הפ"ב 14197-05-16 סגינה ניהול והשקעות בע"מ נ' עיריית חדרה ואח'

הרקע לבקשה וטענות הצדדים:

בפני בקשה להורות על מינויו של הבורר מר דוד טיגרמן, שמאי מקרקעין, להכריע במחלוקות שבין הצדדים, על פי הסכם הבוררות שביניהם.

ביום 8.5.2001 נחתם בין המבקשת למשיבות הסכם, בעקבות בקשה שהגישה המבקשת לבניה על מקרקעין שבבעלותה, בהתאם למותר על פי התכנית שחלה על המקרקעין באותה עת. היות והיתר הבניה לא ניתן ובקשת המבקשת להיתר לא נדונה, הוגש על ידי המבקשת ערר. המשיבות היו מעוניינות לכלול בעתיד את המקרקעין שבבעלות המבקשת בתכנית חד/1300 (המכונה גם תכנית "אגרו בנק"). לכן פנו למבקשת בבקשה לוותר על הערר בתמורה להסדר שנקבע במסגרת ההסכם. בסעיף 5 להסכם נקבע כי "מוסכם בין הצדדים, כי אם התכנית העתידית לא תאושר להפקדה על ידי הועדה המחוזית לתכנון ולבניה בתוך 18 חודשים מיום חתימת חוזה זה ו/או אם התכנית העתידית לא תאושר מכל סיבה שהיא בתוך 5 שנים מיום חתימת חוזה זה מתחייבת העירייה לאשר לסגינה קבלת היתר בניה על החלקות בהתאם לזכויות הבניה המוקנות לחלקות כיום – ולא תהא זכאית לנקוט בכל צעד שהוא שימנע את אפשרויות הבניה על ידי סגינה". כן נקבע בסעיף 6 להסכם כי "בכפוף לאישור התכנית העתידית ובכפוף לקיום התחייבויות העירייה שעל פי חוזה זה לא תהיינה לסגינה כל תביעות ו/או טענות ו/או מענות כלפי העירייה".

בסעיף 8 להסכם נקבע כי כל חילוקי דעות שיתגלו בין הצדדים בנוסף למחלוקת המפורטת בסעיף 4 להסכם ימסרו להכרעתו של שמאי המקרקעין דוד טיגרמן כבורר יחיד בין הצדדים. הבורר יהיה פטור מניהול הבוררות על פי דיני הראיות ויהיה חייב לנמק את החלטתו. כן צוין כי סעיף זה מהווה שטר בוררין לכל דבר ועניין.

המבקשת עותרת למינויו של הבורר המוסכם על פי ההסכם וטוענת כי סעיף 8 להסכם קובע תנית בוררות מקיפה הכוללת את כל חילוקי הדעות בין הצדדים, אשר יועברו להכרעתו של הבורר. נטען כי לא בכדי נבחר השמאי דוד טיגרמן כבורר שכן הצדדים ידעו שבסיס העניינים המוסדרים בהסכם כרוכים בשאלות שמאיות מקצועיות מובהקות ובהשלכות שמאיות מובהקות וכך יהא טיבן של מחלוקת אפשריות בין הצדדים. לכן נטען כי הצדדים בחרו את האישיות המקצועית שהייתה מוסכמת על שניהם להכרעה בלעדית באותן שאלות שמאיות או בהשלכות השמאיות שבמחלוקות ביניהם. עוד מציינת המבקשת כי מלכתחילה פעל השמאי דוד טיגרמן כשמאי מטעם המשיבות והמבקשת הסכימה כי הוא ישמש כבורר בין הצדדים.

