עמרני נ' ר.מ. מקנה וקניין יזמות בע"מ

לפניי תביעה כספית בגין ליקויי בנייה בדירה שנבנתה ונמכרה על ידי הנתבעת במסגרת פרויקט תמ"א 38 ביבנה. התובעת רכשה את הדירה ממי שרכשו אותה מהנתבעת. הדירה נמסרה לרוכשים הראשונים (להלן: "הרוכשים") באוקטובר 2015 ואלה מכרו אותה לתובעת ביום 13.12.2017.

התובעת טענה כי נכנסה לנעלי הרוכשים בכל הנוגע לזכויותיהם כלפי הנתבעת, אשר הייתה מחויבת לספק דירה באיכות בנייה ורמת גימור נאותה. לטענתה, בדירה התגלו ליקויים רבים המצביעים על בנייה רשלנית בניגוד לתקנים ולדין. אלה כללו ליקויי רטיבות כמעט בכל חלקה בדירה. בנוסף, טענה כי בשל בעיה בצנרת, נפלטים ריחות ביוב עזים הפוגעים באיכות חייה. לדבריה, היא פנתה אל הנתבעת פעמים רבות ודרשה כי תפעל לתיקון הליקויים, אולם זו התייחסה באופן מזלזל ומעליב לפניותיה. בהתאם לחוות דעת מהנדס שצורפה לכתב התביעה, תיקון הליקויים כרוך בעלות של 180,000 ₪. היא טענה כי במהלך ביצוע עבודות התיקון עליה יהיה לשהות בבית מלון ולפיכך תבעה כי ישולם לה סך של 15,000 ₪. בהיותה של התובעת אם חד הורית המטופלת בשני ילדים שאחד מהם עם צרכים מיוחדים ולאור המחדלים והליקויים, טענה כי נגרמה לה עוגמת נפש וטרדה רבה. לפיכך, דרשה פיצוי בסך של 30,000 ₪. סכום התביעה הכולל הועמד על סך של 225,000 ₪.

בכתב ההגנה טענה הנתבעת כי הדירה נמכרה לרוכשים ביום 30.9.2014. אלה קיבלו את החזקה בדירה לשביעות רצונם המלאה ומבלי שהעלו כל טענה בגין ליקוי כלשהו. לטענתה, מאז קבלת החזקה בוצעו על ידי הרוכשים שינויים או שיפוצים או תוספות בניגוד לתקן ואלו גרמו למעשה לליקויים המתוארים בתביעה, ככל שאלה קיימים. התובעת התגוררה בדירה לפני שרכשה אותה. דו"ח הליקויים שצורף לכתב התביעה נערך ביום 5.2.2017 כשבוע ימים לפני שהתובעת רכשה את הדירה. בסעיף 4 להסכם צוינו קילופי טיח בקיר המסדרון והסלון ולא הוזכרו בו הליקויים הנטענים בחוות הדעת. לדברי הנתבעת, על פי המידע שיש ברשותה, הרוכשים ביצעו בדירה פעולות אשר גרמו לנזקים. לטענתה, הרוכשים חיברו באופן רשלני את צינורות הניקוז של המזגנים לצינור הביוב מה שגרם באופן ישיר ובלעדי לנזקים הנתבעים. לאור כל זאת, טענה הנתבעת כי אין בינה לבין התובעת יריבות. היא הבהירה כל זאת לתובעת, פירטה בפניה באופן מקצועי כיצד נזקים אלו יכלו להיגרם והבהירה לה כי הנזקים אינם באחריותה כיוון שנגרמו על ידי הרוכשים. לדבריה, היא התייחסה באדיבות לכל טענות התובעת והסבירה לה כי עליה לבוא בדין ודברים עם הרוכשים.

הצדדים הודיעו כי במסגרת הליכי גישור שניהלו, הסכימו על מינוי מומחה וזה ביקר בדירה. בדיון הראשון שהתקיים ביום 25.9.2019, הסכימו הצדדים כי המומחה שמונה כאמור על ידם, מר רפאל גיל, ישמש כמומחה מוסכם מטעם בית המשפט. לדבריהם, המומחה אמר כי יש צורך לבצע בדיקת רטיבות באמצעות מכון התקנים.

ביום 9.1.2020 הגיש המומחה את חוות דעתו. בחוות דעתו תיאר את ממצאי מכון התקנים לפיהם יש בדירה ליקויי רטיבות באזורים שונים, כך שאינה ראויה למגורים. הוא אמד את עלות התיקונים בסך של 66,150 ₪ כשזו כוללת תיקון באיטום תחתית קירות חיצונים. לדבריו, ככל שיימצא בבדיקה כי לא נדרש תיקון זה, יש להפחית סך של 24,000 ₪. מאחר שלא ברור על מה יצוקה רצפת הדירה וייתכן שגם מאזור זה חודרים מים, המליץ המומחה כי את התיקונים תבצע הנתבעת או קבלן מטעמה. אחרת, יש להוסיף עלות בלתי צפויה מראש בסך של 20,000 ₪. סך כל עלות התיקון כולל עלות בלתי צפויה הוערכה בסך של 86,150 ₪. לסכום זה יש להוסיף עלות בשיעור 30% אם העבודה תבוצע על ידי התובעת באמצעות קבלנים מזדמנים, 10% פיקוח הנדסי, ו-17% מע"מ. עוד קבע המומחה כי בזמן ביצוע העבודות לא ניתן יהיה להתגורר בדירה משך 30 יום.

המומחה עדכן את בית המשפט כי בא כוח הנתבעת פנה אליו בשאלת הבהרה במסגרתה טען כי הנתבעת ציינה בפני המומחה, כי לאחר קבלת החזקה, הרוכשים ביצעו עבודות פרטיות בדירה באופן שגרם לרטיבות. כן טען, כי הרוכשים חיברו את צנרת הניקוז של המזגן לצנרת הביוב באופן לא תקני, כך שנגרמה רטיבות שאינה באחריות הנתבעת. לדבריו, בחוות הדעת לא הייתה התייחסות לנושא ולא צוין מהי הסיבה לרטיבות. על כך השיב המומחה כי על פי כתב ההגנה, הנושא היחיד שנטען היה ליקוי בחיבור צינורות המזגן לצינור הביוב. מכיוון שבביקור התברר כי הרטיבות נגרמת ממקורות רבים, נראה היה לו שהנתבעת לא טוענת כי זה מקור הרטיבות. לדבריו, מאחר שהנתבעת חזרה לטענה כי זה מקור הרטיבות היחיד, אין כל בעיה לבדוק באמצעות חברת אטים כי מקור הרטיבות הוא אכן מחיבור צינורות הניקוז של המזגן. ככל שיתברר כי החיבור היה תקין, אזי יהיה ברור כי מקור הרטיבות אינו ממקור זה ולא יהיה צורך להרחיב את הבדיקה. ככל שיתברר כי החיבור לא היה תקין, יהיה צורך להרחיב את הבדיקה ולבדוק אם הרטיבות נובעת גם ממקורות נוספים. בדיון שהתקיים בסמוך לאחר מכן, נשמעו טיעוני הצדדים בדבר הצורך בבדיקה הנטענת ומי יישא בעלותה. בהחלטה מפורטת שניתנה על ידי ביום 18.6.2020, קבעתי כי יש מקום לביצוע הבדיקה וכי על שני הצדדים לשאת בעלותה. בהחלטתי ביקשתי כי המומחה יאמר האם יש בתוצאות הבדיקה כדי לשנות את קביעותיו בחוות הדעת.