יריב סיקרון ואח' נ' ויולט יהודה (נמחק) ואח'

עניינו של הליך זה הוא בקשת התובעים לאשר ביצוע פרויקט חיזוק בבית משותף על פי סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח – 2008 (להלן – חוק החיזוק) למרות התנגדות הנתבעים.

1. התובעים 1-11 הם בעלי 7 מתוך 9 דירות בבית המשותף ברחוב רמב"ן 39 בירושלים הידוע כגוש 30025 חלקה 216 (להלן – הבית המשותף). התובעים 1-11 התקשרו עם התובעת 12 (להלן – היזם) בהסכם שצורף כנספח 1 לכתב התביעה לצורך ביצוע פרויקט החיזוק (להלן – ההסכם).

2. הנתבעת 1 היא בעלת הזכויות בדירה הרשומה כתת חלקה 2 בבית המשותף, הנתבעים 2-3 הם בעלי הזכויות בדירה הרשומה כתת חלקה 3 בבית המשותף.

3. ביום 12.2.2025 נמחקה הנתבעת 1 מההליך בעקבות בקשה מטעם התובעים בשל חתימת יורשיה הפוטנציאלים על ההסכם. לפיכך נותר לדון בעניינם של הנתבעים 2-3.

4. בדיון שהתקיים ביום 14.10.2024, הוגדרו ההסכמות העובדתיות בין הצדדים (ר' פרוטוקול הדיון מיום 14.10.2024 עמוד 4 שורות 1-13), ועלה כי עיקר המחלוקת בין הצדדים היא משפטית ונובעת מנסיבות שיתוארו להלן. דירת הנתבעים הורחבה בעבר על פי תב"ע 9333 (להלן – התב"ע) שקידמו קודמי הנתבעים 2-3 (להלן – הנתבעים) בבית המשותף, ואשר אפשרה הרחבת דירה לכל הדירות בבית המשותף, באמצעות סגירה של מרפסות והפיכתן לשטחים עיקריים. בפועל, דירת הנתבעים היא הדירה היחידה שהורחבה. במסגרת ההסכם עם היזם, חלק מהתמורות שיקבלו הדירות האחרות הן ביצוע הרחבות על פי אותה תב"ע. אין מחלוקת בין הצדדים כי היטל ההשבחה בגין סגירת מרפסות כאמור מוטל על בעלי הדירות, והיזם לא יישא בו.

5. לפיכך הצדדים חלוקים בעיקר בשאלה המשפטית האם העובדה שהיזם הסכים לתת ליתר הדירות תוספת שטחים על פי התב"ע, בעוד ששטחים כאמור כבר קיימים בדירת הנתבעים, מזכה את הנתבעים בקבלת היקף שטחים כאמור או בתמורה אחרת, לצורך יצירת שוויון בתמורות.

6. בסיום הגיעו התובעים והנתבעים 2-3 להסכמה דיונית, אשר קיבלה תוקף של החלטה, כדלקמן:

   "בכפוף לבדיקת נושא גודל הממ"ד ונושא דמי האיזון וככל שיעלה שאין פערים בגודל הממ"ד ושלא שולמו דמי איזון, אנו מסכימים שהתיק ייקבע לסיכומים בכתב לצורך מתן פסק דין בהליך כולו בשאלה האם קיים חוסר שווין בתמורות לאור העובדות המוסכמות דלעיל. ככל שיעלה שקיים חוסר שוויון, אנו מסכימים כבר כעת שהמפקחת תמנה שמאי מטעמה לבחינת תוספת התמורה המגיעה לנתבעים 2-3 , בין אם בכסף ובין אם בשווי כסף ככל שיוסכם על תמורה בשווי כסף בין הצדדים."

7. ביום 25.11.2024 הודיעו התובעים על המצאת היתר הבניה ממנו עולה כי גודל ממ"ד הנתבעים 2-3 שווה לגודל יתר הממ"דים.

