עו"ד ששימש נאמן של שני צדדים בעסקת מקרקעין, יפצה לקוחתו בשל אי מסירת מידע.

1.                   1.                   לפניי תביעה כספית בגין הפרת חובת הנאמנות והתרשלות של הנתבע בנוגע לעסקת מכר של קרקע חקלאית (להלן - "המגרש") בה הוא שימש כעורך הדין של הצדדים לעסקה וכנאמן בהחזקת כספים עבורם במסגרת העיסקה.

2.                   2.                   התובעת, חברה ליזמות במקרקעין, רכשה את המגרש מידי בעליו, באמצעות הנתבע אשר ייצג את שני הצדדים לעסקה. לטענת התובעת, במסגרת ביצוע העסקה הופרה חובת הנאמנות והזהירות כלפיה ע"י הנתבע ששימש כנאמן בהעבירו כספים לבעלים, בניגוד לתנאי הסכם המכר. הדבר נעשה לדבריה, לא על דעתה ובניגוד לרצונה ותוך כדי הטעייתה. מכאן התביעה, לתשלום נזקי התובעת בגין העברת תשלומי יתר למוכר בגין העסקה.  

3.                   3.                   הנתבע טוען כי דין התביעה להידחות, מחמת חוסר יריבות עמו והיעדר עילה כנגדו.   לגירסתו, התובעת הגישה את תביעתה כנגדו רק מחמת טעות שלה בכדאיות העסקה משהוברר לה כי יתכן ולא תותר בניה במגרש. בנוסף ניטען, כי מאחר והמחלוקת לעניין הפיצוי, נוגעת לעניין שער החליפין של הדולר במועד התשלום, אין יריבות עימו  כי אם עם המוכר של המגרש.

השתלשלות הדברים:

4.                   4.                   ביום 8.8.01 רכשה התובעת מגרש בעלות של 110,000$ אשר בבעלות המוכר, תושב חוץ שהנתבע שימש כמיופה כוחו לצורך ההתקשרות בעסקה. לגירסת התובעת, מאחר והמוכר הינו אזרח שוויצרי, נוהל המו"מ לרכישת המגרש עם הנתבע, בשם המוכר. הנתבע, הציע לייצג נאמנה את שני הצדדים לעיסקה ובהתאם לכך ניתנה הסכמת התובעת לייצוגה ע"י הנתבע בהכנת הסכם המכר ולהעברת הזכויות על שם התובעת, בלשכת רישום המקרקעין. אין מחלוקת בין בעלי הדין שהנתבע, שימש כנאמן עבור התובעת בביצוע העיסקה ולצורך כך גם ניפתח חשבון נאמנות על ידו.  

5.                   5.                   בהתאם לסעיף 4 להסכם המכר שנחתם (להלן-"ההסכם"), התחייב המוכר למסור את החזקה במגרש לא יאוחר מיום 1.2.02 בכפוף לקבלת מלוא התמורה בסך 110,000$. עקב חילוקי דעות עם רשויות המס לעניין גובה השומה, התעכבה העברת הזכויות במגרש ע"ש התובעת במספר חודשים. התביעה, לא נסובה על הפרת ההסכם אשר התובעת טענה לגביה בשל איחור בהעברת הזכויות על שמה, כי אם בגין העברת יתרת התמורה מחשבון הנאמנות למוכר, בהתעלם מדרישת התובעת להימנע מהעברת התשלום, בשל הפרשים בשער הדולר ממועד ביצוע התשלום עד למועד העברת הזכויות על שמה.   

