כראדי ואח' נ' גלעד מאי חברה להשקעות בניה ופיתוח בע"מ

ערעור על פסק דינו המשלים של בית משפט השלום בתל-אביב-יפו (כב' השופט אהרון אורנשטיין) ב-ת"א 27622-12-20, שקבע שהמערערים אינם זכאים לכל פיצוי בשל ירידת ערך בגין הגריעה בשטח הגינה בדירה שהם רכשו מהמשיבה.

תקציר השתלשלות העניינים

המערערים רכשו מהמשיבה דירת גן בעיר נתיבות (להלן – "הדירה"), ששווקה על-פי תכנית "מחיר למשתכן", בהתאם להסכם מכר שנחתם ביום 15.9.2019 (להלן – "הסכם המכר"), בתמורה לסך של 1,176,055 ₪ כולל מע"מ (להלן – "התמורה").

במפרט שצורף להסכם המכר (להלן –"המפרט"), צוין כי שטח הגינה של הדירה הינו: 140.8.

בפועל שטח הגינה שנמסר למערערים היה כ- 100 מ"ר בלבד.

המערערים תבעו את המשיבה לפיצוי על ירידת ערך הדירה בגין גריעת שטח של 40.8 מ"ר מדירתם (להלן – "שטח הגריעה") וצירפו חוות דעת שמאי, לפיה, ירידת הערך הינה בסכום של 78,000 ₪ (להלן – "חוות דעת השמאי").

הגנת המשיבה התבססה על כך שעל-פי מסמך המכונה "הצהרה על דירות – לפי מרכז מחיר למשתכן", המופנה למשרד הבינוי והשיכון והחתום על ידי המשיבה, בטבלת ג4 שבו המפרטת את שטחי הדירות והשטחים הצמודים אליהם (מרפסת, מחסן, גינה, חנייה) הכלולים בפרויקט (להלן – "טבלה ג4"), נרשם כי שטח הגינה של הדירה הינו 100.71 מ"ר, ומתוך טעות סופר נרשם במפרט שטח של 140.8 מ"ר, ולכן אין מדובר באי-התאמה.

בית המשפט קמא בפסק דינו הראשון מיום 14.12.2023 (להלן – "פסק הדין הראשון") דחה את טענת ההגנה של המשיבה, בקבעו כי טבלת ג4 לא נחתמה על ידי המערערים, כי היא נערכה ביחסים שבין המשיבה לבין משרד השיכון, וסיכם: "ידיעה ממשית של התובעים על כך ששטח הגינה יהיה כ-100 מ"ר בלבד לא הוכחה ואף לא הוכחה רשלנות מצידם ובוודאי שלא רשלנות חמורה. התובע טוען כי נציגת המכירות אמרה לו, בעת בחירת הדירה, כי שטח הגינה 140.8 מ"ר (עמ' 19; שורה 5-9) ואני מאמין לדבריו".

לאור זאת נקבע כי במקרה דנן מדובר באי-התאמה לפי סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן – "חוק המכר (דירות)").

למרות זאת, קבע בית המשפט בהסתמך על המחירים למ"ר שנקבעו בטבלה ג4, ביחס לשטחי הדירות, הגינות וכו', בפרויקט, כי למעשה המערערים שילמו מחיר המתאים לשטח הגינה שקיבלו, בעודף של 8,420 ₪ בלבד, וכן נגרם להם נזק לא ממוני, ותוצאת פסק הדין הייתה כי על המשיבה להשיב למערערים סך של 8,420 ₪ ופיצוי לא ממוני בסך 18,000 ₪, בנוסף להוצאות בסך של 6,000 ₪.

שני הצדדים ערערו על פסק הדין הראשון (ע"א 28060-02-24).

בתום הדיון בערעור קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט (כב' השופטת שלומית יעקובוביץ), לפיה, הפיצוי שנפסק בגין הנזק הממוני יבוטל, "התיק יושב לבית המשפט קמא על מנת שישלים את פסק דינו על דרך הכרעה בסעד שהתבקש בכתב התביעה – ירידת ערך", ולמעט זאת פסק הדין יעמוד על כנו. כן הוסכם "שהפיצוי הממוני שכבר שולם על-ידי המערערת לידי המשיבים על פי פסק הדין יוותר בידם בשלב זה, עד להשלמת פסק הדין וגורלו ייקבע בהתאם לפסק הדין המשלים".

התיק חזר לבית המשפט קמא ובתום דיון נוסף ניתן ביום 27.1.2025 "פסק דין משלים (בסוגיית ירידת הערך)", הוא פסק הדין נושא ערעור זה (להלן – "פסק הדין המשלים").

פסק הדין המשלים, הערעור ותמצית טענות הצדדים

גם בפסק הדין המשלים קבע בית המשפט קמא, בהסתמך על המחירים שנקבעו במכרז ובטבלה 4ג , כי "התובעים שילמו רק עבור שטח הגינה אותו קיבלו בפועל ולכן לא נגרם להם נזק של ירידת ערך" (סעיף 11), וכי המערערים "אינם זכאים לפיצוי בשל ירידת ערך בקשר עם הגריעה בשטח הגינה".

המערערים הגישו ערעור זה על פסק הדין המשלים.

