים נרחבים ממנה, שימוש החורג מרשות השימוש לפי החוזה, וחורג ממעבר ותליית כביסה כפי שטענו בכתב ההגנה. לפי החוזה מוגדר המושכר כדירה המכילה שני חדרים ומרפסת. כמו כן הנתבעים התחייבו לפי החוזה להחזיק את הדירה והחצר במצב נקי, ואין להם רשות להשתמש בגג ובחצר [סע' 7, 25א בחוזה].

            מהראיות, לרבות עדות הנתבע, ברור שיש לנתבעים מצוקת דיור, והם הרחיבו את שטח המגורים לתחומי החצר, מבלי שקיבלו רשות בכתב והסכמת התובעת. יש בחצר מתחת לגגון/סככה מיטה, מזרון, מדפים, בלוני גז, רהיטים ישנים, מכונת ייבוש, ומכונת כביסה, עגלת ירקות, מזוודות, כלים חד פעמיים, ארוניות פלסטיק, ארונית אלומיניום, חפצי חשמל, שולחן, כסאות ועוד. ניתן היה להתרשם שהרחבה "מוזנחת" כפי שאף ציינתי בדו"ח, ולא ניתן לומר שהנתבעים שומרים על חצר נקייה, כפי שהתחייבו בחוזה. גם אם הנתבעים קיבלו רשות בדיעבד להתקין גגון לכביסה, הם חרגו מהרשות שניתנה להם, והפכו את רחבת החצר לשטח מגורים פרטי שלהם.

            תשלום דמי השכירות

אין גם מחלוקת שהנתבעים לא המשיכו לשלם דמי שכירות מאז שנת 2000. בחקירתו הנגדית נאלץ הנתבע להודות, כי לא הפקיד בעצם את דמי השכירות לזכות התובעת אלא הוא שומר את הכסף אצלו, ובכל מקרה בפעם האחרונה שהפקיד דמי שכירות זה היה בשנת 2006 " זה מה שאני מסביר. לא הפקדתי...אני כן הפקדתי אבל הכסף נמצא אצלי. לא את כל הסכומים...." בהמשך נשאל " מתי בפעם האחרונה הפקדת ?" והוא ענה " יש בתצהיר, לא ?" כאשר נשאל " 2006" ענה " נו, בסדר, יותר מזה לא הפקדתי" [עמ' 26 בפרו'].

גם אם הנתבעים העבירו לתובעת סכומי כסף בחודש ספטמבר 2009 ובחודש דצמבר 2010  כפי שצוין בסיכומים [סע' 11], וכפי שביקשו להוכיח בראיות הנוספות, ברור שכספים אלו אם שולמו, שולמו באיחור רב של מספר שנים, לאחר שכבר הייתה הפרה בוטה של החוזה. עלי לציין כי בצדק התנגדה ב"כ התובעת להגשת הראיות הנוספות לאחר הסיכומים. אכן לא צורף תצהיר לתמיכה בעובדות, כולל פירוט הנסיבות לאיחור בהגשת הראיות. שנית, הנתבע העיד בבית המשפט בחודש אוקטובר 2010, במועד בו כבר ידע או היה עליו לדעת, שהוא שילם ע"ח חוב  דמי השכירות, שיק ע"ס 10,000 ש"ח ביום 8.9.09, והוא גם אישר בעדותו שעדיין קיים חוב של כ- 10,000 ש"ח [עמ' 25 שו' 10]. בסמוך לתום עדותו או לפחות לפני הגשת הסיכומים, יכול היה לבקש להציג הראיות. הוא לא עשה כן. כך או כך, אין בכך לשנות מהמסקנה כאמור לעיל.

יוצא אפוא כי הוכחה עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(1) בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972, שעניינה הפרה מתמשכת של החובה לשלם את דמי השכירות, אשר לא שולמו בכל התקופה הרלוונטית עובר להגשת התביעה ואחריה, בשיעור הקרוב לזה הנדרש על פי החוזה והדין, ולא שולמו במועדים המוסכמים. 

ביצוע עבודות ותיקונים בדירה ובחצר

בחוזה נקבע, כי השוכר לא יהא רשאי לעשות שיפוצים או שינויים כלשהם בדירה אלא לאחר קבלת הסכמתו של בעל הבית. נכתב במפורש, כי מדובר בתנאי עיקרי, וכי הפרתו תהווה עילת פינוי [סעיף5].