סיד אחמד עאצם נ' אכרם עבד אללטיף אלקודסי דוויק

פסק דין

התביעה שבפני היא תביעה לצו עשה לתיקון ליקויים שהתגלו בדירה אותה רכש התובע מהנתבע האחראי להם, לחיוב הנתבע בסילוק חובות הרובצים על הדירה ומונעים העברת הבעלות על שמו כמתחייב בהסכם המכר וכן תביעה לסעד כספי בפיצוי בסך של 80,000 ₪ בגין סבל וטרדה של התובע מהליקויים בדירה לאורך השנים.

הנתבע, טוען מנגד כי התובע קנה שלד של הדירה ובמצבו כפי שהוא במועד המכירה (as is) והיה מודע למצבה ואין להלין כנגדו בדיעבד בנוגע לדירה. האחריות לליקויים הניטענים רובצת על התובע שהשלים את בניית הדירה מבלי שביצע איטום ראוי , גרם בבנייה להפרשי גובה בקרקע ולבעיות ניקוז ורטיבויות. התובע הוא שהפר את הסכם המכר בפעולות חד צדדיות ללא אישורו והשתלטות שלו על שטח שלא שייך לו.

פירוט טענות הצדדים:

ביום 10.5.03 התקשר התובע בהסכם עם הנתבע לרכישת דירה בקומת קרקע במבנה המצוי בבית חנינה בירושלים (נספח א לכתב התביעה, להלן-"ההסכם"). התובע טוען כי על פי ההסכם, התחייב הנתבע לחתום על כל המסמכים ולשלם את כל התשלומים על מנת לאפשר את העברת הזכויות בדירה על שמו. בנוסף, התחייב הנתבע לתקן כל תקלה במערכת הביוב בדירה, לרבות הוצאת קו הביוב ככל שלא יעלה בידו לתקן אותה ולהכשיר דרכי גישה ומעבר לקומת הקרקע ולבנות אדניות. בד בבד עם החתימה על ההסכם התחייב הנתבע בנספח שנחתם על ידו, להתיר לתובע לעשות שימוש בלעדי ואף לגדר, את המקרקעין המצויים מול דלתות הדירה בשטח שאורכו 10 מטר על מנת שיהיה בידי התובע לשבת במקום ולתלות כביסה שם (נספח ב לכתב התביעה).

התובע טוען כי למרות התחייבויותיו מסרב הנתבע משנת 2003 לאחר רכישת הדירה בנייתה ושיפוצה ועד היום , לתקן את הליקויים שהתגלו ולמלא אחר יתר התחייבויותיו. באר מים מבטון, הצמודה לדופן קיר הדירה, גורמת לרטיבות ולקרירות בדירה ולסבל לתובע ומשפחתו בפרט בימי החורף. קווי הביוב מתחת לדירה מלוכלכים וסתומים וחודרים מהם מי קולחין לעבר קירות הדירה. בכך, נגרם ריח רע בדירה וריבוי של חולדות. אין גם דרכי גישה ומעבר לדירה , לא הותקנו שערים וכן לא אדניות כמתחייב בהסכם. יתירה מכך, משפעל התובע בעצמו לגדר את השטח, חבלו והתנכלו לו הנתבע ובני משפחתו .

מכאן התביעה למתן צו עשה המורה לנתבע לתקן את הליקויים בקווי הביוב ובבאר מים, לשלם את החובות הרשומים על שמו, לבנות דרכי גישה ומעבר לדירה, התקנת שערים ובניית אדניות ולהרוס את המדרגות שבנה הנתבע ללא היתר. כמו כן, ביקש התובע לחייב את הנתבע בפיצוי בגין טרחה וסבל שנגרמו לו עד היום בסך של 80,000 ₪.

