פטרובסקי נ' ווינטרוב

התובעת, מתווכת במקרקעין, הגישה כנגד הנתבע תביעה בסדר דין מקוצר שעילתה בטענה לפיה על הנתבע לשלם לה סכום של 3,000,000 ₪ בהתאם למסמך התחייבות בכתב עליו חתם ביום 22.9.2014 (להלן: "ההתחייבות"). לטענתה, התחייב הנתבע לשלם לה סכום זה עבור מאמציה באיתור בית למגוריו. לשיטתה, עלה בידה לאתר בית שיישא חן בעיני הנתבע, שמחירו המוצע עמד על סך 18,000,000 ₪. היא טוענת שהנתבע התחייב לפניה כי אם יעלה בידה להפחית את סכום הרכישה לסך של 15,000,000 ₪,ישליש לידה סכום של 3,000,000 ₪. התחייבות זו היא שעוגנה בהתחייבות מושא התובענה. הנתבע רכש את הבית בסופו של דבר בסכום של 15,000,000 ₪ אך לא שילם לה את הסכום שבהתחייבות. מכאן התביעה שלפני.

הנתבע אינו מתכחש לכך שפנה לתובעת לשם קבלת שירותי תיווך במקרקעין. הוא טוען כי כל שהתחייב הוא לשלם לתובעת דמי תיווך בשיעור 2% מערך הנכס, כפי שעולה גם מטופס הזמנת פעולת התיווך אותו ערכה התובעת (להלן: "טופס הזמנת התיווך" או "טופס ההזמנה"). לטענתו, ההתחייבות עליה חתם כלל אינה נוגעת לדמי תיווך או לשכרה של התובעת. זו באה לעולם בעקבות הבטחה של התובעת ובעלה – ששניהם שותפים במשרד לתיווך מקרקעין – כי יפעלו להפקדת המקדמה הכספית הנדרשת בשם הנתבע. הנתבע, שבאותה עת היה אזרח רוסי שעסקיו בחו"ל, נזקק לסיוע בעניין זה מאחר שהחזיק את כספיו בחשבונות בחו"ל ונתקל בקשיים מרובים בהעברתם לישראל לצורך הפקדת המקדמה. הוא הטעים כי עסקה קודמת לרכישת בית שהתובעת הציגה לפניו, לא יצאה אל הפועל בשל אותו קושי בהכנסת כספים לישראל מחשבונו בחו"ל וכישלונו בהעמדת המקדמה במועד. כפועל יוצא מכך שמח מאוד על ההצעה הנוכחית של התובעת ובעלה לפיה יפעלו להפקדת סכום המקדמה. הוא טען שהתובעת ובעלה דרשו כתנאי להפקדת המקדמה על ידם כי הוא יחתום על התחייבות לשלם להם סכום של 3,000,000 ₪. לפיכך חתם על התחייבות זו. עוד טוען הנתבע כי כבר בר למחרת היום הודיעו השניים שלא יוכלו להפקיד את המקדמה, וההתחייבות בוטלה. לאחר זמן רב פנתה אליו התובעת לפתע, ודרשה כי ישלם לה סכום של 3,000,000 ₪. זאת על אף שהתובעת ובעלה לא פעלו כלל להפקדת המקדמה, ועל אף ביטול ההתחייבות.

הנתבע הוסיף וטען שהתובעת כלל לא היה גורם יעיל להוצאת העסקה לפועל. לדבריו מי שסייע להוצאת העסקה לפועל היה מתווך אחר, בשם דוד אבן (להלן: "אבן"). עבור פעולות התיווך שביצע אבן שילם לו הנתבע דמי תיווך בסכום של 1% מהעסקה.

עוד בטרם יתואר הרקע העובדתי למחלוקת ויידונו טענות הצדדים, יש להקדים ולציין כי על אף הנטען בסיכומי הנתבע, עילת התביעה אינה סובבת דווקא את הטענה לקבלת דמי תיווך מכח חתימת טופס הזמנת שירותי תיווך. עניינה בטענה חוזית לפיה על פי ההתחייבות החתומה על הנתבע לשלם לתובעת סכום של 3,000,000 ₪, לאחר שהתמלא התנאי בהתחייבות שעניינו בכך מאחר שהמחיר הסופי של הנכס הועמד על 15,000,000 ₪ בהסכם המכר.

בכתב התביעה ובסיכומים לא הועלתה טענה חלופית לפיה מוטלת על הנתבע החובה לשלם לתובעת לכל הפחות את דמי התיווך שנקבעו בטופס הזמנת התיווך עליו חתם. לאמיתו של דבר, נראה שהתביעה לא היתה באה לעולם כל עיקר לו פנתה התובעת לנתבע אך בדרישה לדמי התיווך המקובלים שאף עוגנו בטופס הזמנת התיווך. בהקשר זה יש להבהיר שבמהלך עדותו הודה הנתבע, הלכה למעשה, כי אלמלא דרשה התובעת סכום של 3,000,000 ₪, היה משלם לה את דמי התיווך כמקובל. הוא ציין כי שילם לאבן דמי תיווך בסכום של 1% (הקבלה בגין תשלום זה צורפה כנספח ה' לתצהיר הנתבע) ו"אם לא היו צועקים על ה-3 מיליון, אני שילמתי לדוד אבן אחוז אחד, אם היו עובדים ביחד הייתי משלם גם להם, ככה זה היה 2% ולא 3 מיליון" (עמ' 56 לפרוטוקול, שורות 26-24).

נראה איפה כי אלמלא הפנתה התובעת לנתבע דרישה לתשלום סכום העולה כדי 3,000,000 ₪, יש לשער שהוא היה משלם לה עבור חלקה בתיווך העסקה. בהקשר זה יש לציין כי אין חולק שבמועד מוקדם יותר שילם הנתבע לתובעת דמי תיווך לאחר שזו העניקה לו שרותי תיווך בנוגע לעסקת שכירות ברחוב התחנה, וזאת על אף שאותו נכס כלל לא הופיע בטופס הזמנת התיווך.

מכאן שהתביעה אינה אלא פועל יוצא של דרישת התובעת לדמי תיווך בשיעור העולה כדי פי עשרה לערך מהמקובל בעסקי התיווך, תוך הישענות על המשתמע לטענתה מההתחייבות עליה חתם הנתבע ואגב התעלמות רבתי מטופס הזמנת התיווך עליו חתם הנתבע, כפי שיובהר להלן.

רקע עובדתי כללי