טענתם המרכזית היא כי קביעת בית המשפט קמא בפסק הדין הראשון לפיה חלה אי-התאמה לפי חוק המכר (דירות) ביחס לשטח הגינה בין השטח המצוין במפרט לבין השטח שקיבלו בפועל איננה מתיישבת עם מסקנת בית המשפט בפסק הדין המשלים, לפיה לא נגרם להם נזק של ירידת ערך.

המערערים מבקשים, לכן, להעמיד את הפיצוי בהתאם לשיעור ירידת הערך שנקבע בחוות דעת השמאי, כאמור.

המשיבה תומכת את טענותיה בנימוקיו ובמסקנותיו של בית המשפט קמא בפסק הדין המשלים, תוך שהיא שבה ומעלה את הטענות שהעלתה בדיון הראשון, לפיהן מדובר היה בטעות סופר, כי המערערים ידעו או היה עליהם לדעת על שטח הגינה לפי טבלה ג4 ועל כן לא היתה אי התאמה.

בתום הדיון בערעור הצעתי לצדדים, על מנת לחסוך צורך בהתדיינויות נוספת, כי יסמיכו את בית המשפט לפסוק סכום פיצוי בגין ירידת ערך על דרך הפשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט התשע"ד-1984, אשר הגבול העליון הוא הסכום הנקוב בחוות דעת השמאי, אך הצדדים לא קיבלו את הצעתי.

דיון והכרעה

ראשית, רק מובן הוא, שלאור פסק הדין הראשון ולאור פסק הדין בערעור הראשון, לא ניתן היה עוד לשוב על הטענות בדבר טעות סופר ואי חלות הפגם של אי-ההתאמה לפי חוק המכר (דירות). ב"כ המשיבה נשאל על כך והשיב כי הוא "מקבל" את הדברים הללו (עמ' 2 לפרו', למטה).

נקודת המוצא היא אם כן, שחלה אי-התאמה ביחס לשטח הגינה של הדירה, המזכה את המערערים לקבלת פיצוי מתאים.

שנית, על-פי פסק הדין בערעור הראשון, בית המשפט קמא נדרש להכריע בסעד של ירידת ערך ובסעד זה בלבד.

אילו בית המשפט קמא היה נדרש לדון בסעד של השבה חוזית, כלומר השבת תמורה ששילמו המערערים מעבר לתמורה שהיה עליהם לשלם, ייתכן וניתן היה לבחון סעד זה בהסתמך על המחירים הנקובים בטבלת ג4, אולם המערערים לא תבעו סעד של השבה (ולכן גם התקבל ערעורה הקודם של המשיבה על חיובם להשיב סכום של 8,420 ₪ בפסק הדין הראשון), ולפיכך שגה בית המשפט קמא הנכבד, לדעתי, כאשר דן בסעד של הפיצוי על ירידת ערך לפי טבלה ג4.

במיוחד אמורים הדברים לאור קביעתו המפורשת בפסק הדין הראשון, כי טבלה זו הינה ביחסים שבין המשיבה למשרד הבינוי והשיכון בלבד.

מעל לכל, תוצאת בית המשפט איננה סבירה. לא ייתכן שמצד אחד ייקבע שאכן נגרע שטח של כ-40 מ"ר מגינת הדירה ומצד שני כי לא נגרם כתוצאה מכך נזק של ירידת ערך. הייתכן שדירה עם גינה בשטח של כ-140 מ"ר, מחירה בשוק יהיה כמחיר אותה דירה עם גינה בשטח של 100 מ"ר? כמובן שהתשובה לכך היא שלילית.

מצד שני, לא ניתן להסתמך על חוות דעת השמאי של המערערים, כאשר זו הסתמכה על אותה טבלה ג4, לגביה נקבע כי היא איננה מחייבת את המערערים. אם המערערים אינם מחויבים לפירוט המופיע בה, כיצד ניתן לקבוע את הפיצוי המגיע להם בהסתמך עליה?

התוצאה היא שדין הערעור להתקבל במובן זה שתוצאת פסק הדין המשלים מבוטלת.

בנסיבות אלה (ויש להצר על כך שהצדדים לא קיבלו את הצעתי לסיום ההתדיינות), אין מנוס מהשבת התיק פעם נוספת לבית המשפט קמא, על מנת שיקבע מהו הפיצוי המגיע למערערים בגין ירידת ערך, וכך אני מחליט.

קביעת הפיצוי בגין ירידת ערך יכולה להיקבע על דרך של הצגת חוות דעת שמאים מטעם הצדדים (שאינם נסמכים על טבלה ג4), או מוטב יותר – מינוי שמאי מטעם בית-המשפט, הכל לפי מיטב שיפוטו של בית המשפט קמא.

כמו-כן, מאחר שכב' השופט אורנשטיין כבר הביע את דעתו פעמיים כי לא מגיע למערערים פיצוי כלשהו בגין ירידת ערך עבור גריעת שטח הגינה, אין מנוס מהעברת התיק למותב אחר, וכך אני מורה.

לאור התוצאה האמורה, אין צו להוצאות.

המזכירות תשיב את העירבון למערערים, באמצעות ב"כ.

המזכירות תשלח עותק פסק הדין למזכירות בית משפט השלום תל-אביב-יפו.

ניתן היום, י"ג אב תשפ"ה, 07 אוגוסט 2025, בהעדר הצדדים.