הנתבע, דוחה את טענות התובע וטוען כי הוא רכש את המבנה כשלד as is וידע על המצב הטופוגרפי והפרשי גבהים במבנה לרבות קיומה של באר מים. למרות זאת, התובע לא עשה די בכדי לאטום את הדירה כנדרש. על תשתית קווי הביוב המצויים מתחת לדירה היה ידוע לתובע ששיפץ את הדירה. הוא לא השכיל לבצע את הבנייה כנדרש כדי לטפל בבעיות הביוב והאחריות לכך, מוטלת כולה על התובע. החתימה על ההסכם היא רק לאחר כחמישה חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה ודווקא בשל כך, ידע התובע על מצב הדירה ולא עסקינן בפגם נסתר שלא היה בידיעתו. לעניין המעברים טען הנתבע , כי אין כל מניעה מצד התובע לעשות שימוש במעבר לצורך גישה לדירה מה גם שהעיכוב בסיום העבודות, היה בידיעתו ובהסכמתו. בניית המדרגות, היתה בידיעת התובע ועובר לרכישת הדירה והנתבע, התנה זאת בהליך המכירה של הדירה.

לדידו של הנתבע, התובע הפר את ההסכם בעשיית דין לעצמו לאחר שניתנה רשות לפנים משורת הדין להקים מעקה בגובה של מטר, בנה גדר בגובה של שלושה מטר ואף סגר את הגדר מהתקרה. התובע, התחייב שלא לעשות שימוש כלשהו במקרקעין הסמוכים לדירה אלא בהסכמה בכתב של הנתבע. למרות זאת, הוא עושה בשטח כבתוך שלו. התובע, אף ביצע חפירות בקרקע ללא הסכמתו ובכך, החמיר את הפרשי הגבהים והחמיר את בעיית ניקוז המים וגרם נזק ליסודות הבניין. לאור כל זאת שיש לדחות את התביעה בהיותה קנטרנית.

דיון מסקנות:

לאור המחלוקות בין בעלי הדין לפי כתבי הטענות ומשלא עלה בידם להגיע להסכמות (ראו החלטות מיום 18.6.08 ומיום 12.3.09) הוריתי ביום 12.3.09 על מינוי מומחה מטעם בית משפט המהנדס סילביו הופמן (להלן-"המומחה") וביום 12.6.11 הוגשה חוות דעתו. לאחר שהוגשה חוות דעת המומחה ביקש ב"כ הנתבע ארכה של חודשיים לניהול מו"מ עם התובע ובכלל זה לגבי שבילי הגישה לנכס ובעיית הניקוז (פרוטוקול מיום 19.9.11). לטענת התובע, הנתבע לא שיתף פעולה לניהול מו"מ כאמור (הודעת התובע מיום 6.10.11) ולא הושגו הסכמות כלשהן.

בחוות דעתו, התבקש המומחה לבחון את שאלת קיומם של ליקויים בנכס מושא התביעה (להלן-"הנכס") ומקורם. בנוסף התבקש המומחה לחוות דעתו בדבר התיקונים הנדרשים בנכס והערכת עלויות התיקון, פרק הזמן הדרוש לביצוע התיקון ואם קיימת מניעה משימוש בדירה במהלך התיקונים. לאחר חלוף המועד למשלוח שאלות הבהרה למומחה נעתרתי לבקשת הנתבע לפנים משורת הדין למשלוח שאלות. למרות זאת, שאלות הבהרה לא נישלחו.

בהתייחס לחוות הדעת אעיר כי המומחה , לא התבקש לחוות דעתו בשאלת האחריות לליקויים ולמרות זאת התייחס לשאלת האחריות לפי ההסכם בנוגע לחלק מהליקויים .ואילו לגבי אחרים, קבע כי מדובר בסוגייה משפטית שמועברת להכרעת בית משפט. לאור ההחלטה על מינוי המומחה, התעלמתי מהחלקים בחוות הדעת בשאלת האחריות בבחינת תנאי ההסכם גופו.

חוות דעת של מומחה מטעם בית משפט היא ראיה במסגרת כלל הראיות ורשאי בית המשפט לתת בה אמון, לדחותה כולה או חלקה (ע"א 409/84 מדינת ישראל נ' ד"ר י' שגב, פ''ד מ(3) 706). יחד עם זאת מומחה מטעם בית המשפט הוא בחזקת זרועו הארוכה של בית משפט ולא כנציג המסייע בידי אחד מן הצדדים ולפיכך, ניתן בו אימון (ע"א 435/75 איר טרמו בע"מ ואחרים נ' אתרים בחוף תל-אביב-יפו, פ''ד ל(1) 547, עמ' 555). בהתאם לכך, התערבות בחוות דעת של המומחה, לא תיעשה כדבר שבשגרה (ע"א 9598/05 פלוני נ' חברת הביטוח מגן בע"מ ואח' , ניתן ביום 28.03.07), אלא רק כאשר בית המשפט משתכנע, שיש לכך טעם ראוי, על בסיס חקירת המומחה או על בסיס ראיות אחרות שהובאו בפניו (ע"א 3212/03 יצחק נהרי נ' דולב חברה לביטוח בע"מ , ניתן ביום 24.11.05).

