שופטת: אין זכאות אוטומטית לכל התמריצים של תמ"א 38

ועדת הערר המחוזית תל-אביב צמצמה משמעותית היקף של פרויקט הריסה ובנייה בהתחשב בגודל המבנה והעומס שעלול להיווצר על התשתיות. עתירת בעלי הדירות נגד ההחלטה נדחתה בפסק דין חשוב בתחום

השופטת יעל בלכר מבית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב דחתה לאחרונה עתירה נגד החלטת ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז תל-אביב לצמצם היקף של פרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה במבנה נמוך בחולון. בהתאם לכך, במקום בניין חדש עם 4.5 קומות ו-13 דירות יוקמו רק 2.5 קומות ו-6 דירות.

הקביעה המרכזית בפסק הדין הייתה שמבקשי היתרים לתמ"א 38 לא זכאים לקבל אוטומטית את מרב התמריצים, וההחלטה בנושא תמיד כפופה לשיקול דעתם של מוסדות התכנון שנדרשים לאזן בין אינטרסים שונים. זאת בעיקר נוכח הבעייתיות הטמונה בתוכנית שמטרתה העיקרית היא חיזוק מבנה ספציפי מפני רעידות אדמה ולא שיקולי תכנון אזוריים נרחבים.

לפני כשנתיים אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון פרויקט תמ"א 38 במבנה בן קומה אחת ושתי דירות ברחוב אנילביץ, במסגרתו ייבנה במקומו בניין עם 4.5 קומות ו-13 יחידות דיור. בכך, דחתה הוועדה את התנגדות השכנים מהבניינים הסמוכים שהתלוננו שהבנייה לא משתלבת באופי הרחוב ותגרום לצפיפות ולקריסת תשתיות, תוך שציינה כי הפרויקט מתאים לתוכנית מתאר כוללנית להתחדשות עירונית שכבר הופקדה.

אלא שההיתר צומצם בעקבות ערר שהגישו השכנים לוועדה המחוזית שקבעה כי בהתחשב בתוכניות הקיימות, באופי השכונה ובגודלו הקטן של המבנה, הפרויקט יכלול 2.5 קומות ו-6 יחידות דיור בלבד.

בעתירה שהגישו בעלי הדירות במבנה נגד הוועדה והשכנים הם טענו כי נשללו מהם תמריצים מכוח תמ"א 38 רק משום שהמבנה קטן. עוד נטען כי לא היה מקום להסתמך על התכנון התקף לאור העובדה שהתוכנית הכוללנית תשנה את פני האזור ותואמת את הפרויקט. הוועדה המקומית תמכה בעמדתם.

ועדת הערר ביקשה מנגד שלא להתערב בהחלטתה המקצועית שלקחה בחשבון שתמ"א 38 מעניקה פתרון נקודתי למגרש אחד ואין במסגרתה מענה לבעיות כמו עומס על תשתיות, מצוקת חנייה, שינוי המרקם האורבני ועוד. כמו כן היא טענה כי כשמדובר במבנה קטן עוצמת האינטרס לחיזוקו נמוכה יותר ולכן גם התמריצים צריכים להיות קטנים יותר.

לא אכול כפי יכולתך

השופטת יעל בלכר הסכימה עם עמדת הוועדה, תוך שהדגישה כי בניגוד לטענות העותרים הוועדה לא שללה מהם זכויות אלא צמצמה אותן להיקף שנראה לה סביר וראוי בהתחשב באינטרסים לגיטימיים כמו גודל המבנה והעומס על התשתיות.

השופטת הבהירה כי "תמ"א 38 אינה מאפשרת תכנון כולל מעבר למגרש הבודד... ואינה מאפשרת שיפור התשתיות כחלק מתנאי ההיתר. לפיכך גם מטעם זה ועל מנת לקדם חיזוק של כמה שיותר מבנים, אין לאשר באופן אוטומטי את מירב התמריצים האפשריים לפי התמ"א לכל מבנה באשר הוא באופן עיוור, משל מדובר בארוחה מסוג 'אכול כפי יכולתך'".

בנוסף השופטת ציינה כי מגמות התכנון העתידיות אינן השיקול היחיד שעליו ההחלטה צריכה להתבסס. ממילא, לא די בכך שהפרויקט מתאים לתוכנית המופקדת מבחינת מספר הקומות והדירות, שהרי התוכנית מחייבת למשל גם הקצאת שטחים לצורכי ציבור מה שלא אפשרי לפי תמ"א 38.

לבסוף, השופטת הדגישה כי תכליתה המרכזית של תמ"א 38 היא למנוע נזקי רעידת אדמה במבנה ספציפי ולכן היא לא תהליך אופטימלי להתחדשות עירונית כוללת. זו גם אחת הסיבות שהובילו את המועצה הארצית לסיים את תוקפה באוקטובר 2022.

לפיכך העתירה נדחתה והעותרים חויבו בהוצאות של 30,000 שקלים.

• ב"כ העותרים: עורך דין מיכה גדרון
• ב"כ המשיבים: עו"ד יסכה פישר יוסף מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי) בשם ועדת הערר, עורך דין תמ"א 38 עופר צילקר בשם הוועדה המקומית, עו"ד עומר חלמיש בשם השכנים (המתנגדים)

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין