מתי אי-תשלום דמי שכירות מחמת קורונה לא יצדיק סעד של פינוי
|
תא"ח בית משפט השלום תל אביב - יפו |
17694-12-20
18.5.2021 |
|
בפני השופט: סגן הנשיא עמית יריב |
|
| - נגד - | |
|---|---|
|
התובעים: 1. מאמוס קלימו בלחסן 2. נורית בלחסן 3. אהרון דבוש 4. יוסף בלחסן 5. ג'וליה בלחסן בנסון 6. יוסף דריקס 7. רפאל דריקס עו"ד משה לוגסי |
הנתבעת: רהיטי דורון עיצובים בע"מ עו"ד אלי פיטרו ו עומר גילרן |
| פסק דין | |
- שוכר לא עמד בתשלום דמי השכירות, ועל כן מוגשת נגדו תביעה לפינוי מושכר. להגנתו טוען השוכר, כי הוא פטור מתשלום דמי השכירות בשל מגיפת הקורונה וחוסר יכולת להפעיל את עסקו במושכר. פעם נוספת מגיעה סוגיה זו לדיון בבית המשפט, ויש להכריע בה.
רקע עובדתי וטענות הצדדים
- התובעים הם בעלי זכויות חכירה בשני נכסי מקרקעין ברחוב הלח"י 19 בני ברק, הידועים גם כגוש 6642 חלקה 23 (להלן: "המושכרים"). הנתבעת, שהיא חברה לייצור רהיטים ולשיווקם, שוכרת את המושכרים מן התובעים, ועושה בהם שימוש כאולם למכירת רהיטים ומחסן רהיטים ותצוגה (להלן: "האולם" ו"המחסן", בהתאמה).
הסכם השכירות העדכני בין הצדדים ביחס לאולם נכרת ביום 12.2.2017 (נספח ב'1 לכתב התביעה), וביחס למחסן ב-18.9.20217. דמי השימוש המוסכמים ביחס לאולם הם 36,153 ₪ (כולל מע"מ), וביחס למחסן סך של 22,593 ₪ (כולל מע"מ), ומתוך סך זה 2,106 ₪ - תמורת האפשרות לעשות שימוש במחסן כחלק מן התצוגה. סך התמורה בגין שכירת המושכרים שניהם היא בסך 58,745 ₪, ובעבור שנת השכירות שראשיתה ב-1.4.2020 וסיומה ביום 31.3.2021 הנתבעת מסרה לתובעים 12 המחאות בסכום זה, כאשר מועד פירעונו של השיק הראשון הוא 2.4.2020 ומועד פירעונו של השיק האחרון – 2.3.2021.
זה המקום לציין, כי הסכם השכירות כולל גם תקופת אופציה, המאפשרת לנתבעת להאריך את החוזה לשתי תקופות נוספות: האחת – בת 36 חודשים, שראשיתם מיום 1.4.2020 וסיומם ביום 31.3.2023; האחרת – מיום 1.4.2023 ועד 31.3.2027 (48 חודשים) (סעיף 12 להסכמי השכירות ב'1 ו-ב'2). עילת התביעה נעוצה בהתנהלות הנתבעת בתחילתה של תקופת האופציה הראשונה.
- אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבעת ביטלה את המחאת דמי השכירות שנועדה להיפרע ביום 2.4.2020, וכן את המחאת דמי השכירות שנועד להיפרע ביום 2.10.2020. אין גם מחלוקת, כי בגין דמי השכירות לחודש אוקטובר 2020 שילמה הנתבעת, ביום 28.10.2020, סך של 15,795 ₪, כך שיתרת החוב ביחס לדמי השכירות עומדת נכון למועד הגשת התביעה על סך של 101,695 ₪.
- התובעים שלחו לנתבעת מכתבי התראה, הן בגין ביטול המחאת אפריל, הן בגין ביטול המחאת אוקטובר, ונענו, כי הסיבה לביטול היא מגיפת הקורונה, וכי הנתבעת רואה עצמה פטורה מתשלום דמי השכירות ביחס לשתי התקופות האמורות, מאחר שלשיטתה – לא יכלה לעשות שימוש במושכרים למטרת השכירות.
- בכתב ההגנה, הגדירה הנתבעת את התביעה כ"תביעה מקוממת משפטית ומוסרית כאחד, המבטאת אטימות, חוסר התחשבות קיצונית וכפיות טובה מצד התובעים כלפי הנתבעת" (סעיף 5 לכתב ההגנה), ומציינת כי בשל הסגר, שחייב את סגירת החנויות, "הודיעה הנתבעת לכל המשכירים של החנויות שבניהולה על הפסקת תשלומי שכ"ד לתקופה שהסתכמה ב-1.5 חודשים בלבד מתוך תקופה של סגרים, אשר השביתה את פעילותה במשך כ-3 חודשים כמעט לאורך כל שנת 2020, כאשר היא נושאת בנטל של כ-1.5 חודשים מתוך תקופה זו" (סעיף 8 לכתב ההגנה, ההדגשה הוספה – ע"י).
הנתבעת טוענת לאי הלימה קיצונית בין ההפרה הזניחה שבמחלוקת ובין מידת הפוגעניות של הסעד המבוקש. הנתבעת מביאה לדוגמה את החלטת בית המשפט המחוזי תל-אביב – יפו במסגרת ע"א (מחוזי – ת"א) 59100-07-20 ח.י.א שותפויות בע"מ נ' מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ, החלטה שאושרה במסגרת רע"א 8089/20 בבית המשפט העליון.
- לגוף העניין טענה הנתבעת, כי יש לראות את החיוב לשלם את דמי השכירות כחיוב השלוב בחיוב לקיים פעילות למטרת השכירות בפועל, בהתאם להוראות הדין והסכמי השכירות.
- במסגרת הדיון שהתקיים לפניי, הצעתי לצדדים הצעות להסדר, אך לאחר שניהלו משא ומתן ביניהם, הודיעו הצדדים כי לא הצליחו להגיע להסכמות, ועל כן הוגשו סיכומים, והגיעה העת להכרעה.
דיון והכרעה
המסגרת הנורמטיבית
- סוגיית הפרת הסכמי שכירות בטענות קורונה נדונה בהרחבה בפסיקת הערכאות הדיוניות, והצדדים שניהם הפנו אל פסקי הדין העיקריים שניתנו בנושא. עמדתי המשפטית בכל הנוגע לניתוח המצב המשפטי ביחס לסיכול הסכמי שכירות בתקופת קורונה באה לידי ביטוי בשני פסקי דין שניתנו בסמוך לאחר היציאה מן הסגר הראשון: תא"ח 4492-05-20 מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ נ' ח.י.א שותפויות בע"מ (23.6.2020) (להלן: "עניין מ.ג. יצחקי")(ערעור על פסק הדין תלוי ועומד, ע"א 59100-07-20 ח.י.א שותפויות בע"מ נ' מ.ג. יצחקי נכסים בע"מ) ותא"ח 27886-05-20 עופר אגם יזום ובנין בע"מ נ' קווינסטאון יזמות והשקעות בע"מ (24.6.20) (להלן: "עניין קווינסטאון") (הוגש ערעור, ע"א 40186-07-20 קווינסטאון יזמות והשקעות בע"מ נ' עופר אגם יזום ובנין בע"מ, אולם המערערת חזרה בה מן הערעור והוא נדחה).
- אם לתמצת את עמדתי, מבלי לחזור על שכתבתי בהרחבה בעניין מ.ג. יצחקי ובעניין קווינסטאון, ותוך הפניה לאסמכתאות שהובאו שם, משעה שהמניעה לשימוש במושכרים למטרתם אינה נעוצה במושכרים עצמם, אלא בנסיבות כלל-משקיות (בענייננו – מגיפה), אין תחולה לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971 (להלן: "חוק השכירות"), כעולה מפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' משרד האוצר (2016) (להלן: "עניין זועבי").
בנוגע להוראות סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (להלן: "חוק התרופות"), גם אם אניח כי התקיימו התנאים לקבוע סיכול חוזי במשמעות חוק התרופות, עדיין אין בכך כדי לשלול את סעד הביטול מן הנפגע (בענייננו – המשכירים), וזהו, למעשה, הסעד היחיד העומד לנפגע מהפרה בשל סיכול.
בשאלת תום הלב, שאליה אתייחס ביתר פירוט להלן, סברתי כי יש משמעות למשך חיי החוזה בהתייחס לשאלה מהי חובתם של הצדדים זה כלפי זה, וכאמור – עוד ארחיב בנושא להלן.
- עמדה דומה לעמדתי הביע גם סגן נשיא בית המשפט המחוזי תל-אביב – יפו, כב' השופט חגי ברנר, בהחלטתי בחדל"ת 26076-02-20 עו"ד ישראל בכר – נאמן של חברת עמודי שלמה אחים ידגרוב סחר בע"מ נ' מערכות נוחות (2007) בע"מ ואח' (החלטה מיום 8.7.2020) (להלן: "עניין ידגרוב סחר"), שבה קבע, בין היתר:
| הודעה | Disclaimer |
|
באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי. האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר. |
|