עבידאת ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה י-ם ואח'

פסק דין

העתירה

עניינה של עתירה זו בהחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים (להלן: משיבה 1) מיום 27.12.09, לפיה החליטה לקבל את המלצת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים (להלן: משיבה 2), ולדחות את תכנית 11133א' אותה יזמו העותרים לשם הכשרה והוצאת היתרי בנייה לשני מבנים שהקימו בשכונת ג'בל מוכבר בירושלים. לטענת העותרים המדובר בהחלטה בלתי סבירה, שהתקבלה משיקולים זרים.

טיעוני הצדדים

העותרים

על פי הנטען בעתירה, במהלך שנת 2000 בנה כל אחד מן העותרים מבנה בשכונת ג'בל מוכבר. עותר 1 בנה מבנה בן שלוש קומות, כאשר הקומה השלישית נבנתה ללא היתר. שתי הקומות הראשונות נבנו תוך חריגות מהיתר הבנייה שניתן להן. עותר 2 בנה מבנה בן שתי קומות, ללא היתר בנייה.

כנגד כל אחד מן העותרים הוגש כתב אישום בגין ביצוע עבירות בנייה ובנייה ללא היתר. העותרים הורשעו ונדונו לתשלום קנס. כמו כן הוטל על העותרים להרוס את המבנים הבלתי חוקיים. בית המשפט נתן לכל אחד מהם ארכות שונות, לשם הכשרת הבנייה.

העותרים יזמו תכנית להכשרת הבנייה הבלתי חוקית, אשר כללה גם הוספת יחידות דיור. תחילה הוגשה התכנית בשנת 2005, אולם בעקבות הוראות שונות ודרישות של מוסדות התכנון, הוגשה בשנת 2008 התכנית נשוא העתירה. לטענת העותרים, השקיעו עשרות אלפי דולרים בהכנת התכנית.

בסופו של דבר החליטה משיבה 2 להמליץ בפני משיבה 1 לדחות את התכנית, מן הטעם שמקומות החנייה המוצעים בתכנית בעייתיים ובלתי אפשריים; משום שהמרחק בין שני הבניינים הקיימים איננו מקובל (4 מ'); הבנייה בקו בניין אפס בבניין מס' 2 דירה 5 חורגת ממדיניות התכנון המקובלת ומנציחה את המצב הבעייתי הקיים באזור והמאופיין בצפיפות ובדחיסות יתר; ומשום שהבנייה הקיימת (מעל כ- 50%) בוצעה בניגוד להיתר שניתן למגרש זה בשנים האחרונות, והתכנית אינה תואמת את מדיניות התכנון.

לאחר דיון שהתקיים בפני משיבה 1, בנוכחות האדריכל, החליטה המשיבה לדחות את התכנית. בהחלטתה קובעת משיבה 1 כי לא שוכנעה שניתן לבנות את החנייה כפי שטוען האדריכל, היינו על ידי בניית רמפה בגובה של 3 מ'. כך גם הבנייה בקו אפס בבניין הצפוני חורג ממדיניות הוועדה בדבר שמירה על קווי בניין של 3 מ' מגבול המגרש; המרחק בין שני הבניינים הינו בניגוד למדיניות הוועדה המחוזית; החנייה המוצעת אינה אפשרית בשל הפרשי הגבהים, ולבסוף: התכנית מציגה מצג שווא וישנן חריגות בנייה אשר אינן מסומנות בנספח הבינוי.

לטענת העותרים, ההחלטה נשוא העתירה אינה מאזנת כראוי בין הנימוקים התכנוניים המפורטים בה, לבין יתרונותיה של התכנית, אשר יש בה כדי לפתור מצוקת דיור חמורה של העותרים ושל בני משפחותיהם. בנוסף, התכנית עולה בקנה אחד עם מדיניות התכנון החדשה של משיבה 1, לפיה יוגדלו אחוזי הבנייה ותצופף הבנייה. עוד נטען, כי ניתן להתיר קו בניין אפס כל פי מדיניות התכנון, וגם הטענה כי המרחק בין שני הבניינים קטן מדי אינו מתיישב עם מדיניות הוועדה.

