עומר ח'אלד מסרי נ' מינהל מקרקעי ישראל

פסק דין

המחלוקת הדורשת הכרעה היא הפיצוי המגיע למבקש בגין הפקעת מקרקעין מסבו המנוח, וכן הפיצוי המגיע למבקש בגין הפרת חובה חקוקה של המשיב (להלן: המינהל), אשר לא שילם למנוח או למבקש את הסכום שאינו שנוי במחלוקת עד לאחר הגשת התביעה דנן.

המבקש דרש להקצות לו מקרקעין חלופיים תחת המקרקעין שהופקעו, או ליתן לו שוויים של המקרקעין בערכם כיום. לחלופין, דרש פיצוי בגובה שווים ביום ההפקעה, כאמור בחוות דעת של שמאי מטעמו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ההפקעה ועד ליום התשלום המלא בפועל.

1.מבוא

ביום 18/10/09 ניתן פסק דין חלקי בתביעת המבקש, יורשו של המנוח עבדאללה אברהים אסמעיל מצרי (להלן: המנוח), לפיצוי בגין הפקעה של מקרקעין הידועים כחלקה 16 בגוש 19145 באדמות הכפר נח'ף, בשטח של 5,234 מ"ר (להלן: המקרקעין), אשר היו בבעלותו של המנוח, והופקעו ממנו על פי הודעה שפורסמה ביום 25/10/62, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות).

המבקש, אשר טען כי המקרקעין שימשו בחלקם למחצבה על פי היתר שניתן לו כדין, ביקש לפצל את הדיון באופן שתחילה יתבררו כל הפלוגתאות לגבי זכאותו לפיצויים, השימוש שנעשה בחלקה שהופקעה וכיוצא בזה, ורק לאחר שתינתן החלטה בסוגיות אלה יוגשו חוות הדעת של הצדדים. מבוקשו ניתן לו. נעשו ניסיונות ממושכים בין הצדדים לסיים הסכסוך בדרכי פשרה, אך הדבר לא עלה יפה.

לאחר דיון בכל הפלוגתאות שהועלו, קבעתי כדלקמן:

"לסיכום, אני קובעת כי המנוח עשה שימוש ב-20% מהמקרקעין לצורך מחצבה כמפורט לעיל, ללא היתר חוקי, ולגבי חלק זה בלבד ישלם המשיב פיצוי נוסף בשיעור 20% על הפיצוי שישולם בגין היעוד החקלאי של המקרקעין. כמו כן, המשיב הפר חובה חקוקה כלפי המבקש, והמבקש זכאי לפיצויים בגין הפרה זו, בסכומים שיקבעו לאחר שהצדדים יגישו ראיותיהם או יגישו סיכומיהם בנדון".

2.לאחר מתן פסק הדין החלקי, ביקש המבקש לחזור בו מחזית דיונית שנקבעה בישיבת קדם המשפט ביום 16/2/06, ולהתיר לו לתבוע סעדים חלופיים, אשר צוינו בכתב התביעה המקורי, ומהם חזר בהסכמה. בקשתו נדחתה בהחלטה מנומקת מיום 12/4/10, בסופה הוריתי על הגשת הראיות מטעם הצדדים לא יאוחר מיום 20/5/10.

לסיכומים שהגיש המבקש צורפו מסמכים שלא הוגשו כראיות בהליך עצמו, לגבי שווי המקרקעין הדומים למקרקעין הנפקעים כיום, ללא בקשה לצירוף ראיות נוספות וללא תצהיר לתמיכה בבקשה. נוכח התנגדות המינהל, איני רואה לקבל ראיות אלה, מנימוקים שיפורטו להלן.

פסק הדין הוא המשך לפסק הדין החלקי, והשניים ביחד יהוו פסק דין בעניינו של המבקש.

3.התוכנית החלה על המקרקעין

אין חולק כי במועד הרלבנטי - 25/10/62 - מועד הפרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה לרכוש את המקרקעין לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (להלן: המועד הקובע), חלה על המקרקעין תכנית המתאר המנדטורית 50/42/RP החלה על אזור הגליל, ופורסמה בעיתון רשמי מס' 1533 מיום 14/11/46 (להלן: התכנית).