8. ביום 25.11.2025 נתנה החלטה על פיה מכיוון שהיתר הבניה הומצא ולא עלתה טענה לנושא תשלומי איזון מטעם הנתבעים, עולה כי לא קיימת מחלוקת עובדתית בין הצדדים, ועל כן נקבע התיק לסיכומים בכתב, על פי ההסכמה הדיונית של הצדדים.

9. ביום 11.12.2024 הוגשו סיכומי התובעים.

10. ביום 23.1.2025 ביקש ב"כ הנתבעים לבטל את ההחלטות שנתנו בעניין ביצוע ההסכמה הדיונית בטענה שבשל שירות מילואים לא ראה את ההחלטות. כן התבקשה ארכה לתת התייחסות לנושא תשלומי האיזון, ונטען כי ההיתר שהומצא ללשכת המפקחת לא הומצא לנתבעים ולטענתם הם מופלים לרעה לעניין גודל התוספת לדירתם. בעקבות כך נקבע דיון קד"מ נוסף.

11. בדיון שהתקיים ביום 19.3.2025 עלה כי לא קיים הבדל בין שטח הממ"ד שיקבלו הנתבעים 2-3 לבין שטחי הממ"דים שיקבלו יתר בעלי הדירות (הובהר על ידי ב"כ התובעים כי אמנם קיים חוסר דיוק בטבלה שבהיתר, אך בפועל הממ"דים נבנים באותו קונטור – ר' עמוד 2 שורות 11-13). לעניין תשלומי האיזון נמצא כי אין תיעוד לביצוע תשלומים כאמור על ידי הנתבעים 2-3 (עמוד 4 שורות 25-26). בסיום הדיון הגיעו הצדדים לטיוטת הסכמות דיונית חדשות אשר ב"כ הנתבעים 2-3 ביקש לאשרן מול מרשיו שלא נכחו בדיון. בהמשך הודיע כי מרשיו אינם מסכימים לטיוטת ההסכמות, ועל כן יגישו סיכומים מטעמם בהתאם להסכמות הדיוניות מיום 14.10.2024.

12. ביום 9.4.12025 הוגשו סיכומי הנתבעים.

13. על פי ההסכמה הדיונית שבין הצדדים, הסוגייה העומדת לדיון היא השאלה האם קיים חוסר שוויון בתמורות שמקבלים הנתבעים, לאור העובדות המוסכמות בין הצדדים כאמור לעיל.

    טענות הצדדים

14. לטענת התובעים, בתמצית, אי השיוויון לו טוענים הנתבעים נובע מכך שבמסגרת ההסכם הסכים היזם לבנות ולהכשיר לבעלי הדירות שטחי בניה נוספים על פי התב"ע הקיימת לבניין, תב"ע הנתבעים יזמו בשעתו כדי להכשיר את הרחבת דירתם שנוצרה תוך עבירות בניה.

15. לטענתם, שוויון תמורות הנדרש בהסכם תמ"א אינו כזה הכולל השבחה זהה לכל הדירות בבית המשותף, אלא נגזר בין היתר גם מהשאלה האם נוצלו זכויות בדירה על פי תב"ע קיימת. מטרת חוק החיזוק אינה השאת רווחיו של בעל דירה. התמריצים הכלכליים הם פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. יש לבחון האם מתקיים שוויון מהותי, הבוחן את התוספות השוות על פי התמ"א לרבות תוספת מעלית, ממדים, מרפסות, מ"ר של שטח עיקרי, ולא שוויון בערך הכלכלי המתווסף לכל דירה. לפיכך גם אין מקום לבחון את מידת ההשבחה.

16. לנוכח ניצול זכויות על פי תב"ע על ידי הנתבעים, הנתבעים מקבלים תמורות ייחודיות, שהם לא הוכיחו שהן נופלות בערכן מהזכויות על פי תב"ע שמוענקות ליתר בעלי הדירות.

