עותמי נ' אחרק ואח'

פסק דין

כללי

1.התובע עתר לחייב את הנתבעים למסור לו "חזקה ושימוש במקרקעין" (כדרישת הסעד בכתב התביעה המתוקן), וזאת מכח הסכם מכר שנכרת בין הצדדים ביום 16.11.2008 (ת/1). התביעה הוגשה על יסוד סעיף 3א להסכם, בגדרו התחייבו הנתבעים "למסור את ההחזקה במגרשים הנ"ל לקונה... כשהם פנויים מכל חפץ ואדם וראויים לשימוש – וזה לא יאוחר מיום 30.3.2009 – לאחר תשלום מלוא התמורה".

2.הנתבעים התגוננו בטענות (העיקריות) הבאות: ראשית, נטען כי התובע לא שילם את התשלום שלפי סעיף 4א להסכם, בסך 328,000 ₪, וממילא לא בשלה זכאותו לקבלת החזקה בממכר. שנית, נטען כי העסקה אינה ברת-מימוש, וזאת משום שמנהל מקרקעי ישראל (הבעלים) טרם הקצה לנתבעים זכויות במגרשים נשוא המכר. הנתבע טען: "כל עוד לא הוסדר נושא הזכויות בקרקע בהסכמים חדשים עם מנהל מקרקעי ישראל ע"פ החלוקה החדשה וכל עוד לא הוגשו תשריטי חלוקה המאושרים על ידי השכנים לא ניתן להעביר את הזכויות במנהל" (ס' 9 סיפא לתצהירו).

3.המחלוקת בתובענה זו נסבה על שאלת זכותו של התובע לקבל מהנתבעים את ההחזקה במקרקעין נשוא הסכם המכר. להלן אדון בשאלת זכאותו של התובע לקבל סעד זה.

4.במישור הדיוני: מטעם התובע הצהיר הוא עצמו; הוגש תצהיר וכן חוות דעת של המודד ברנרד גטניו; הוגשה חוות דעת של הגרפולוג יוסי דמתי, וכן תע"צ של הדסה רימון ממנהל מקרקעי ישראל (מיום 16.4.2012). מטעם הנתבעים הוגש תצהיר של כל אחד מהם, וכן חוות דעת של הגרפולוגית אורה כבירי. ב"כ הנתבעים זימנו לחקירה גם את עו"ד אילן דמארי, ב"כ התובע. כל העדים נחקרו, פרט לגרפולוגים ולעובדת הציבור.

דיון

מערכת ההסכמים

5.ביום 16.11.2008 נכרתו בין הצדדים שני הסכמים: הסכם מכר והסכם הלוואה. אפתח בהסכם המכר: בהסכם זה הצהיר ה"מוכר" (הנתבעים), כי "הוא המחזיק והחוכר הבלעדי בשני מגרשים בטירת שלום (שיכון) בנס ציונה היודעים כמגרש מס' 2 בגדול 0.576 דונם+מחצית מגרש מס' 3 בגודל 0.576 דונם, בקומת קרקע, אשר בהתאם לנס/105/א' אושר להקים על כ"א מהם בית דו-משפחתי, הידועים כחלק מחלקה 85,86 (חלקה ארעית 393) בגוש 3753" ("הואיל" ראשון). המוכר הוסיף והצהיר כי "יש לו היכולת החוקית למכור המגרשים" ("והואיל" שלישי).

6.ייאמר מיד: ההצהרות הנ"ל בדבר זכויות הנתבעים במגרשים – סבלו מחוסר דיוק. הנתבעים אומנם החזיקו באותה עת בחוזה חכירה מיום 30.11.1995 עם מנהל מקרקעי ישראל. ואולם אין חפיפה בין זכויות החוכרים לפי חוזה החכירה, לבין הזכויות שהתיימרו למכור לתובע בהסכם המכר. בחוזה החכירה הוחכר לנתבעים מגרש מס' 30 בגוש 3753, חלקה 86; צוין בחוזה במפורש, כי גבולות המגרש אינם סופיים. בסעיף 11 ל"תנאי החכירה" נרשם כדלקמן:

"שינוי גבולות המגרש וקביעה סופית של שטחו

(א) החוכר מצהיר כי ידוע לו ששטח המגרש וגבולותיו אינם סופיים וכי עלולים לחול בהם שינויים כתוצאה משינויים בתכנון על פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, הסדר קרקעות וכיוצא באלה.

(ב) החוכר מצהיר שידוע לו כי בעקבות מדידה לצורכי רישום עלול להתברר ששטח המגרש קטן יותר או גדול יותר מהשטח לפיו נקבע הערך היסודי של המגרש.

(ג) במקרה וכתוצאה משינויים כאמור בסעיף קטן (א) לעיל יוגדל או יוקטן שטח המגרש ו/או ישתנו גבולותיו וכן במקרה ויתברר כאמור בסעיף קטן (ב) לעיל ששטח המגרש קטן יותר או גדול יותר מהשטח לפיו נקבע הערך היסודי של המגרש החוכר מתחייב:

(1) להסכים לכל שינוי בגבולותיו ו/או בשטחו של המגרש כפי שיוצר עקב השינויים הנזכרים בסעיף קטן (א) לעיל.

(2) להסכים לכל קביעה בדבר שטחו של המגרש כפי שייקבע בעקבות מדידה לצורכי רישום כנזכר בסעיף קטן (ב) לעיל.

(3) לראות את המגרש בגבולותיו ובשטחו החדשים כנשוא החכירה ולקבל את החזקה בו".

7.ב"תנאי מיוחד לחוזה", שנספח לחוזה החכירה הנ"ל, נרשם: "ידוע לחוכר כי חוזה זה הינו זמני וכי לאחר שהת.ב.ע. החדשה תאושר יוכן חוזה חכירה ובו שטח המגרש. עד לאישור הת.ב.ע. החדשה חוזה זה יכיל אך ורק גודל שטח בנוי בלבד". תנאי זה הדגיש את ארעיות הזכויות של הנתבעים במקרקעין, ואת הצורך בכריתת חוזה חכירה חדש עם המנהל, לאחר שהת.ב.ע. העתידית תאושר.

8.הנתבע היה ער לכך שאין בידו זכויות במגרשים שאותם התיימר למכור. הוא העיד כי עוד בטרם נכרת הסכם המכר, ולאחר שאושרה התוכנית נס/105/א', פנה אל המודד גטניו בבקשה שיכין תשריט לפיצול החלקה למגרשים, על מנת שיוכל לפנות למנהל לצורך הסדרת זכויותיו (ר' עדותו בפ' ע' 20 ש' 29 עד ע' 21 ש' 4). מר גטניו אישר כי הנתבע אמנם פנה אליו כבר בשנות התשעים, ו"ביקש ליווי הסדרת המקרקעין בשטחים שיש לו לגביהם זכויות במנהל. ש. למה דווקא בשנות התשעים פנה אליך להסדרת הזכויות? ת. כי רק אז אושרה התב"ע. היא נכנסה לתוקף בשנת 1996... בעקבותיה ניתן היה לבצע חלוקת משנה פנימית בכל אותם שטחים שגרו בהם תושבי טירת שלום... ש. פנה אליך לצורך קבלת תשריטים שנדרש במנהל לצרף לבקשה שלו לחוזה החכירה או לצורך הסדרת הזכויות שלו במנהל? ת. מיוזמתו" (פ' ע' 18 ש' 30-19).

ואולם עד למועד כריתת הסכם המכר דנא (ועד בכלל), לא הוסדרו זכויות הנתבעים במגרשים שלפי הת.ב.ע. החדשה.