6.                   6.                   התובעת טוענת כי ביום 16.5.02 הודיע לה הנתבע, כי הוסדרה שומת המס עם רשויות המס וכי עליה להעביר אליו את מסמכי ההתאגדות שלה ופרוטוקול המאשר את רכישת המגרש. העברת המסמכים, הוסדרה ע"י התובעת רק ביום 2.6.02 ולאחר, שקיבלה התובעת את אישורו של הנתבע בנוגע לקבלת המסמכים אצלו, היא דרשה  מהנתבע, שיוצגו בפניה כל האישורים הדרושים להעברת הזכויות כתנאי להעברת יתרת התמורה בגין העסקה לחשבון הנאמנות שלו. התובעת טוענת כי ביום 5.6.02 העביר הנתבע אליה את המסמכים וחזר והודיע לה כי בכוונתו, להעביר את הזכויות במגרש עוד באותו היום על שמה הואיל והוסרו העיכובים לביצוע הרישום. בכפוף להודעתו זו, העבירה התובעת לחשבון הנאמנות של הנתבע סך של 345,940 ש"ח (להלן-"יתרת התמורה"). לגירסת התובעת, למרות הצהרותיו של הנתבע, נודע לה כי לא היו בידי הנתבע בזמן העברת יתרת התמורה לחשבונו, מלוא האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות. עקב כך, העברת הזכויות במגרש לא בוצעה בפועל בו ביום, וכן לא בימים הבאים. ביום 18.7.02, הודיעה התובעת לנתבע שאי העברת הזכויות במקרקעין על שמה עד אז, מהווה הפרה יסודית של ההסכם המזכה אותה בפיצוי. התובעת, דרשה מהנתבע שלא יועברו למוכר הכספים המוחזקים אצלו בנאמנות כי אם עליו להחזירם לאלתר אליה לצורך קיזוז, בגין ההפרשים בשער הדולר ובגין הפירות שנצברו עקב התשלומים, בחשבון הנאמנות. סופם של דברים, ביום 28.7.02  הועברו הזכויות במגרש ע"ש התובעת.

7.                   7.                   התובעת, טענה לנזקיה עקב תשלום יתרת התמורה ביתר הואיל ושער הדולר ירד ממועד תשלום יתרת התמורה ביום 5.6.02 שעמד באותו מועד על 4.942 ש"ח לדולר ועד למועד העברת הזכויות במגרש על שמה, ביום 28.7.02  שעמד אז על 4.741 ש"ח לדולר. לפיכך, נזקיה הם בסך של 14,070 ש"ח. בנוסף לכך נטען כי יגרם לה נזק בגין אי קבלת פירות מחשבון הנאמנות המוערך על ידה בסך 3,800 ש"ח. לדבריה, פניותיה לנתבע להימנע מהעברת יתרת התמורה למוכר נידחו על ידו וכן נידחתה דרישתה לקבל לידיה את תדפיס התנועות בחשבון הנאמנות, כדי לברר את מועדי התשלום למוכר ושיעורם. בפעולותיו ובמחדליו אלו של הנתבע, היה משום התרשלות בביצוע תפקידו כנאמן לטענת התובעת. הדבר, נעשה בניגוד להוראות ההסכם ותוך כדי הטעייתה ובעוד המוכר, מתעשר על חשבונה בשל הקדמת התשלום, בטרם בוצע הרישום על שמה, על המגרש.   

8.                   8.                   הנתבע טען מנגד, כי התביעה קנטרנית וטורדנית ונובעת מתסכולה של התובעת, מאחר והתברר לה שהמגרש מהווה "ריאה ירוקה" וכפי הניראה, לא תותר עליו בניה.  הנתבע טען, כי המחלוקת היא בין התובעת למוכר ואין כל יריבות עימו בנידון, הואיל והוא אינו צד להסכם. אין גם בהימצאותו של המוכר בחו"ל, כדי להקנות לתובעת עילת תביעה כנגדו.

9.                   9.                   לעניין יתרת התמורה טען הנתבע כי התובעת, שילמה את התשלום האחרון בניגוד להסכם, הואיל ולא מילאה אחר התנאי המחייב בהסכם, למסירת הודעה על ביצוע תשלום שלושה ימים מראש והיא נהגה כן, רק מפני חששה לעליית שער הדולר, שלא התממש בפועל. העברת הזכויות ע"ש התובעת, לא בוצעה בסמוך להעברת יתרת התמורה הואיל והוצגה דרישה של לשכת רישום המקרקעין לקבלת צילום מאושר באפוסטיל של ת.ז. השוויצרית, של המוכר. ניטען, כי לא סבירה טענת התובעת, כאילו הנתבע הודיע לתובעת על העברת זכויות מתוכננת במועד קבלת יתרת התמורה הואיל והדבר, אינו בר ביצוע בשל הצורך בהזמנת מועד לביצוע ההעברה בלישכת רישום המקרקעין. לא היה ידוע לנתבע מראש, על התשלום הצפוי ולפיכך, לא הוזמן תור להעברת הרישום על שם התובעת. בנוסף לכך, מן המפורסמות שטיפול בתיק שהופקד בלשכת רישום המקרקעין אורך זמן ועל כן, העיכוב בהעברת הזכויות אינו באחריותו של הנתבע.