המבקשת טוענת כי בחלוף למעלה מ-18 חודשים ממועד ההסכם ומאחר ותכנית אגרו בנק לא אושרה להפקדה, ביקשה המבקשת לפעול על פי סעיף 5 להסכם ולקבל היתר בניה לבניה על החלקות. לנוכח העובדה שנתגלעה מחלוקת בין הצדדים, היות שהמשיבות לא הנפיקו את היתרי הבניה ולא קיימו אחר התחייבויותיהן בהסכם חרף דרישות המבקשת, פנתה המבקשת לבורר המוסכם לדון בשאלת הפיצוי המגיע לה מכוחה של הפרת ההסכם על ידי המשיבות. בפני הבורר התקיים דיון בתביעות המבקשת וביום 12.12.06 נתן הבורר את הכרעתו וקבע כי המשיבות הפרו את ההסכם וכן קבע את שיעור הפיצוי החלקי המגיע למבקשת בגין הנזק שנגרם לה עקב ההפרה עד ליום 12.12.06. המשיבות הגישו לביהמ"ש המחוזי בחיפה בקשה לביטול פסק הבורר (ת.א. 255/07) וביום 2.9.08 ניתן פסק הדין (של כב' השופט גרשון) הדוחה את בקשת המשיבות לביטול פסק הבורר והמאשר את פסק הבורר. פסק הדין הראשון הפך לחלוט.

ביום 26.11.09 פורסמה ברשומות תכנית חד/1300 למתן תוקף. המבקשת פנתה למשיבות בדרישה למינוי בורר פעם נוספת על מנת שידון במתן פיצוי נוסף בגין התקופה שבין מועד פסק הבורר בשנת 2006 לבין מועד אישור חד/1300 בשנת 2009. המשיבות סירבו למינוי הבורר והמבקשת עתרה לביהמ"ש המחוזי בחיפה בבקשה למינוי הבורר (הפ"ב 22887-08-10). בפסק הדין מיום 20.3.11 קיבל כב' השופט קיסרי את בקשת המבקשת, דחה את התנגדות המשיבות והורה על מינויו של הבורר טיגרמן להכריע על פי הסכם הבוררות גם במחלוקת הנוספת המתייחסת לתקופה הנוספת. גם פסק הדין השני הפך לחלוט.

לאחר פסק הדין השני הגיעו הצדדים להסכמה כי המבקשת תפוצה בגין התקופה הנוספת על פי הערכים שקבע הבורר בפסק הבוררות והמבקשת פוצתה בגין אי קבלת היתרי בניה והפרת ההסכם על ידי המשיבות לתקופה שעד ליום 26.11.09.

המבקשת טוענת כי בסופו של יום היקף החלקות שנכללו באיחוד והחלוקה בתכנית אגרו בנק היה נרחב ובאיחוד והחלוקה נכללו חלקות נוספות שהיו בייעוד בניה ואף הן קיבלו במסגרת טבלת האיזון מקדם שווי זהה בדיוק לזה שקיבלה המבקשת.

כן טוענת המבקשת כי נפסק לה פיצוי עד ליום 26.11.09, אך בינתיים חלפו שנים נוספות בהן נגרם לה נזק נוסף, בין השאר לנוכח העובדה כי המקרקעין שקיבלה בגדר תכנית אגרו בנק אינם זמינים לבניה ולמעשה המבקשת לא קיבלה את מלוא הפיצוי לו היא זכאית על יסוד ההסכם מיום 8.5.01 ולנוכח הפרתו. נטען כי המחלוקת בין הצדדים נוגעת לפיצוי הנדרש על ידי המבקשת בגין ההפרה גם לתקופה הנוספת שלאחר 23.11.09 וכן קיימת מחלוקת באשר לחיובה בהיטל השבחה. כן טוענת המבקשת כי משפנייתה למשיבות בדרישה למתן פיצוי נוסף עקב ההפרה סורבה פנתה לבורר וביקשה ממנו להכריע במחלוקת שניטשה בין הצדדים בגין התקופה הנוספת. הבורר פנה אל המשיבות והן סירבו לנהל הליך בפניו בטענה כי משאושרה התכנית חד/1300 המבקשת אינה זכאית עוד לפיצוי. לנוכח הודעת המשיבות כי הן מסרבות לקיים את הבוררות בפני הבורר פנה הבורר באבעיה לביהמ"ש על מנת שיורה לו כיצד לנהוג (אב"ע 8124-05-15) וביהמ"ש (כב' השופט יצחק כהן, סגן נשיא) דחה את האבעיה מהטעם כי עדיין לא מתקיים הליך של בוררות בפני הבורר המוסכם ומטעם זה לא ניתן לפנות באבעיה לביהמ"ש.