עו"ד אהוד ארצי נ' עיריית חיפה

 בעניין: 

בנק הפועלים בע"מ ע"י ב"כ עו"ד ש' הורוביץ ושות' - הנושה המובטח

ובעניין:

תלקון הנדסה בע"מ ע"י ב"כ עו"ד אלון עזרן ממשרד חיים קוסובסקי-שחור ושות' - הרוכשת 

1. בקשה שהוגשה על ידי כונס נכסים עו"ד אהוד ארצי (להלן: "כונס הנכסים") להנפקת אישור מהמשיבה – עירית חיפה, לצורך העברת זכויות בעלות במקרקעין לידי חברת תלקון הנדסה בע"מ (להלן: "הרוכשת"), אשר רכשה מכונס הנכסים את מלוא זכויות הבעלות במקרקעין הידועים כחלקה 6 בגוש שומה 10821 המצויים ברח' יפו 156 חיפה. (להלן: "המקרקעין"), עפ"י הסכם מכר מיום 15.1.17.

2. ברקע הבקשה, מינויו של כונס נכסים עפ"י בקשת בנק הפועלים בע"מ (להלן: "הבנק"), למימוש משכנתא מדרגה ראשונה וללא הגבלת סכום (עפ"י שטר משכנתא מס' 34910/96 מיום 24.10.1996 – להלן: "המשכנתא"), על זכויותיה במקרקעין של החקלאית, אגודה שיתופית לביטוח ושירותים וטרינריים למקנה בישראל בע"מ (להלן: "החקלאית") אכיפת השעבודים הכלולים באגרת חוב שנעשתה על ידי ריג'נסי פאלאס בע"מ (להלן: "ריג'נסי" ו"אגרת החוב" בהתאמה), במסגרתה שעבדה ריג'נסי את כל זכויותיה עפ"י הסכם מכר מיום 25.5.1994 בין החקלאית לבין א.ד.ם – ב.י. ניהול ושיווק פרויקטים לבניה בע"מ (להלן: "א.ד.ם") שרכשה את המקרקעין בנאמנות עבור ריג'נסי, ואכיפת השעבודים הכלולים באגרת החוב שנעשתה ע"י א.ד.ם במסגרתה שעבדה האחרונה לטובת הבנק, בשעבוד קבוע מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, את מלוא זכויותיה עפ"י הסכם המכר.

הבקשה, כמו גם מינויו של כונס הנכסים אושרו על ידי ביום 27.3.16. רקע ההליך כולו פורט על ידי בהחלטתי מיום 27.3.16.

3. לטענת כונס הנכסים, פנה לעירית חיפה בבקשה להנפקת אישור לרשם המקרקעין לצורך העברת הזכויות מאת החקלאית - הבעלים הרשום אל הרוכשת, ואולם סורב, בסדרת תכתובות שהועברו בין הכונס לעיריה, בטענה לקיומם ודרישת תשלומם של היטלים וחובות שונים. בנסיבות אלה, עותר כונס הנכסים לורות לעירית חיפה לבטל את כל דרישות התשלום בגין חובות ארנונה ומים ובגין היטלים לרבות היטלי השבחה ויטלי תיעול ולהנפיק אישור לרשם המקרקעין כמבוקש.

4. תמצית טיעוני כונס הנכסים היא, כי מדובר בהעברת זכויות במקרקעין במסגרת מימוש משכנתא שנרשמה ביום 24.10.96 לטובת הנושה המובטח – הבנק, וכי כל החובות הקיימים, ככל שקיימים כלפי עירית חיפה בגין המקרקעין, הינם חובות נדחים לעומת זכות הנשיה של הנושה המובטח. לעניין זה מציין כונס הנכסים, כי המשכנתא לטובת הנושה המובטח על הזכויות במקרקעין נרשמה בפנקסי המקרקעין עוד קודם לפרסומה של אכרזת המסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות)(הוראת שעה) התש"ס-2000, אשר פורסמה ביום 16.3.2000 (להלן: "האכרזה הראשונה"), וכי יתרת החוב עולה עשרות מונים על תמורת הזכויות במקרקעין במסגרת מימוש המשכנתא.

5. תגובת העיריה נתבקשה ונתקבלה ובה דוחה היא את עמדת כונס הנכסים. תמצית טיעוני העיריה היא לחוסר סמכות עניינית לבית משפט זה לדון בבקשה, זאת משנתבקש ליתן צו שעניינו "ענייני ארנונה" ובהתאם לקבוע בהוראת סעיף 5 לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים תשס"א-2001, וסעיף 5(1) לתוספת הראשונה לחוק הנ"ל, סמכות הדיון בעניין מסוג זה נתונה בלעדית לבית המשפט לעניינים מנהליים. על כן, כך לטענת העיריה, נסיון תקיפה של החלטת הרשות באשר לאי מתן אישור לרשם המקרקעין על רקע חובות ארנונה, הנו בבחינת החלטה בענייני ארנונה, וכל הנובע ממנה אמור להיות נדון בפני בית המשפט לעניינים מנהליים.

לגופו של עניין מפנה העיריה לבג"ץ 7009/04 עירית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה (5.2.14) (להלן: בג"ץ הרצליה), שעניינו מעמד הבטוחה שהוקנתה לרשות המקומית מכח פקודת המסים (גביה) וטוענת, כי לא קיים כל רישום של משכנתא לטובת א.ד.מ, כלומר, אין שעבודים שהשתכללו קודם מועד פרסום האכרזה הראשונה (16.3.2000) ועד מועד תחילתה של ההכרזה המתקנת (31.3.2001), ומכאן מתקיים דווקא השעבוד לזכות העיריה, בהיותו שעבוד סטטוטורי שכוחו כשעבוד ראשון הגובר על כל שעבוד אחר שהוטל על הנכס. גם באשר לתקופה שלאחר כניסתה לתוקף של האכרזה המתקנת, לא נחשב השעבוד הסטטוטורי על חובות הארנונה כ"שעבוד ראשון" ואולם הוא אינו נדחה מפני שעבוד מוקדם בזמן, אשר נרשם בפנקס לטובת נושה מובטח. לפיכך תוצאת התחרות בין הנושה המובטח לרשות בעלת החוב בארנונה היא ששניהם בעלי דרגה שווה ולכן יש לחלק את תמורת המימוש בשיעור זהה ביחס לגובה החוב (Pari Passu) בין הנושה המובטח לבין הרשות המקומית.

בענייננו כאמור, כך טוענת העיריה, עולה כי על זכויות חברת א.ד.מ אין כל שעבודים שהשתכללו מלבד אלו של העיריה ומכאן, שגם במועד האכרזה המתקנת חל שעבוד סטטוטורי לזכות העיריה.

במצב דברים זה, הבנק לא רשאי לאישור לרשם המקרקעין עפ"י סעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) ואף לא לכל חלוקה עם הרשות. לפיכך, הרשות אינה חייבת להעניק כל אישור כמבוקש, אלא בכפוף לסילוק החובות.

6. אחר עיון בבקשה בתגובה ובתשובה לתגובה, מצאתי להיעתר לה.