10.               10.               הנתבע טען כי דרישת התובעת מיום 18.7.02 להשבת יתרת התמורה לידיה, אינה  אפשרית, הואיל והמסמכים הועברו כבר ללשכת רישום המקרקעין ביום 8.7.02 ואילו הוחזר התשלום לתובעת כדרישתה, הוא עצמו היה חשוף לתביעה כנגדו מצד המוכר, בגין העברת הבעלות הרשומה ע"ש התובעת, ללא קבלת מלוא יתרת התמורה עבור המוכר לפי ההסכם. במידה והיה ממש בטענות התובעת, היא היתה מבקשת להורות בזמנו, על הטלת עיקול על כספי הנאמנות. מאחר ולא עשתה כן, אין לה להלין אלא על עצמה.

11.               11.               הנתבע דחה את טענות התובעת בדבר נזקיה וטען כי לא בכדי, נמנעה התובעת מלפרט את נזקיה בגין אי העברת הזכויות על שמה, מאחר וגם לאחר חלוף חמש שנים ממועד העברת הזכויות, לא פעלה התובעת לקידום תוכנית כלשהי על המגרש. הנתבע הוסיף וטען כי הוא ניזוק מהתובעת, מאחר והיא נמנעת מלשלם לו סך של 2,680 ש"ח בגין שכר טרחתו נכון ליום 28.7.02 למרות פעולותיו להקטנת מס הרכישה בו היא חוייבה  שהוקטן מסך של 68,527 ש"ח לסך של 23,292 ש"ח. התובעת, שילמה לו סך של 1,000 ש"ח בלבד על החשבון, עבור שירותיו ונותר לה חוב כאמור שיש להורות על קיזוזו מכל סכום בו יחוייב , אם תדחנה טענותיו.

המסכת העובדתית:

12.               12.               מנהל התובעת ובעל המניות מר יצחק וייס העיד על פעילותה של התובעת ביזמות במקרקעין. במסגרת פעולותיה, רוכשת התובעת קרקעות חקלאיות בציפייה שברבות הימים תהיה השבחה שלהן, ובהתאם לכך יניבו רווחים. במסגרת פעילותה זו, רכשה התובעת את המגרש (עמ' 6 שורות 13-5). אין חולק, כי בחלוף 5 שנים ממועד הרכישה טרם אושר שינוי ייעוד, אף שלטענתו של העד, מתבצעות פעולות על מנת להביא לשינוי הייעוד. 

13.               13.               לעניין הייצוג ברכישת המגרש העיד מר וייס כי ביום 8.8.01, הוא ומנהל נוסף של התובעת הגיעו למשרדו של הנתבע ללא ייצוג של עו"ד. הוסכם בישיבה  זו שהנתבע ייצג את התובעת בעסקה, בנוסף לייצוג שלו את המוכר (עמ' 7 שורה 20). הנתבע, התחייב בפניהם כי הייצוג ייעשה בצורה שווה וללא ניגוד עניינים.

14.               14.               לעניין חשיבות מועד העברת רישום הזכויות ע"ש התובעת העיד מר וייס כי המועד  בעל חשיבות עבור התובעת הואיל וקבלת אשראי מהבנק והעמדת בטוחות תלויה בה ולא רק לצורך שינוי ייעוד המגרש, שעדיין לא הושג (עמ' 8 שורות 10-4). מר וייס העיד, כי יתרת התמורה בביצוע התשלום השלישי במסגרת העסקה ביום 5.6.02 בסך 70,000$ בשקלים, שולמה על ידי התובעת על פי ידיעתה בנוגע להעברת הזכויות על שמה במגרש, באותו מועד. לפיכך, התמורה הועברה לחשבון הנאמנות המנוהל ע"י הנתבע כבר בשעה 09:00 בוקר במועד זה. התמורה הועברה רק לאחר שנתקבלו שני מכתבים מהנתבע בהם נאמר שהטיפול מצידו בעיסקה הסתיים לצורך ביצוע הרישום וכי ניתן לבצעו (עמ' 8 שורות 28-27). במעמד העברת יתרת התמורה לנתבע, לא עמדה כלל על הפרק שאלת הפיצוי בגין הפרת ההסכם, מאחר ובשלב זה היתה כוונה מצד התובעת לסיים את העסקה, כדברי מר וייס, "וללכת הביתה". מאחר והעברה, לא בוצעה כמתחייב על ידי הנתבע הגישה התובעת בקשה להשבת יתרת התמורה, עד שהעניין יוסדר (עמ' 9 שורה 18). לעניין מועד העברת הזכויות במגרש, הוסיף מר וייס ואמר כי הנתבע התחייב שביום 5.6.02 יועברו הזכויות. בהתאם לתיאום טלפוני סופי עם הנתבע, יום קודם לביצוע התשלום, הועברה העברת יתרת התמורה לחשבון הנאמנות שלו ( עמ' 11 שורות 21-10). מר וייס, שלל בעדותו את טענת הנתבע כאילו  התשלום הועבר אליו, ללא תיאום מוקדם עמו (עמ' 11 שורות 21-20).