17. בשל העובדה שבדירת הנתבעים כבר נוצלו הזכויות על פי התב"ע, ועל כן היא לא תהנה מהתמורה של עבודות והכשרה שניתנת למרבית בעלי הדירות האחרים, תינתן לנתבעים במסגרת התמ"א תמורה חלופית של מרפסת לא מקורה בשטח של 12 מ"ר, שרק דירת הנתבעים תהנה ממנה. בעלי הדירות האחרים יקבלו מרפסת סגורה ומקורה, זאת בנוסף על כך שדירת הנתבעים כבר גדולה יותר לנוכח הקלה שקיבלו וניצלו, והיא תוגדל באמצעות המרפסת הנוספת. כן קיבלו הנתבעים זכות ראשונים בבחירת מחסנים.

18. על פי הפסיקה נטל ההוכחה עובר לכתפי המתנגד, להוכיח את טעמי התנגדותו לאי אישור הפרויקט. כן נקבע שככל שמספר המתנגדים קטן יותר, יהיה על המתנגדים נטל כבד יותר להראות מדוע יש לקבל את התנגדותם. הנתבעים לא הוכיחו שהתמורה שהם צפויים לקבל – מרפסת סוכה וזכות ראשונים לבחור מחסן מגלה חוסר שוויון.

19. לטענת הנתבעים, בתמצית, שטח דירת הנתבעים גדול משטח הדירות האחרות בבית המשותף בשיעור ניכר, והם נדרשים לשלם דמי וועד בית גבוהים משאר הדיירים. לטענתם, אף שדירתם הגדולה בבניין הם צפויים לקבל את התמורה הנמוכה ביותר ביחס לדירות האחרות.

20. פסיקת בית המשפט המחוזי קבעה שיש לבחון את השוויון בין התוספות לכל אחת מהדירות, על פי כלל אצבע שיהיה האם כל אחת מהדירות זוכה לתוספות שטחים דומות במהותן בהבדל מדומות בשווין או בתוספת הערך שהם מוסיפות לכל אחת מהדירות. פסיקת בית המשפט העליון השאירה את שאלת הבחינה הראויה בצריך עיון.

21. המבחן הנדרש בענייננו הוא הכמותי מהותי, דהיינו, על כל הדיירים לקבל תמורה שווה. התמורה המוצעת לנתבעים פחותה מזו המוצעת לתובעים. אי השוויון מחריף משום שדירת הנתבעים גדולה מהותית מדירות התובעים. מכיוון שיש 4 טיפוסי דירות בבניין לא מן הנמנע שיש מקום לאת סוגיית אי השוויון כמוצע על ידי בית המשפט העליון.

22. הרחבת דירת הנתבעים נעשתה כדין והטענה לביצוע עבירות בניה היא שקרית.

23. היזם נותן ליתר בעלי הדירות הטבה בעלת שווי כספי לא מבוטל שהנתבעים אינם מקבלים. לא ניתן לפצל את התמורות הניתנות לפי התמ"א מתמורות אחרות, שכן מדובר בפיצול מלאכותי בתוך תמורות של הסכם חיזוק, הכולל את כלל התמורות עבור הדיירים.

24. באשר לטענה שמרפסת הסוכה יחד עם זכות ראשונים לבחור מחסן מהווה משקל נגד ראוי אל מול תמורות התובעים – מדובר בשאלה שבמומחיות ועל כן הסכימו הצדדים שבמקרה כזה ימונה שמאי (לטענת הנתבעים – טענה זו לא יכולה להבחן בשלב זה של ההליך). בנוסף, יש פער של 3.4 מ"ר שטח לרעת הנתבעים והפערים במרפסות הסגורות מגיעים לכ-12.8 מ"ר.

25. המרפסת הבלתי מקורה המוצעת לנתבעים היא בגודל של 9.2 מ"ר. העובדה שהיא יכולה לשמש כמרפסת סוכה אינה נותנת מענה לפערים האמורים. זכות ראשונית לבחירת מחסן היא תמורה זניחה.

26. לעניין טענת התובעים השוללת ייחוד חניה לנתבעים, מדובר בהצעה שהציעו הנתבעים כדי לצמצם את אי השוויון כלפיהם.

