לוי נ' ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז מרכז ואח'

בפני עתירה המכוונת כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה – מרכז (להלן "ועדת הערר"), מיום 20.4.21, אשר דחתה את הערר שהגיש העותר נגד החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון (להלן "הועדה המקומית"), מיום 1.11.2020, בה הוחלט לאשר בקשה להיתר לחיזוק מבנה קיים, בהתאם להוראות תמ"א 38 ותכנית הר/1/38, בבנין המצוי ברח' יסוד המעלה 11 הוד השרון, הידוע גם כגוש ----, חלקה --- (להלן "המקרקעין").

לטענת העותר, ההחלטה לתת היתר בניה כמבוקש, סותרת את הוראות החוק והתקנות, סותרת את ההנחיות המרחביות, וסותרת את הוראות התכניות החלות על המקרקעין. ההחלטה מהווה חריגה מסמכות וחריגה קיצונית ממתחם הסבירות. הפגמים שנפלו בהחלטה מצדיקים לטענת העותר את ביטול החלטת ועדת הערר ודחיית הבקשה להיתר.

העובדות הרלוונטיות

1. על המקרקעין בנוי בנין מגורים בן 3 קומות מעל קומת קרקע בנויה ובו 14 יחידות דיור (לטענת העותר 13 יחידות דיור בלבד ועל כך בהמשך). בבעלות העותר יחידת דיור אחת בבנין.

   ביום 29.03.2020 הגישו המשיבים 3 ו- 4 (להלן "היזם") בקשה להיתר בנייה ל"חיזוק ועיבוי" הבנין, בהתאם להוראות תמ"א 38 ותכנית הר/1/38 (להלן "הבקשה להיתר"). על המקרקעין חלות תכניות מפורטות הר/7/150, הר/1002 שהיא תכנית נושאית החלה על כל תחום הוד השרון, תמ"א 38 ו- הר/1/38 שאושרה מכח סעיף 23 לתמ"א 38.

    

2. במסגרת הבקשה להיתר התבקשה תוספת של 3.5 קומות; 18 יחידות דיור, 3 מרתפי חניה ובהם 22 חניות במתקנים ו-2 חניות בקומת הקרקע (סך הכל 23 מקומות חניה בנוסף לחניית נכה).

    

3. העותר הגיש התנגדות לבקשה להיתר (הוגשה עוד התנגדות אך היא אינה מענייננו). במרכז התנגדות העותר עמדה הטענה כי הריסת הבניין ובנייתו מחדש עדיפים על פני חיזוק ועיבוי המבנה הקיים. ביום 01.11.2020 דחתה הועדה המקומית את שתי ההתנגדויות שהוגשו ואישרה את הבקשה להיתר (נספח 7 לעתירה). במענה לטענה המרכזית של העותר בהתנגדות צוין בהחלטת הועדה המקומית כי:

   "לטענה כי האופציה של הריסה והקמת בנייה מחדש עדיפה על חיזוק הבניין. לדחות התנגדות. היזם לא מחויב לבחור באופציה של הריסת המבנה הישן והקמת בניין חדש במקומו. אילו הייתה קיימת תכנית מפורטת המורה על הריסת הבניין, כמובן שהיזם היה צריך לציית להוראות התכנית. אי לכך, ניתן לבחור בחיזוק הבניין והוספת זכויות בהתאם לתכניות החלות. מה גם, שהבניינים השכנים ביסוד המעלה 7 ו-9 חוזקו בהליך של תמ"א 1/38 על-ידי אותו היזם וכדי לשמור על צביון, נראה שהאופציה של חיזוק המבנה עדיפה" (נספח 4 לעתירה).

    

4. על החלטת הועדה המקומית ערר העותר לוועדת הערר וטען כי הבקשה להיתר כוללת סטייה ניכרת מהתכניות החלות על המקרקעין וחריגה מההנחיות המרחביות. ביום 20.04.2021 דחתה ועדת הערר את הערר.

   מהחלטת ועדת הערר עולה כי בעל הזכויות היחיד מבין בעלי הזכויות בבנין, שלא נתן הסכמתו ולא חתם על הבקשה להיתר הוא העותר. בשים לב לעובדה, שאינה שנויה במחלוקת, שהעותר קיבל הודעה אודות הבקשה להיתר, לא מצאה ועדת הערר כל פגם בהתנהלות הועדה המקומית ו/או בקיום הדיון בבקשה להיתר ומתן ההחלטה בה. לאחר בחינת הפגמים בפרסום עליהם הצביע העותר בכתב הערר מצאה ועדת הערר כי רובם אינם מהווים פגמים ואת חלקם ניתן להגדיר כאי דיוקים שאינם יורדים לשורשו של ענין. יחד עם זאת ציינה ועדת הערר כי ראוי היה לדייק בפרסום ההקלה ולציין כי מבוקשת בניה בקו בניין אפס למרפסות. למרות האמור, לא נמצא כי יש בפגם זה כדי להביא לביטול ההחלטה ולהחזיר את הבקשה להיתר לשלב הפרסום. מדובר בהקלה שניתן לאשרה והיא אינה עולה כדי סטיה ניכרת. את שאר טענות העותר דחתה ועדת הערר וקבעה: