הפ"ב 31519-10-14 ששון נ' בן יורם ואח',הפ"ב 36396-10-14 לוי ואח' נ' ששון

תביעה לביטול פסק בורר שניתן ע"י כבוד הבורר השופט בדימוס דן ארבל

רקע עובדתי

1.המבקש, יזם וקבלן בעיסוקו, ושני המשיבים רכשו במשותף בהסכם מיום 29.5.07 חלקת קרקע בהרצליה (להלן – המגרש) תמורת סכום כולל של 3,640,210 ₪, באופן שחלקו של כל אחד מהם ברכישה התבטא בשליש ובקירוב, לצורך הקלת החישובים שיבואו להלן, ב- 1,200,000 ₪. ביום 03.06.2007, ימים ספורים לאחר הרכישה, נערך בין השלושה הסכם שיתוף (להלן – הסכם השיתוף) בו צוין, בין היתר, כי שני המשיבים הלוו למבקש במסגרת הסכם הרכישה המשותף הלוואת ביניים "כנגד בניית שתי הבתים של צדדים א' ו- ב'". המשיבים מימנו את חלקו של המבקש ברכישת המגרש, והמבקש התחייב לבנות על המגרש שלושה בתים אשר אמורים להיות מיוחדים לכל אחד מהם.

2.המבקש דאג לתכניות הבניה ולהיתר, אף התקשר עם קבלן בניה והשלים את בניית השלד של שלושת הבתים. בשלב זה התגלעו בין הצדדים סכסוכים שנבעו מטרוניות המשיבים על קצב הבניה ועל כי המבקש איננו משלם את שכרם של בעלי המקצוע עמם התקשר - מזה, ומדרישות המבקש מהמשיבים שיקדימו לו תשלומים על חשבון הבניה - מזה. בעלי הדין לא הצליחו לפתור את המחלוקות ביניהם, הבניה נעצרה, והמשיבים התקשרו במישרין עם קבלן הבניה שעזב את האתר והשלימו באמצעותו ועל חשבונם את עבודות הגמר.

3.התביעות ההדדיות הועברו להכרעת בורר, השופט בדימוס דן ארבל (להלן –הבורר), שפסק הבוררות שלו מיום 21.7.14 הוא נושא בקשת הביטול שהוגשה על ידי המבקש.

תביעות המבקש בבוררות

4.המשיבים שילמו, כאמור, את חלקו של המבקש ברכישת המגרש המתבטא בסך של 1,200,000 ₪ (600,000 ₪ כ"א) אך מעבר לכך לא שילמו לו סכומים נוספים. משעבודת המבקש הופסקה לאחר עבודות השלד דרש המבקש מהמשיבים לשלם לו את ההפרש שבין ערך השלדים שבנה עבורם לבין הסך של 1,200,000 ₪ ששילמו עבורו בעת רכישת המגרש. כמו כן תבע המבקש פיצוי בגין הפסד רווח קבלני, משלטענתו קיים את חלקו במסגרת הסכם השיתוף והמשיבים הם שסיכלו את כוונתו להמשיך ולסיים את בנית הבתים; אף תשלומי איזון משטען כי שוויו של המגרש שהוקצה לו נפל מערכו של המגרש שהוקצה למשיב 2.

תביעות המשיבים בבוררות

5.המשיבים מצדם טענו כי המבקש הפר את הסכם השיתוף שכרת עימם, עיכב את הבניה לתקופה בלתי סבירה ואף גרם לעזיבתו של קבלן הבניה את השטח משלא שילם לו, כמו גם לבעלי מקצוע האחרים, את שכרו. המשיבים הגישו תביעה שכנגד בה עתרו לפיצוי בראשי הנזק הבאים: עיכוב הבניה; השבת תשלומי אגרות הבניה ששולמו על ידם ואשר לשיטתם אמורות היו להשתלם על ידי המבקש; השבת תשלומים ששולמו על ידם בגין חובות מים וחשמל; השבת חלקו של התובע בעלויות הגידור והקמת הבריכות; ופיצוי בגין ליקויי הבניה שנמצאו בשלדים. הפיצוי העיקרי בתביעתם נדרש עבור העלות בה נשאו בגין השלמת עבודות הבניה (עבודות גמר) ישירות כלפי הקבלן.