    דיון והכרעה

27. אין מחלוקת בין הצדדים כי מתקיימים התנאים המקדמיים לביצוע פרויקט חיזוק, ובכלל זאת, שלבית המשותף אכן נדרש חיזוק, שהתובעים מהווים את הרוב הדרוש להגשת התביעה, וכן שניתן היתר כדין לביצוע הפרויקט. השאלה שהמחלוקת בענייננו היא השאלה האם קיים חוסר שוויון בתמורות המוצעות לנתבעים.

     

28. כפי שנקבע בפסיקה, נטל הראייה הראשוני להראות כי קיים חוסר איזון בתמורות, מוטל על הדייר הטוען זאת [ר' לעניין זה עש"א (מחוזי ת"א) 50506-09-19, סיגל יעל נ' עמנואל באומלשפינר, (נבו 15.1.20) (להלן – ענין סיגל יעל)].

     

29. עוד נקבע, כי כלל האצבע לעניין שוויון בתמורות בתמ"א מסוג זה, הוא שוויון מהותי ולא ולא כלכלי, היינו, שבעלי הדירות מקבלים תוספת שווה במהותה מבחינת היקף השטחים המתווספים לדירותיהם [ר' עש"א (מחוזי ת"א) 13039-12-20 ניסני נ' חביב (נבו 24.6.2021); עש"א (מחוזי ת"א) 32926-01-22 ישראל ניצה נ' יהב רון, בפסקה 17 (נבו 15.06.2022)].

     

    בפסק הדין ברע"א 5108/23 אייזן נ' ברנרד ואח' (נבו 16.11.2023) (להלן – עניין אייזן), נדון ערעור על פסק דין של בית המשפט המחוזי, שדחה את הטענה שעקרון השוויון בין בעלי דירות אינו מחייב שלכל דירת מגורים תתווסף תוספת שטח אחידה. בית המשפט העליון ציין בפסק הדין כי השאלה האם יש לפעול על פי שוויון "כמותי מהותי" שענייננו השוואה בין תוספת המטרים המתווספת לכל דירת תמורה או על פי השוויון הכלכלי, הבוחן האם כל בעל דירה צפוי לקבל תמורה זהה מבחינת שוויה הכלכלי היא שאלה בעלת השלכות רוחב החורגות מעניינם הפרטני של הצדדים, אך קבע שההכרעה בשאלה אינה נדרשת באותו עניין, משום שבין על פי המבחן הראשון ובין על פי המבחן השני, יש לבצע את ההשוואה בין שווים ולא בין מי שקיים ביניהם שוני מהותי, ועל כן נמצא באותו מקרה שהעובדה שלבעלי דירות מוצא שונות ניתנות דירות תמורה עם תוספת שונה של מטראז' אינה מקימה טענת הפליה [ר' גם רע"א 4443/22 פרץ נ' שוחט (נבו 7.8.2022) (להלן – עניין פרץ) שגם בו נקבעו דברים דומים].

     

    יובהר כי הן בעניין אייזן, והן בעניין פרץ, בשונה מענייננו, ובשונה מפסקי הדין שהוזכרו לעיל, דובר בתוכנית חיזוק הכוללת הריסה ובנייה, ואילו בענייננו מדובר בתוכנית חיזוק שאינה כוללת הריסה, אלא תוספות בלבד. נראה כי קיים הבדל משמעותי בין תכנית חיזוק הכוללת הריסה ובניה לבין תכנית הכוללת חיזוק בלבד. בתוכנית הכוללת הריסה ובניה, קיימת גמישות רבה יותר באופן חלוקת השטחים לדירות השונות, שכן נבנה בניין חדש לחלוטין במקום הבניין הקיים, דבר היוצר גמישות גם בקביעת גודל דירות התמורה שינתנו לבעלי הדירות הקיימים, בעוד שבתוכנית הכוללת חיזוק בלבד, כל שניתן הוא להוסיף שטחים לדירות הקיימות, כאשר מבחינת הוראות תמ"א 38, קיימת מגבלת מקסימום של שטח שניתן להוסיף לכל דירה, ללא קשר לשטח הדירה. לפיכך, בתוכנית חיזוק שאינה כוללת הריסה ובניה, כלל השוויון המהותי – כמותי פשוט יותר ליישום ואינו יוצר מורכבות כמו בחינת השוויון הכלכלי שעלול להיות כרוך בהערכות מורכבות של שווי, ובצורך בביצוע תשלומים מבעלי דירות מסוימים לבעלי דירות אחרים, או תשלום פיצוי אחר. מכל מקום, פסקי הדין של בית המשפט המחוזי נקטו באופן עקבי בגישה כי השוויון צריך להיות כמותי - מהותי ולא כלכלי, ובית המשפט העליון טרם הכריע בעניין, ועל כן בענייננו, העוסק בתמ"א חיזוק שאינה כוללת הריסה ובניה, נסתמך על כלל השוויון כמותי מהותי.

