העליון: לא יבוטל רישום על מקרקעין שהיו הקדש ציבורי מחמת התיישנות התביעה

השופט ס' ג'ובראן:

1.        בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 29.6.2003 בתיק המ' 232/00. בפסק הדין קבע בית המשפט המחוזי כי יש לקבל את תביעתם של המשיבים לביטול הרישום הקיים בעניינם של מקרקעין בשכונת קריית משה שבירושלים, חלקה 27 בגוש 30153 (להלן: המקרקעין), בהתבסס על סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969 (להלן: פקודת ההסדר).

התשתית העובדתית

2.        עניינו של הסכסוך שבפנינו במקרקעין המשמשים היום שלושה בתי כנסת שונים. המערערת, עמותת אהל יצחק ע.ר. (להלן: המערערת), הינה עמותה המאגדת את קהילת המתפללים בבית הכנסת האשכנזי הבנוי במקרקעין. המשיבים הינם עמותה המאגדת קהילת מתפללים בבית כנסת הספרדי המצוי באותם המקרקעין, עמותת אוהל דוד לצרכי דת (ע"ר), וחלק מבני הקהילה (להלן: המשיבים). קהילה שלישית, אשר אינה צד ישיר לסכסוך שבפנינו, מתפללת בבית כנסת נוסף העומד במקרקעין, בית כנסת "מדרש משה".

3.        יש להקדים ולציין כי רוב רובן של העובדות נשוא הערעור שנויות במחלוקת ומוטלות בספק. זאת, עקב הזמן הממושך שחלף בין ראשית האירועים הרלוונטיים שהחלו עוד בראשית המאה הקודמת ובין מועד הגשת התביעה לבית המשפט המחוזי. עם זאת דומה כי לפחות המסגרת הכללית של העובדות אינה שנויה במחלוקת ממשית ואותה אפרוס להלן.

4.        המשיבה 2, קרן משה מונטיפיורי (להלן: הקרן), נוסדה בשלהי המאה ה-19 במטרה להנציח את שמו של סר משה מונטיפיורי על ידי הקמת חמש שכונות בירושלים שישאו את שמו. בשנת 1924 רכשה הקרן את האדמות עליהן בנויה היום שכונת קריית משה ובכללן המקרקעין נשוא הערעור שבפנינו. המשיבה 3, חברת קריית סר משה מונטיפיורי - אגודה הדדית בע"מ (בפירוק) (להלן: החברה) נוסדה בשנת 1925, והיא שהקימה בפועל את השכונה מטעם הקרן. ככל הנראה לא אפשר המצב המשפטי בתקופה זו רישום מקרקעין, ובכללם המקרקעין נשוא הערעור דנן, על שם הקרן ישירות ולכן נרשמו הם על שם נאמני הקרן.

5.        בשנת 1932 הוקם על המקרקעין בית הכנסת המשרת את קהילת המערערת ובשנת 1937 הוקם בית כנסת נוסף המשרת את קהילת המשיבים. בשנת 1938 הוכרזו המקרקעין, יחד עם מקרקעין נוספים שהיו בבעלות הקרן, כהקדש על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים.

6.        בשנת 1949, לאחר הליך הסדר, נרשמו המקרקעין על שם החברה. נסיבות רישום זה הינן יסוד המחלוקת שהובילה לערעור שבפנינו. בשנת 1967 החליטה החברה, בישיבה כללית, להעביר את המקרקעין על שם המערערת ללא תמורה ובשנת 1970 נרשמו המקרקעין על שמה של המערערת. תביעת המשיבים לביטול הרישום (המ' 232/00) הוגשה בשנת 2000, לאחר שנתגלעו סכסוכים בין הקהילות בשאלות הקשורות לפיתוח ובניה במקרקעין.