פסק הבוררות

6.פסק הבוררות ניתן על בסיס הנחת היסוד לפיה בהסכם השיתוף:

"הצדדים הסכימו איפוא כי הנתבעים יממנו את כל עלות רכישת המגרש, לרבות מימון עלות חלקו של התובע וזאת בכפוף להתחייבות עתידית מצד התובע לבנות עבור הנתבעים את בתיהם בחלקם במגרש ולשאת בכל העלויות וההוצאות הכרוכות בבניית והקמת הבתים, לרבות קבלת היתר בנייה ו/או אישורים ורישום ביחס להקמת ובניית הבתים" (עמוד 2 רישא לפסק הבורר).

7.משהוכח לפניו כי קבלן הביצוע עזב את האתר מכיוון שהמבקש לא שילם לו את השכר שהגיע לו, ומשהוכח לפניו כי עזיבתו זו של הקבלן גרמה לעיכוב של כשנה בהשלמת הבנייה וכי המשיבים הם שמימנו את עבודות הגמר - קבע הבורר כי המבקש הוא שהפר את ההסכם עם המשיבים, אמנם לא בכוונת זדון כי אם מחמת חוסר יכולת להעריך נכונה את עלות התחייבויותיו כלפי המשיבים, כמו גם נקיטת סיכונים בלתי מחושבים. הבורר דחה את דרישת המבקש לפיצוי בגין הפסד רווח יזמי, משקיבל את עמדת המשיבים כי מעולם לא הסכימו שהמבקש ייהנה מרווח יזמי כלשהו במסגרת הפרויקט. הבורר אף דחה את דרישת המבקש לתשלום יתרת המחיר בעבור בניית השלדים, לאחר קיזוז הסך של 1,200,000 ₪ בנימוק ש"בפועל התובע לא הצליח להציג בפניי חשבוניות המעידות על עבודות שבוצעו ושולמו על ידו... כמובן שבהיעדר מסמכים בסיסיים אלו להוכחת הנטען לא ניתן לקבל את טענות התובע". עם זאת קיבל הבורר את תביעתו של המבקש לאיזון במגרשים וחייב את המשיב 2 לשלם למבקש סך של 67,678 ₪.

8.מנגד, ומשמצא, כאמור, כי המבקש הפר את ההסכם עם המשיבים, וגרם לעיכוב של שנה בבניית הבתים, חייב הבורר את המבקש לשלם למשיבים את הסכומים הבאים: סך 6,501 ₪ - החזר הוצאות בהן נשאו בגין חשמל ומים; סך של 113,037 ₪ - בגין עלויות גידור ובריכה; סך של 67,350 ₪ - פיצוי בגין ליקויי בנייה בשלדים; סך של 2,419,301 ₪ - בגין עלויות סיום בניית בתי המשיבים, וסך נוסף של 100,000 ₪ - בגין דמי שימוש ראויים.

טענות הצדדים

9.המבקש פרש חזית טיעונים רחבה ואתמקד בעיקרים שבהם. בראש ובראשונה טוען המבקש כי דין פסק הבורר להתבטל משניתן בחריגה מובהקת מסמכות, עת הבורר כרת עבור הצדדים הסכם חדש, שלא זו בלבד שהוא נוגד את הלשון הכתובה של ההסכם ואת הראיות שהובאו בפניו, אלא שהוא נוגד אף את עמדת המשיבים שמעולם לא הציגו בפני הבורר פרשנות מעין זו שנקבעה על ידו. החריגה מסמכות מתבטאת לדעת המבקש אף בכך שהבורר פסק לטובת המשיבים סכומים גבוהים מאלו שנתבעו על ידם, אף נמנע מלקזז מסכום החיוב שהושת עליו סכומים שהמשיבים עצמם אישרו במו פיהם גם במהלך הדיון וגם בסיכומיהם, כי הם ברי קיזוז.