     

30. עוד נקבע בפסיקה, שיש לבחון את נושא השוויון בתמורות בין שווים ולא בין שונים [ר' לדוגמה עניין סיגל יעל וכן עש"א (ת"א) 48996-10-18 מזל כלב נ' בן אורי (1973) חברה לעבודות ציבוריות ובניין, (נבו 9.12.18) בפסקה 19].

31. בעש"א (מחוזי ת"א) 7187-10-19 משה ילין נ' אורי גורן (נבו 27.04.2020) נקבע, בהסתמך בין היתר על רע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן (נבו 9.7.2014) כי סמכותו הרחבה של המפקח הדן בסכסוך על פי חוק החיזוק, היא "בכל סכסוך בין בעלי דירות הנוגע לחוק החיזוק ובכלל כך גם בסכסוך הנסב על הקניית זכויות לצדדים שלישיים ואין הוא מוגבל לסכסוכים נשוא התביעות המפורטות מפורשות בחוק החיזוק" (פסקה 40). מכאן, שעל פי הפסיקה, יכול שבסכסוך על פי חוק החיזוק יהיו מעורבים עניינים נוספים שאינם נובעים ישירות מחוק החיזוק, אך למפקח סמכות רחבה לדון בהם משום שהם מהווים חלק מההסכמות לעניין אופן ביצוע העבודה במסגרת הפרויקט.

32. בפסיקה נעשתה אבחנה בין זכויות הניתנות על פי תמ"א 38 אשר נועדו לתמרץ בעלי דירות לבצע פרויקט חיזוק, לבין זכויות מכח תכניות אחרות. כך לדוגמה, נקבע בפסק הדין בת"א 11271-11-15 (מחוזי ירושלים) פרידמאן ואח' נ' שומרי אמונים בע"מ (נבו 2.2.2021), נקבע שזכויות הבניה על פי תמ"א 38 ניתנות למי שאותן זכויות נועדו לתמרץ (ר' פסקה 24 לפסק הדין), וכן שזכויות כאמור אינן ניתנות לניוד [ת"א 41212-03-22 בוכהנדלר נ' גולדברגר ואח' (נבו 14.1.2024) בפסקה 53].

33. בענייננו, איני סבורה שדירת הנתבעים שונה מהותית מיתר הדירות בשל גודלה. דירת הנתבעים גדולה יותר מחלק מהדירות בבית המשותף המקבלות תוספות על פי תמ"א זהות לשלה, בשל התוספות שביצעה על פי התב"ע, לרבות הקלות שקיבלה, תוספות שיתר הדירות זכאיות להן גם אם טרם מימשו אותן. בכל הנוגע לתמ"א חיזוק, שאינה כוללת הריסה ובניה, איני סבורה שיש מקום לתת יתרון לבעל דירה שביצע הרחבת דירה בפועל על פני מי שיכול היה לבצע הרחבת דירה אך לא ביצע אותה. מצב דברים כאמור עלול ליצור פער בתמורות אך בשל העיתוי שבו מקודם פרויקט חיזוק לעומת העיתוי שבו בעלי הדירות מרחיבים את דירותיהם, מבלי שיש שוני מהותי בין הדירות מבחינת זכויות הבניה ופוטנציאל השטחים שלהן. מכל מקום, וכפי שהובהר לעיל, על פי פסיקה עקבית של בית המשפט המחוזי, הבחינה הנעשית בתמ"א מסוג זה היא בחינת השוויון הכמותי מהותי, כך שנבחן האם הדירות מקבלות שטחים שווים מכח התמ"א.

