שוורץ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

השופט רון סוקול

1.בשנת 2014 נערך ונחתם בין מנחם שוורץ לחברת סלם יעקב א.י. השקעות בע"מ הסכם קומבינציה בגדרו העביר מנחם שוורץ לחברה חלק מזכויותיו במקרקעין בתמורה לקבלת שירותי בנייה ותשלום מזומן. הסכם זה דווח למנהל מיסוי מקרקעין.

בשני העררים מושא הדיון שבפנינו חלוקים הצדדים על שומות המס שהוצאו להם. עיקר המחלוקת עוסקת בקביעת שווי העסקה, דהיינו בקביעת שווי הזכויות שהועברו במסגרת עסקת הקומבינציה. קביעת השווי נדרשת לצורך חישוב מס השבח שעל מר שוורץ לשלם ולצורך חישוב מס הרכישה שעל החברה לשלם.

רקע

2.מנחם שוורץ, העורר בתיק 24859-01-16 (להלן: שוורץ), היה הבעלים הרשום של מקרקעין הידועים כגוש 11051 חלקה 88 ברחוב העצמאות 69 בקרית אתא (להלן: המקרקעין). על המקרקעין היה בנוי מבנה שכלל שתי דירות מגורים ושטח מסחרי.

ביום 02/07/14 נערך ונחתם בין שוורץ לבין העוררת בתיק 28728-01-16, סלם יעקב א.י. השקעות בע"מ (להלן: חברת הבנייה) הסכם קומבינציה שעיקרו התחייבות חברת הבנייה להריסת המבנה הקיים והקמת בית מגורים חדש הכולל דירות ושטחי מסחר (להלן: הסכם הקומבינציה). על פי הסכם הקומבינציה התחייב שוורץ למכור לחברת הבנייה חלק מזכויותיו במקרקעין כנדרש לשם ביצוע ההסכם. חברת הבנייה מצידה התחייבה להרוס את המבנה, לפעול לקבלת היתר בנייה, ולבנות על המקרקעין מבנה שיכלול שטחי מסחר ודירות מגורים. עוד הוסכם כי שוורץ יקבל שתי דירות בנות 5 חדרים כל אחת, אותן ייבחר מבין הדירות שייבנו על ידי חברת הבנייה, ו-50% מהשטח המסחרי שייבנה, ולא פחות מ-100 מ"ר (סעיף 3.10 להסכם הקומבינציה). כן יימסרו לשוורץ מחסנים וחניות כמפורט בהסכם. בנוסף לאלו התחייבה חברת הבנייה לשלם לשוורץ 1,300,000 ₪.

3.חשוב לציין כי הנחת הצדדים להסכם הייתה כי ניתן יהיה לבנות מבנה בן 15 יחידות דיור ועוד שטח מסחרי בשטח של כ-180 מ"ר (סעיף 13 לתצהיר ע/1). בהתאם, משמעות ההסכמות הייתה כי בעסקת הקומבינציה יקבל שוורץ כ-30% מהבניין שיבנה (שם). חישוב השטחים לא הביא בחשבון, כך נטען, בנייה של חניון תת קרקעי אלא הסדרת מקומות חנייה בשטח המגרש.

בסופו של דבר שונתה התכנית. בבקשה להיתר בנייה התבקש היתר לבניית 22 דירות, בבניין הכולל גם חניון תת קרקעי (סעיף 14 לתצהיר ע/1 ונספח 12 לתצהיר).

4.העוררים הגישו הצהרות למשיב כנדרש על פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 ובגדרן העריכו את שווי הזכויות שנמכרו לחברה הקבלנית. שוורץ ציין בהצהרתו כי השווי הוא 2,182,000 ₪ וחברת הבנייה העריכה את השווי ב-3,395,000 ₪ (ההצהרה סומנה מש/3). עוד נציין כי שוורץ ביקש בהצהרתו לקבל פטור עבור מכירת שתי הדירות בהתאם לסעיף 48א' לחוק מיסוי מקרקעין, או לחלופין פטור על פי סעיף 49 ז' לחוק. כן ביקש להכיר בניכוי תשלומים ששילם כהיטל השבחה.

השומות

5.המשיב לא קיבל אף אחת מהצהרות הצדדים לעניין השווי וקבע כי שווי הזכויות שנמכרו בעסקה היה 4,500,000 ₪.