בהתאם לתכנית, היה ייעודם של המקרקעין "אזור חקלאי + דרך" (ראו תעודת עובד ציבור מיום 15/4/07, שנערכה על ידי גב' שגית שבירו-מלמד ממחלקת התכנון במינהל). לפי תקנון התוכנית לא ניתן לקיים שימושים לא חקלאיים באזור חקלאי, אלא באישור הוועדה המחוזית לבניין ערים. בהתאם לתוכנית זו, ניתן לבנות בניין אחד על חלקה ללא קשר לגודלה, בהתקיים תנאים שיפורטו להלן. שיעור הבנייה עמד על 15% משטח החלקה או 180 מ"ר לפי הנמוך מבין השניים, כאשר הוצאתו של היתר בנייה היה נתון לשיקול דעת של הוועדה המקומית. התוכניות לא הקנו זכויות בנייה אלא התנו את זכויות הבנייה באישורה של הוועדה המקומית.

שווי המקרקעין שבמחלוקת במועד הקובע

4.הצדדים חלוקים לגבי שווי המקרקעין כפועל יוצא מפרשנות ההוראות של התכנית, ופוטנציאל הבנייה על פיה באזור החקלאי.

המבקש סומך על חוות דעת שמאית של השמאי פהים מח'ול (להלן: השמאי מח'ול) מיום 21/8/10 (ש/1), לפיה במועד הקובע עמד ערכו של כל דונם במקרקעין ביעוד חקלאי על 2,000 ל"י, דונם לבניה נאמד ב- 16,000 ל"י, והתוספת של 20% עבור המחצבה עמדה על 418 ל"י. דהיינו, השווי הנומינלי של המקרקעין במועד הקובע עמד על 24,886 ל"י.

לטענת המבקש, ניתן היה לבנות על פי הוראת התוכנית בניין מגורים אחד על שטח של דונם, בכל יחידת קרקע רשומה, וזאת על פי פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 9355/02 מ"י נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406, אשר ניתן בשנת 04', מפי השופטים דורנר, לוי ונאור (להלן: עניין ראשד). לפיכך, יש לטענתו להעריך את שוויו של דונם אחד בחלקה בעלת פוטנציאל בנייה, בסכום העולה פי 8 מערך מקרקעין ביעוד חקלאי. כאמור, בתחילתה של דרך, טען המבקש כי המקרקעין שימשו בחלקם למחצבה, שערכה גבוה מערך מקרקעין לשימוש חקלאי רגיל.

המבקש לא הגיש תצהיר, ואין בתצהירו של אביו המנוח כדי ללמד על שווי המקרקעין. המינהל עמד על התנגדותו להרחבת חזית מכל סוג שהוא, ולהוספת ראיות בסיכומים.

5.המינהל, אשר ביקש לדחות את כל טענות המבקש שלא עמדו לדיון בפסק הדין חלקי, סומך על חוות דעת של השמאי יצחק רוגובין, שמאי מקרקעין מחוזי המשמש סגן מינהל לשכת חיפה והצפון (להלן: השמאי רוגובין) מיום 20/1/10 (ש/2). השמאי רוגובין העריך את שווי הזכויות לכל דונם במקרקעין ליום 25/10/62 בסך 500 ל"י, ואת השווי של כלל המקרקעין בסך נומינאלי של 1,660 ל"י. למסקנה זו הגיע מתוך עריכת השוואה לעסקאות שונות שפורטו בנספח ג' לחוות דעתו (להלן: נספח ג'). מדובר בכ-15 עסקאות שנערכו בשנים 60' -62' בחלקות דומות במאפייניהן. בכל העסקאות שפורטו היה ערך המקרקעין נמוך מהערכת השמאי, פחות מ- 300 ל"י לדונם, אולם השמאי רוגובין הבהיר בחוות דעתו כי לקולא התבססה הערכתו על 500 ל"י לדונם. לחוות דעתו צורפו נספחים כמפורט להלן.