34. באשר להיקף השטחים שמקבלות הדירות בענייננו, יש לבצע אבחנה בין התמורות שמקבלים כל בעלי הדירות, כולל הנתבעים, על פי תמ"א 38 כחלק מהתמריצים הנתנים במסגרת פרויקט חיזוק, לבין התוספות שמקבלים התובעים על פי התב"ע החלה על הבית המשותף, תוספות שכבר קיימות בדירת הנתבעים. התובעים רשאים היו לבנות תוספות כאמור על פי התב"ע גם אלמלא ביצעו פרויקט חיזוק, לתובעים הייתה זכות להרחיב דירותיהם באותם שטחים ללא קשר לפרויקט החיזוק. מכאן שלמעשה, התמורה שמקבלים התובעים מהיזם בהקשר זה, אינה זכויות הבניה או תוספת השטחים, שכן הזכות לכך הייתה קיימת להם עוד קודם לפרויקט, אלא עלות ביצוע הבניה עצמה, שכן במקום שהתובעים ישלמו על בניית תוספות הבניה האמורות על פי התב"ע, היזם בונה את התוספות האמורות עבורם. מכיוון שהתוספות האמורות כבר קיימות בדירת הנתבעים, הם אינם מקבלים את התמורה האמורה, של כל הכרוך בבניית התוספת האמורה.

35. במובן זה, כאשר בוחנים את נושא שוויון התמורות בין שווים (ר' פסק הדין בעניין סיגל יעל), הנתבעים אינם שווים לתובעים בהקשר של בחינת היקף השטחים המתווספים לכל דירה, שכן בדירתם כבר בוצעה תוספת בניה על פי תב"ע, ובדירות התובעים טרם בוצעה תוספת כאמור, אף שהתובעים היו זכאים לביצוע תוספת כאמור ללא קשר לפרויקט החיזוק. בהקשר זה יש מקום להפנות לסעיף 71ב לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 העוסק בהרחבת דירה, שהוא ההסדר המשפטי הרלוונטי לנושא הרחבת הבניה שבוצעה בעבר על בדירות הנתבעים, ולהרחבות שיבוצעו בדירות יתר בעלי הדירות. סעיף 71ב האמור קובע בין היתר בס"ק ג, כי "בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין". מכאן שיש לראות את הנתבעים, שדירתם הורחבה, כמי שמסכימים להרחבה דומה של דירות יתר בעלי הדירות בבית המשותף. מכל האמור עולה שכל שטח שיתווסף לתובעים על פי התב"ע אינו רלוונטי לבחינת נושא השוויון המהותי שנקבע בפסיקה, שכן לנושא השוויון המהותי רלוונטיים רק אותם שטחים שיתווספו לדירות הצדדים כחלק מהתמריצים של חוק החיזוק, דהיינו, על פי תמ"א 38.

36. לפיכך יש לבחון מהי התמורה שמקבלים יתר בעלי הדירות בגין תוספת השטחים על פי התב"ע. מאחר שאלמלא ההסכם עם היזם, ככל שבעלי הדירות האחרים היו רוצים להרחיב דירותיהם על פי התב"ע היה עליהם לפעול להוצאת היתר בניה ולבנות את התוספת האמורה לדירתם, הרי שהתמורה שהם מקבלים מהיזם היא העלויות שנחסכות מהם לפעול בכל הכרוך בבניית התוספת האמורה לדירתם.

37. לאור האמור, נותר לבחון האם התמורה שאמורים לקבל הנתבעים היא תמורה הולמת בהתחשב בתמורה האמורה שמקבלים יתר בעלי הדירות. התמורה שהוצעה לנתבעים בהקשר זה היא מרפסת לא מקורה בשטח של 12 מ"ר (לטענת הנתבעים שטחה קטן יותר), וזכות ראשונים לבחור מחסנים. אמנם כפי שנקבע בפסיקה נטל הראייה הראשוני להראות כי קיים חוסר איזון בתמורות, מוטל על בעל דירה הטוען זאת, אולם בענייננו עולה באופן ברור כי מדובר בשני סוגי תמורות שונים לחלוטין, שאין דרך לבחון את היחס ביניהם ללא בירור מקצועי של שמאי, בירור שלא נעשה עד כה, ועל כן אני סבורה שדי בכך כדי להביא למסקנה הנתבעים הרימו את נטל הראייה הראשוני בעניין.

