פס"ד בשאלה מהו המשקל שיש לתת לעובדה שמדובר במבנה קטן בן קומה אחת ושתי יחידות דיור הטעונות חיזוק, בקביעת היקף הזכויות לפי תמ"א 38

לפני עתירה כנגד החלטת המשיבה 1 (ועדת הערר) אשר ביטלה את החלטת המשיבה 2 (הוועדה המקומית) ליתן לעותרים היתר לפי תמ"א 38 להריסת מבנה בן קומה אחת ושתי יחידת דיור ולבניית בניין חדש בן 4.5 קומות ו- 13 יח"ד; ותחת זאת אישרה הקמת בניין חדש בן 2.5 קומות ו- 6 יח"ד בלבד.

בית משפט זה התבקש להשיב על כנה את החלטת הוועדה המקומית.

השאלה המתעוררת היא מהו המשקל שיש ליתן, אם בכלל, לעובדה שמדובר במבנה קטן הכולל שתי יחידות דיור בלבד שדורשות חיזוק, בקביעת היקף התמריצים והזכויות לפי התמ"א.

כללי

1. עסקינן במקרקעין המצויים במגרש שגודלו 565 מ"ר, ברחוב אנילביץ 10 פינת רח' גינסין 1 בחולון, הידועים גם כחלקה 1539 בגוש 6043 (המקרקעין). על המקרקעין בנוי מבנה בן קומה אחת ושתי יחידות דיור.

2. העותרים הגישו בקשה להיתר לפי תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש לבניית בניין בן 4 קומות וקומת גג חלקית (4.5 קומות) מעל מרתף חניה, ובו 13 יח"ד וחדרי יציאה לגג. התבקשו הקלות בקווי בניין והקלות נוספות.

3. המשיבים 3-4, דיירי הבניינים הסמוכים (השכנים), הגישו התנגדות לבקשה וטענו, בין היתר, כי הבניה המבוקשת אינה משתלבת באופי הרחוב ובמרקם הקיים וכי הצפיפות שתיגרם במקום תגרום למטרדים לדיירים. כן טענו כי חישוב השטחים ותוספת הקומות לא תואם את הוראות התמ"א ואת מדיניות הוועדה המקומית (ההתנגדות).

4. ההתנגדות נדחתה ע"י הוועדה המקומית, שאישרה את הבקשה להיתר במלואה. בתוך כך, אושרו הקלות שונות ובכלל זה: הקלה בקווי בנין, תוספת קומה, גובה קומה טיפוסית 3.15 מ' במקום 3 מ', גובה מרתף 5.58 מ' במקום 3.5 מ', תוספת של 2.5% משטח החלקה עבור קומה נוספת, תוספת 6% משטח החלקה לשיפור התכנון ותוספת של 5% משטח החלקה עבור תוספת מעלית (בסך הכל תוספת 11% לשיפור התכנון). הוועדה המקומית קבעה, בין היתר, כי הרחוב מיועד לבניה רוויה (ג'3) בהתאם לתכניות החלות על המקרקעין; כי הבקשה תואמת את התכנון העתידי לאזור זה לפי תכנית המתאר הכוללנית המופקדת (ח/2030), אשר מתייחסת להתחדשות באזורים הוותיקים של העיר; וכי "הוועדה רואה בחיוב הריסת מבנים ישנים להקמת מבנים חדשים על פי התקן כולל מיגון... בקשות להיתר מכוח תמ"א 38, העולות בקנה אחד עם מגמות התכנון העתידיות של חולון מהוות דרך נאותה להגשים את אותן המטרות. במקרה הנדון, הבקשה ... תואמת מגמות אלה". (החלטה מיום 1/5/18, נספח 1 לעתירה) (החלטת הוועדה המקומית).

5. יצוין כי מכוח התכניות התקפות ניתן לבנות במגרש, בניין מגורים בן 2 קומות וקומת גג חלקית (2.5 קומות). תמ"א 38 מאפשרת להוסיף 1.5 קומות, כך שבסה"כ ניתן לאשר 4 קומות. כאמור, אושרו ע"י הוועדה המקומית 4.5 קומות. לדברי העותרת, אושרה קומה נוספת בהקלה על מנת לאפשר ניצול מלוא הזכויות. כמו כן ניתן לאשר לפי התכניות החלות 5 יח"ד. הוועדה המקומית אישרה 13 יח"ד ותוספת שטח כוללת בהיקף של 312 מ"ר.    

6. השכנים הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית. הערר התקבל תוך שוועדת הערר קיצצה בזכויות הבניה שאישרה הוועדה המקומית (החלטה מיום 11.4.2019 בערר (ת"א) 1056-06-18) (החלטת ועדת הערר או ההחלטה).