עדיפות לעסקה ראשונה בזמן שלא הסתיימה ברישום עקב חוסר תום לב הקונה השני

השופטת ע' ארבל:

1.        זהו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופט ה' ח'טיב) בת"א 607/03 מיום 17.2.05, במסגרתו התקבלה תביעתו של המשיב 1 נגד המערער והמשיבים 3-2, ונקבע כי העסקה שערך המשיב 1 עם המשיב 2 עדיפה על עסקה מקבילה שנערכה בין המערער למשיב 2. בנוסף נסב הערעור על תוקף ההחלטה שניתנה בידי בית המשפט המחוזי ביום 6.7.04 לפיה נדחתה בקשת המערער להפנות שאלות למשיב 1 ולעדים מטעמו בנוגע לעסקה שנערכה בין המשיב 1 למשיב 2.

רקע  עובדתי

2.        המחלוקת נשוא ערעור זה נסבה סביב חלקת קרקע (להלן: המגרש), שגודלה הוא 2,235 מ"ר, המצויה בשטחה של חלקה מספר 46 בגוש 18524 אשר שייכת לאדמות הכפר עילבון ושטחה הכולל הוא 71,529 מ"ר (להלן: החלקה). החלקה היתה ועודנה רשומה בספרי רישום המקרקעין על שם מדינת ישראל. בתאריך 2.5.91 נחתם הסכם חליפין בין מנהל מקרקעי ישראל (להלן: המשיב 3 או המנהל) לבין בני משפחת רושרוש, בו הוסכם כי בני משפחת רושרוש יעבירו למשיב 3 את זכויותיהם במספר חלקות קרקע שבכפר מג'אר, ובתמורה יקבלו מן המשיב 3 קרקעות שונות שבכפר עלבון, לרבות שטחים מן החלקה. במסגרת ההעברות ההדדיות, עברה ההחזקה ב- 28,000 מ"ר מהחלקה לידי אביו של המשיב 2. דע עקא, העסקה לא הגיעה לכלל השלמה שכן לא התבצע רישום, והקרקע נותרה, כאמור, רשומה על שם המדינה. בתאריך 29.7.92 נפטר האב, ובהתאם לצו ירושה נחלו אותו שבעת בניו, וביניהם המשיב 2 שירש את המגרש.

3.        בתאריך 23.11.93 ערכו המשיב 2 והמשיב 1 חוזה מכר לפיו מכר המשיב 2 למשיב 1 1,000 מ"ר מהמגרש, בתמורה לערך של 8000 $ בשקלים, ששולמו לו במלואם (להלן: העסקה הראשונה). הערת אזהרה לא נרשמה והעסקה לא דווחה לרשויות המס עד לשנת 1999, שש שנים לאחר ביצוע העסקה הראשונה. הערת האזהרה נרשמה רק בתאריך 19.7.99, על סמך צו בית משפט שניתן בע"א 9367/01 לבקשת המשיב 1. כמו כן, לא תפס המשיב 1 חזקה בנכס.

4.        בתאריך 20.6.99 ערכו המשיב 2 והמערער חוזה מכר לפיו מכר המשיב 2 למערער 900 מ"ר מהמגרש (להלן: העסקה השנייה). המערער לא תפס חזקה במגרש ולא רשם הערת אזהרה לטובתו, אך שילם את מלוא התמורה, סך של 90,000 ש"ח , דיווח על העסקה לרשויות המס כבר ביום 23.6.99, ואף שילם את מס הרכישה ומס השבח כחצי שנה לאחר מכן.

5.        בשנת 1999 הגיש המשיב 1 תביעה לסעד הצהרתי בנוגע לאכיפת העסקה הראשונה, לאחר שהמשיב 2 טען כי העסקה הראשונה מבוטלת, וכי המגרש הומר בקרקע חלופית. התביעה נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי (ת"א 671/99), אך ההחלטה נהפכה בבית המשפט העליון (ע"א 9367/01). בית המשפט העליון (כב' השופטים א' מצא, א' פרוקצ'יה וא' חיות) הכריע לטובת המשיב 1 במישור היחסים שבינו לבין המשיב 2. הואיל והמערער לא היה צד להתדיינות זו, קבע בית המשפט כי מימוש זכותו של המשיב 1 כפוף להכרעת בית המשפט בשאלת העסקאות הנוגדות, דהיינו, במישור היחסים שבינו ובין המערער (צד לעסקה השנייה) והמשיב 3 (הבעלים הרשום של הקרקע). שאלה זו היא במוקד הדיון נשוא פסק דין זה.

השאלה המשפטית

6.        עיון בתיאור העובדות מלמד כי נוצרו שתי עסקאות מכר מקבילות על אותו שטח קרקע (המגרש). השאלה שזקוקה להכרעה היא לאיזו משתי העסקאות הנוגדות שערך המשיב 2- העסקה הראשונה או העסקה השנייה- נתונה העדיפות?