38. לפיכך, ובהתאם להסכמת הצדדים, אני מורה על מינוי השמאי אריה קמיל, כשמאי מומחה מטעמי, אשר יבחן מהן התמורות שמקבלים יתר בעלי הדירות בבית המשותף בגין העובדה שהיזם הוא שמכשיר ובונה עבורם את תוספות הבניה על פי התב"ע, לעומת מצב שבו בעלי הדירות היו צריכים לפעול בעצמם כדי להוסיף לדירותיהם תוספות כאמור, וכן יבחן את התמורה המוצעת לנתבעים, דהיינו, מה השווי של המרפסת הלא מקורה המוצעת לנתבעים ומה השווי של זכות הראשונים לבחור מחסן. יובהר כי בהתאם להסכמות הצדדים, הנתבעים יוכלו שלא להסכים לתמורה בשווי כסף, ולהעדיף קבלת תמורה כספית.

    לאור הטענה בדבר פערים בשטחי התוספות על פי התב"ע שמקבלים בעלי הדירות על פי התב"ע (הצדדים ציינו בהסכמותיהם שלהערכתם חלק מהמרפסות שייסגרו הן בגודל של 9.9 מ"ר בצד הצפוני, וחלק בגודל של 13.3 מ"ר בצד הדרומי, אולם הסכימו שהגודל בפועל הוא זה המופיע בהיתר הבניה - ר' פרוטוקול הדיון מיום 14.10.2024 עמוד 4 שורות 1-13), ייקבע הסכום הממוצע של שווי התמורות כאמור כסכום התמורה הרלוונטי לצורך בחינת התמורה המגיעה לנתבעים.

39. הצדדים רשאים להעביר לשמאי כל מסמך רלוונטי, לרבות היתר הבניה שאושר בתנאים במסדרת פרויקט החיזוק, היתר בניה שניתן בזמנו לדירת הנתבעים, תשריט הבית המשותף, וכל מסמך רלוונטי נוסף. כל מסמך שיועבר לשמאי, יועבר באמצעות המייל, ויועבר במקביל לצד שכנגד. השמאי יקבע פגישה משותפת עם הצדדים בתוך 30 יום, וייתן חוות דעתו בתוך 30 ימים נוספים.

    בשלב הביניים יישאו התובעים ב80% מעלות שכרו של השמאי והנתבעים יישאו ב20%. בסיום ההליך אקבע על מי מהצדדים לשאת בעלויות אלו ובאיזה שיעור.

    לאחר מתן חוות הדעת יהיו הצדדים רשאים לשלוח לשמאי שאלות הבהרה בתוך 14 יום. ככל שכמות השאלות לא תעלה על 5 שאלות והן יהיו ממוקדות, לא יחויבו הצדדים בתשלום נוסף. בתוך 14 יום מיום מתן חוות הדעת או מיום המענה לשאלות ההברה לפי המאוחר, יהיו רשאים הצדדים לבקש לחקור את המומחה או להגיש בקשה אחרת להמשך הדיון. ככל שלא יוגשו בקשות רלוונטיות במסגרת המועדים האמורים, יכול שאקבע את התיק לסיכומים בכתב על בסיס חוות הדעת, לצורך מתן פסק דין סופי.

40. באשר להוצאות ההליך, עניין זה יוכרע במסגרת פסק הדין הסופי לאחר שתינתן לצדדים זכות לטעון בעניין.

     

    ניתן היום, ‏ל' אב תשפ"ה, ‏24 אוגוסט 2025, בהיעדר הצדדים

     

    אביטל שרייבר

    מפקחת בכירה על רישום מקרקעין

    ירושלים