דרכי גישה לדירת התובע:

בשאלת חיובו של הנתבע לפי ההסכם להכשיר דרכי גישה לדירה, אין חולק (סעיפים 3 ו- 6 ביחידה התשיעית להסכם, נספח ג לתצהירו של התובע, עדותו של הנתבע עמ' 11 שורות 1-4). יחד עם זאת, אין בהסכם פרוט בנוגע לאופן הסדרת המעברים (סעיף 2.1 בחוות הדעת של המומחה, סעיף 24 סיפא לסיכומי הנתבע).

לדידו של הנתבע, הוא מילא אחר התחייבותו בנדון בהסכם, הואיל וקיימים דרכי גישה לדירה. מחוות דעת המומחה שביקר בנכס עולה (סעיף 2.2 ) שהמעבר המזרחי, אינו מאפשר מעבר סביר ובטוח להולכי רגל בהיעדר שטח דריכה יציב ומישורי ויש להתקינו מחומרים ובאופן כמתואר בחוות הדעת על מנת להבטיח שהמעבר יתאים להולכי רגל. ברצועה המזרחית של מעבר לעבר האגף המערבי, קבע המומחה (סעיף 2.3.) שלא הותקן מעבר למרות שאין מניעה טכנית מבנייתו והסדרתו כמתואר בחוות הדעת.

בהתאם לאמור קבע המומחה, כי עלות הסדרת דרכי הגישה בשיפוע מתון הכולל עבודות יישור ופינוי הקרקע מגיע לסך 27,000 ₪. אוסיף, כי המומחה מטעם הנתבע המהנדס איהאב זין, לא התייחס בחוות דעתו לעלויות הכשרת המעברים ואילו המומחה המהנדס מטעם התובע, חיווה דעתו בנוגע לבעייתיות במעברים, אך לא העריך את אומדן עלות התיקונים.

ההסכם מחייב התקנת מעברים ע"י הנתבע לצורך גישה לדירה והוכח מחוות דעת המומחה ומתמונות 2-5, 27 ו- 31-32 שצורפו לה כי המעברים לא הוכשרו ולא הוסדרו באופן סביר כמתחייב בהסכם (ראו גם עדות הנתבע עמ' 13 שורות 7-9). המומחה, בחן את טענת הנתבע לפיה לא ניתן להכשיר דרך גישה ברצועה המערבית (עמ' 1 שורות 16-17 לפרוטוקול מיום 19.9.2001) ופרט בחוות דעתו את אופן הביצוע (סעיף 2.3.3). הנתבע הודה בעדותו כי אין בעיה להכשיר דרך גישה מהצד המערבי (עמ' 17 שורה 17). ככל שלא ניתן להתקין דרכי גישה כטענת ב"כ הנתבע, אין ליישב את טענת הנתבע בכתב ההגנה לפיה הוא התקין את דרכי הגישה. בנוסף, הוכח, כי גם לאחר שנבנו מדרגות ע"י הנתבע, לטענתו בהסכמת התובע, אין בבנייתן כדי למנוע התקנת מעבר להולכי רגל ברצועה המערבית.

בהתאם לאמור ובהיעדר ראיה לסתור את מקצועיותו ומהימנותו של המומחה לרבות בעניין דרישותיו להתקנת המעברים על מנת שישמשו כמעבר סטנדרטי להולכי רגל ומשלא טרח הנתבע לשלוח אליו שאלות הבהרה (לאחר שנעתרתי לבקשתו בנדון) אני מקבלת את הערכת המומחה לפיה ניתן להתקין את דרכי הגישה והאחריות לכך מוטלת על הנתבע. כמו כן, אני מקבלת את הערכת המומחה בדבר אומדן העלויות להתקנת המעברים, בסך של 27,000 ₪ בתוספת מע"מ (סעיף 2.4.2 לחוות הדעת).