חרזי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה בני ברק ואח'

האם נפל פגם בהליך הוצאת היתר הבנייה להרחבת דירת המשיבים 2-3, זו השאלה שבפניי.

רקע בתמצית

העותרת והמשיבים 2-3 הם שכנים בקומה א' בבית משותף בן שתי קומות (קומת קרקע וקומה א'), במקרקעין הידועים כגוש 6187 חלקה 500, ברחוב עמרם גאון בבני ברק.

ביום 18.12.2018 הגיש המשיב 2 בקשה להיתר בנייה. על פי תיאור ועדת הערר, התבקשה תוספת בניה ל-2 דירות בקומה א' (כ-91 מ"ר לשתיהן), תוספת מרפסת-סוכה לאחת הדירות בקומה א' (7.72 מ"ר) וכן תוספת בנייה על הגג בשיעור של 40 מ"ר + פרגולת בטון וכן שטחי מרפסת גג לכל אחת מהדירות.

ביום 15.3.2019 הגישה העותרת התנגדות לבקשת ההיתר, במסגרתה טענה, בין היתר, כי בקשת ההיתר מכילה בקשות להקלה וסטייה ניכרת שלא ניתן להתיר. נטען כי בקשת ההיתר מבקשת לא רק להוסיף חדרים על הגג אלא גם תוספת בקומה א' בבניין, וכי בהתאם לתב"ע, בניית תוספת באגף בניין צריכה להיות לכל האגף (בכל הקומות), ובמקרה דנן לא התבקשה בנייה מתאימה בקומת הקרקע. עוד נטען כי בניית חדרים על הגג דורשת הסכמה של לפחות 75% מדיירי הבניין – הסכמה שלא ניתנה. נטען כי אישור הבקשה יגרום להשתלטות המבקש על רכוש משותף, וכי במסגרת בקשת ההיתר יורדים עמודי תמך מהקומה הראשונה לחצר – קרי לרכוש המשותף, וגם זאת ללא הסכמה.

ביום 1.8.2019 דחתה המשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק, את התנגדות העותרת להיתר. נקבע כי למבקש יש 5 חתימות דיירים מתוך 6, שהם 83%, וכי מבדיקת הבקשה נמצא כי היא תואמת את התוכניות החלות. לגבי בניית תוספת באגף – נקבע כי דיירי קומת הקרקע חתמו על בקשת ההיתר ועל כן בקשת ההיתר תואמת את תב"ע אגפים על אף שלא מבוצעת בנייה בקומת הקרקע.

על החלטה הוועדה המקומית הגישה העותרת ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז ת"א. נטען כין ביתר כי הוועדה המקומית אישרה במסגרת הבקשה להיתר הקלות ללא נימוק, כי העותרת לא זומנה להשמעת טענותיה בפני הוועדה, וכן חזרה על טענותיה כי הבקשה אינה תואמת את התוכניות, כי לא התקבלה הסכמה של 75% מכלל הדיירים, וכי כל תוספת משקל על הבניין תסכן את יציבות הבניין. עוד נטען כי הבנייה כפי שמתבקש עלולה לחסום בפניי הדיירים את האפשרות לקידום פרויקט תמ"א 38, שהוא בעל חשיבות לאומית, וסותרת את תוכנית בב/2035 שמטרתה עידוד התחדשות עירונית על ידי הריסה ובנייה מחדש.

ביום 7.5.2020 ניתנה החלטה ועדת הערר שקבעה כי יש לקבל את הערר ולבטל את החלטת הוועדה המקומית, בהתייחס לתוספת מרפסת סוכה ובעניין יציבות הבית.

אשר למרפסת סוכה, ועדת הערר קבעה כי לא ניתן להוסיף מרפסת סוכה כאשר לדירה מרפסות אחרות המאפשרות בניית סוכה, כשבמקרה זה בקומת הגג מוצעות מרפסות שמש בשטח ניכר המאפשר בניית סוכה. ועדת הערר הביעה מורת רוחה מהחלטת הוועדה המקומית לאשר תוספת של מרפסת סוכה בניגוד להחלטות קודמות של ועדת הערר במקרים דומים (ערר (ת"א) 1049-05-18 אדרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק (11.11.2018); על ההחלטה הוגשה עת"מ 65869-12-18 הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק נ' ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ת"א (10.10.2019), שנדחתה; ערעור שהוגש על פסק הדין בעתירה, עע"ם 8013/19, נדחה אף הוא ביום 30.11.2020).

אשר ליציבות המבנה, ועדת הערר דחתה את טיעוני המשיבים כי נושא יציבות הבית תיבחן לעת הוצאת היתר הבנייה, וכי הדבר מוטל לפתחו של המהנדס מטעם מגיש הבקשה להיתר ובאחריותו. נקבע כי באחריות הוועדה המקומית לוודא שהיתר הבנייה יהיה מלווה על ידי גורמי המקצוע המוסמכים בעניין, וכי ההיתר יהיה תואם להוראות "תכן הבניה" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965, שנועד להבטיח בטיחות משתמשי המבנה ואת יציבות המבנה. עוד הוזכר כי יש חובה לעמוד בהוראות תקן ישראלי ת"י 413 – תקן עמידות מבנים ברעידות אדמה, שחל בכל מקרה בו עסקינן בתוספת למבנה קיים, ולא רק ביחס להיתרים מכוח תמ"א 38. ועדת הערר הדגישה כי תנאי למתן היתר בניה במקרים כאלו הוא עמידה בהוראות תקן 413, לרבות ביצוע חיזוקים למבנה הקיים כתנאי לתוספת הבנייה, ככל שאלו נדרשים בהתאם לתקן 413. ועדת הערר הוסיפה כי יש ממש בטענות העותרים כי בקשת ההיתר עשויה בעתיד למנוע קידום פרויקט מכוח תמ"א 38, שכן לפי הוראות סעיף 4.2 לתמ"א 38, לא תתאפשר בעתיד תוספת זכויות מכוח הוראות התמ"א, למבנים שבוצעה בהם תוספת בנייה שחייבה חיזוק המבנה כולו בהתאם לתקן 413. הוועדה הוסיפה כי יש חשיבות עצומה בחיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה, וקיום דיון בבקשה להיתר שעניינה תוספת בניה משמעותית על מבנה קיים, כפי הבקשה דנן, מבלי שהבקשה להיתר כוללת התייחסות לחיזוקים נדרשים בבניין הקיים מעורר קושי של ממש.

בהתאם נקבע כי על הוועדה המקומית לקיים דיון נוסף בבקשה להיתר, רק לאחר שתוצג לה חוות דעת של מהנדס המוסמך על פי הדין ביחס לתחולת תקן 413 על המבנה כולו, לאור תוספת החדרים המוצעת בבקשה להיתר. בהמשך לכך, יסומנו בבקשה להיתר החיזוקים הנדרשים למבנה כולו לפי תקן 413. הוועדה הוסיפה כי מעבר להיבט הבטיחותי, יש לחיזוקים משמעות אדריכלית, כיוון שתכנון החיזוקים משפיע על עובי הקירות, מיקום עמודי החיזוק ועוד, וגם מטעם זה ראוי שהחיזוקים המתוכננים יהיו בפני הוועדה בעת בחינת בקשת ההיתר. נקבע כי הבקשה המתוקנת תועבר לחתימת כל בעלי הזכויות מחדש לפני הדיון בוועדה המקומית, וככל שיידרש יש לפרסמה בהתאם לתוכנית בב/105/מק/אגפים.