בית המשפט קמא

7.        בית המשפט המחוזי בנצרת, פתח בקביעה כי מדובר במצב של עסקאות נוגדות לאור הכרעתו של בית המשפט העליון בע"א 9367/01. לאחר מכן, דן בשאלה למי מן העסקאות נתונה העדיפות. בית המשפט קבע, לאור פסק הדין בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: עניין גנז), כי על אף שהמגרש לא היה רשום על שמו של המוכר, המשיב 2, הרי שאין מניעה להחיל על מסכת העובדות, כפי שנפרשה בפניו, את סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן: החוק). סעיף זה  מורה כי ככלל הבכורה נתונה לעסקה הראשונה בזמן, אלא אם כן מתקיימים התנאים המנויים בסיפא של הסעיף (תום לב, תמורה והשלמת הרישום מצידו של הקונה השני בזמן), שמקימים חריג לכלל ומעניקים את הבכורה דווקא לעסקה השנייה בזמן.

8.        בית המשפט המחוזי מצא, כי בנדון דנן לא הושלם הרישום על ידי המערער בשל חוסר האפשרות לעשות זאת, הואיל והמגרש היה רשום בשעת ההתקשרות לא על שם המוכר, המשיב 2, אלא על שם צד ג' - המשיב 3. על אף זאת קבע בית המשפט, לאור הלכת גנז, כי אין בכך כדי לסתום את הגולל על העסקה השנייה, שכן אם תוכח התקיימות שתי הדרישות האחרות (תום לב ותמורה), כי אז שאלת העדיפות תוכרע בעיקר לאור התנהגותו של בעל העסקה הראשונה. בית המשפט החיל את חובת תום הלב על הקונה הראשון בזמן, המשיב 1, וקבע כי אין באי רישום הערת אזהרה על ידיו בספרי המרשם או במשרדי המנהל, כדי להוות הפרה של חובה זו, שכן לא היה באפשרותו לעשות כן מאחר שהמגרש לא היה רשום על שם המוכר, ולא התנהל רישום פנימי במנהל. בנוסף, מעמדתו של המנהל עלה כי לא היה מסכים לרישום הערה כל עוד לא סילקו בני משפחת רושרוש את החובות הרובצים על המקרקעין שהוא אמור לקבל על פי עסקת החליפין.  באשר להעדר הדיווח לרשויות המס, קבע בית המשפט, כי אין בכך משום הפרת חובת תום הלב כיוון שאין הדבר רלוונטי לקביעת הזכויות במקרקעין.

9.        בנוגע לדרישות החלות על הקונה השני בזמן, קבע בית המשפט כי המערער אומנם שילם את התמורה במלואה, אך היה חסר תום לב בעת עריכת העסקה. לאור ראיות שונות שהובאו בפניו, ביכר בית המשפט קמא את גרסתו של המשיב 1 וקבע כי המערער ידע על העסקה הראשונה שנערכה בין המשיב 2 למשיב 1, וייתכן כי חתם על העסקה השנייה מאחר שסבר שהעסקה הראשונה התבטלה. בעניין בדיקת מצב הזכויות בנכס, לא הסתפק בית המשפט בבדיקה שערך עבור המערער קרוב משפחתו, וקבע כי לא ניתן לראות בה בדיקה של ממש. על כן ראה בית המשפט במערער כמי שנכנס לעסקה בלי שמצב הזכויות נהיר לו ומבלי להסתמך על הרישום.

10.      באשר לשאר המשיבים: בית המשפט מתח ביקורת על התנהלותו של המשיב 2. מקביעותיו של בית המשפט קמא עולה כי המשיב 2 רצה לנצל את העובדה שהמגרש לא רשום על שמו ולהפיק מכך רווח כספי על ידי מכירת אותו מגרש פעמיים. המשיב 3 הותיר את ההכרעה במחלוקת בידיו של בית המשפט, ואישר בסיכומיו כי אין מניעה מבחינתו להשלים את העסקה מול בני משפחת רושרוש בתנאי שאלה ימלאו אחר התחייבויותיהם.

11.      לאור האמור לעיל, קבע בית המשפט קמא כי העסקה הראשונה עדיפה על העסקה השנייה, ולפיכך זכאי המשיב 1 לממש את זכותו לבעלות על המגרש ולרשום את הבעלות במגרש על שמו. רישום זה הותנה בתשלום המיסים והחובות החלים על המקרקעין, אותם התחייב אביו של המשיב 2 להעביר למנהל.

טענות הצדדים

טענות המערער

12.  בראשית דבריו טוען המערער כי מותב בית המשפט המחוזי שדן בתיק, היה פסול מלשבת בדין, שכן, בשעתו, בתו היתה מאורסת לבא כוחו של המשיב 1, עובדה אשר התגלתה למערער רק לאחר מתן פסק הדין בעניינו. כפי שציין המערער בסיכומיו, אין צורך לייחד דיון בנושא זה שכן הוא כבר הוכרע בפסק דין של בית המשפט העליון (כב' השופטת, כתוארה דאז, ד' בייניש), בע"א 4071/05, בו נדחתה טענתו של המערער בהקשר זה.

13.       לגופו של עניין טוען המערער כי קביעתו של בית המשפט המחוזי בדבר ידיעתו אודות העסקה הראשונה, הינה מוטעית. בית המשפט המחוזי התבסס על שתי ראיות עיקריות: הראשונה היא סעיף 7 לכתב ההגנה מטעם המשיב 2 בו נאמר כי המשיב 2 הודיע למערער על ביטול העסקה הראשונה. השנייה, היא שני ביקורים  שערך המערער בקונדיטוריה שבה עבד בנו של המשיב 1 (להלן: הקונדיטוריה), במהלכם, לטענת המשיב 1, נודע למערער על העסקה הראשונה מבנו שעבד, כאמור, בקונדיטוריה.