עוד לטענת העותרים, החלטת משיבה 1 מתעלמת מהמלצות ומאישורים של המחלקות השונות בעיריית ירושלים, אשר הסכימו לתכנית. כך, למשל, בעניין החנייה המוצעת ניתן לה אישור של מחלקת הדרכים, והיא הגוף המוסמך והמקצועי. בנסיבות אלה, עמדתה של משיבה 1 לפיה החנייה המוצעת אינה אפשרית, אינה יכולה לעמוד.

גם הקביעה לפיה התכנית כפי שהוצגה יש בה מצג שווא ולא פורטו בה חריגות בנייה מסוימות, אינה ברורה. לטענת העותרים, היה על משיבה 1 לפרט מהו אותו מצג שווא ולבקש בעניין זה הסברים מן האדריכל ומן העותרים.

לטענת העותרים, המניע האמיתי להחלטתה של משיבה 1 הוא הרצון להענישם בגין עבירות הבנייה שעברו, תוך שהיא מתעלמת מזכות הקניין של דיירי הבניינים, ומבלי שתהיה לכך הצדקה מן הבחינה התכנונית.

משיבה 1

לטענת משיבה 1, התקבלה ההחלטה משיקולים ענייניים בלבד, וכי המדובר בהחלטה ראויה וסבירה, שאל לו לבית המשפט להתערב בה.

בכל הנוגע לבינוי בקו אפס, מדיניות הוועדה בדבר שמירה על קווי בניין מינימאליים נובעת מן הרצון להימנע מקרבת יתר של הבינוי לגבול המגרש, וכפועל יוצא מכך למגרשים הסמוכים. הוועדה מקפידה על קיומם של קווי בניין מינימאליים (3 מ' כשמדובר בהרחבת דיור ו- 4-5 מ' כשמדובר בבניין חדש) מגבול המגרש. תכלית השמירה על קווי בניין כאמור הינה לאפשר מידה מסוימת של פרטיות גם כשמדובר בבנייה באזור עירוני, שמירה על איכות חיי התושבים ברמה סבירה, מניעת הצללה או לפחות צמצומה ומתן אפשרות לגינון ולנטיעת עצים במרווחים שבין הבניינים. מאחר שחלק משמעותי של החזית הצפונית של הבניין הצפוני נבנה בקו בניין אפס, סברה המשיבה כי לא ניתן לאשר את התכנית.

אשר למרחק בין הבניינים, גם כאן המדובר במרחק שאינו תואם את מדיניות משיבה 1. המשיבה מקפידה על מרווח שלא יפחת מ- 6 מ' ואף שואפת להגדיל מרחק זה ככל שניתן. בבניינים נשוא העתירה המרחק הוא בין 4.4-5.3 מ'. מרווח זה אינו מספק ואינו מגיע כדי המרווח המינימאלי עליו מקפידה המשיבה.

הטעם הנוסף שהביא את משיבה 1 לדחיית התכנית הוא עניין החניות. פתרון החנייה שהוצג לקוי. בנספח הבינוי שורטטו מספר מקומות חנייה, אולם בחינתו הראתה כי אין הם ישימים בשל הפרשי הגובה בין המגרש נשוא התכנית לבין הכביש הסמוך. הבדלי הגובה בין המגרש לבין הכביש הם בין 2 ל-3 מ' ולפיכך לא ניתן יהיה להקים את החניות המפורטות בנספח הבינוי. מילוי הקרקע והשוואת גובה המגרש לגובה הכביש תביא לחסימה משמעותית של הבניין הקיים ולפיכך אין זה פתרון סביר.

ובכל הנוגע לעבירות הבנייה והכשרתן, מצאה משיבה 1 כי מסמכי התכנית אינם מציגים נאמנה את המצב הקיים בפועל ואת כלל עבירות הבנייה במגרש. נציגי לשכת התכנון ערכו ביקור במקום, והתברר להם כי מתחת למרפסת שסומנה בנספח הבינוי קיימת קומת מגורים נוספת אשר כלל אינה מוזכרת בנספחי התכנית. גם הבינוי הקיים בקו בניין אפס בבניין הצפוני לא סומן בתשריט התכנית כנדרש.