15.               15.               הנתבע העיד כי תשלום התמורה בסך 70,000$ לא היה צריך להינתן במעמד רישום הזכויות ע"ש התובעת, למרות שכך רשום בהסכם (עמ' 15 שורות 8-5). התשלום האחרון של יתרת התמורה הועבר אליו במפתיע, ללא כל הודעה מוקדמת ובניגוד להסכם (עמ' 15 שורות 16-9). לדברי הנתבע, ביום 16.5.02 הוא אמנם הודיע לתובעת על שתי דרכים לביצוע התשלום, אך בכך לא היה משום דרישה מצידו לתשלום ע"י התובעת. לפיכך, לא נקבע מועד חילופי מוסכם לתשלום יתרת התמורה (עמ' 17 שורה 7) ומועד העברת הזכויות שנקבע בהסכם נדחה בהסכמה, לאור ההשגות שהוגשו בעניין החיוב במס שבח ובד בבד, לא נקבע מועד חילופי לתשלום יתרת התמורה. כשלושה שבועות, לפני העברת יתרת התמורה לחשבון הנאמנות, הוא פנה לתובעת בבקשה להקדים את התשלום, על מנת לאפשר למוכר לשלם חלק ממס השבח אך התובעת, סרבה לכך והודיעה לו כי תשלם את היתרה רק במועד העברת הנכס על שמה (עמ' 16 שורות 14-12 ו- 17). בנוסף אישר הנתבע בעדותו, כי ביום 16.5.02 הוא הודיע לתובעת שמצויים בידו כל האישורים לצורך העברת הזכויות והוא אכן שלח אליה את האישורים וקיבל את אישור התובעת על קבלתם ונכונותם. הנתבע העיד כי במועד קבלת יתרת התמורה, היו בידיו כל האישורים להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (עמ' 17 שורה 5) וכי העברת הזכויות היתה אמורה להתבצע בהפקדת התיק בטאבו, מאחר והתורים לקביעת מועד לרישום היו ארוכים (עמוד 18 שורה 4). לפיכך, לאחר קבלת יתרת התמורה ביום 5.6.02 שלח הנתבע את המסמכים בדואר, ללישכת רישום המקרקעין וביום 27.8.02 בוצעה העברת הזכויות (עמ' 18 שורה 12).

16.               16.               הנתבע העיד כי תשלומי התובעת במסגרת העסקה, הופקדו בחשבון הנאמנות. כנאמן ובהתאם להוראות ההסכם, הוא שחרר את הכספים והעבירם למוכר. לפי סעיף 3 להסכם, היה עליו להעביר חלק מהכספים למוכר על מנת לאזן בין זכויות הצדדים לעיסקה, מאחר והתובעת כבר קיבלה לידיה את החזקה על המגרש (עמ' 18 שורות 19-17). העברת חלק מהכספים בוצעה עוד לפני העברת הרישום במגרש ע"ש התובעת בשל חובת הנאמנות שלו למוכר וביצירת איזון בין האינטרסים של הצדדים לעסקה (עמ' 18 שורה 22).

17.               17.               לעניין דרישת התובעת מיום 18.7.02 להשבת הכספים שהוחזקו בנאמנות בחשבון העיד הנתבע כי התובעת כלל לא היתה אמורה לפנות אליו בנידון כי אם היה עליה, להטיל עיקול על יתרת הכספים שנותרה בחשבון הנאמנות. לא היה בסיס לדרישתה ממנו להחזר תשלומים ששולמו על ידה, מאחר והתיק היה כבר מצוי בלשכת רישום המקרקעין לצורך העברת הרישום על שמה. לדידו של הנתבע, הוא כנאמן של המוכר, לא היה רשאי להחזיר כספים לתובעת, בנסיבות אלו (עמ' 19 1-13).