7.        טענות המשיבים בבקשתם נגעו הן לשלב בו נרשמה החלקה לאחר הליך ההסדר בשנת 1949 על שם החברה (להלן: ההעברה הראשונה) והן לשלב בו הועברה הבעלות על שם המערערת (להלן: ההעברה השנייה). לאור התוצאה אליה הגיע, לא נדרש בית המשפט המחוזי לטענות באשר להעברה השנייה. בעניין ההעברה הראשונה נטען כי רישום זה נעשה במרמה ומכאן שיש לבטלו ולהשיב את הרישום על שם הקרן. המערערת התנגדה לבקשה לגופה ואף העלתה טענות מקדמיות רבות נגד עצם הגשתה. נטען כי למשיבים אין כלל זכות עמידה בפני בית המשפט, כי אין יריבות בין המשיבים והמערערת היות וכל הסוגיה נוגעת למעשיהן של הקרן ושל החברה, כי חלה התיישנות על תביעתם של המשיבים וכי הם אף מושתקים ומנועים מלהעלות את טענותיהם לאור זאת שידעו מזה שנים רבות על רישום המקרקעין על שם המערערת ולא פעלו בנידון. החברה, אשר התפרקה זמן רב טרם הליכים אלו, לא הגישה כל תגובה לבקשה ואילו המשיבים 4 ו-5, פקיד הסדר המקרקעין בירושלים ולשכת המקרקעין בירושלים, הצהירו כי אין ברצונם להיות צד להליך וכי יכבדו כל החלטה שתינתן על ידי בית המשפט המחוזי. באת כוח הנאמן הציבורי מטעם הקרן, אשר מונה עקב ההליכים דנן, הודיעה כי לא עלה בידו לאתר מסמכים רלוונטיים נוספים לאלו שצרפו הצדדים לעתירתם, וכי על פי מסמכים אלו לא נראה כי ניתן לשלול את האפשרות שהייתה הסכמה של הבעלים הרשומים לשינוי רישום הבעלות והעברתה על שם החברה. עם זאת, לא נקט הנאמן הציבורי עמדה בבקשה גופה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

8.        ביום 29.6.2003 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי (כבוד השופט ע' חבש). ראשית דן בית המשפט בטענות המקדמיות שהעלתה המערערת ודחה אותן לגופן. בעניין זכות העמידה נקבע, כי אף שאין זה אפשרי בשל חלוף הזמן לקבוע ממצאים ברורים בעניין הזכויות בנכסים, למשיבים יש אינטרס לגיטימי במקרקעין מכוח העובדה כי הקהילה התפללה בבית הכנסת כבר משנת 1937, דבר המצמיח לה זיקת הנאה בנכס. בית המשפט הבחין בעניין זה מההלכה שנקבעה ברע"א 2735/99 עמותת בית הכנסת לספרדים בשכונת אבו טור בירושלים נ' אורנשטיין, פ"ד נה(3) 433 (2001) (להלן: עניין אורנשטיין), מאחר שבמקרה הנזכר לא היה ציבור המתפללים מאוגד כאישיות משפטית נפרדת, נידונה שם רק הסוגיה הספציפית של זכות דיירות מוגנת, והקביעה כי אין בכך כדי לפגוע בזכות העמידה של המשיבים בענייננו כבעלי אינטרס לגיטימי בנכס. טענת היעדר היריבות נדחתה משנקבע כי אף שרוב הטענות נוגעות אכן לפעולותיה של החברה, הסעד המבוקש הינו מחיקת רישום המערערת כבעלת המקרקעין ומכאן שהיא הנתבעת הנכונה.

9.        בעניין טענת ההתיישנות קבע בית המשפט כי ככל שמדובר בהתיישנות הזכות במקרקעין, אין מקום לקבל את הטענה היות ומדובר במקרקעין מוסדרים אשר על פי סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) לא חלה עליהם התיישנות. ככל שמדובר בהתיישנות של טענת המרמה קבע בית המשפט כי אין לקבל אף זאת לאור כך שהתביעה עוסקת בבעלות במקרקעין ומכאן שתקופת ההתיישנות הרלוונטית היא זו של תביעה במקרקעין שכאמור לא חלה לטעמו. נקבע גם כי המערערת לא הוכיחה במידה הנדרשת שהמשיבים ידעו על הרישום עד לשנת 1999 ומכאן שלא חלפה תקופת ההתיישנות כך או כך. טענות ההשתק והמניעות נדחו אף הן מהטעם שבית המשפט לא שוכנע כאמור כי המשיבים ידעו על רישום המקרקעין על שם המערערת טרם לשנת 1999.

10.      בשלב זה, לאחר שדחה את הטענות המקדמיות, פנה בית המשפט לבחון את טענות המשיבים לגופן והכריע, כאמור, לטובת המשיבים. ראשית בחן בית המשפט את שאלת מהות המקרקעין וקבע, כי אף שמדובר במקרקעין מסוג הקדש, מכוח פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים משנת 1938 (להלן: פסק הדין המנדטורי), אין בכך כדי לקבל את טענת המשיבים שלא ניתן היה לעשות בהם כל פעולה. מה גם שעלה אף מהודעת נאמן הקרן כי במשך השנים נעשו עסקאות בנכסי הקרן. יחד עם זאת, קבע בית המשפט כי על פי תנאי פסק הדין המנדטורי, רשאי היה רק משרד עו"ד הורוביץ לערוך פעולות בנכסים והחברה לא הייתה רשאית להעביר את המקרקעין על שמה אלא באמצעותו.

11.      מכאן, עבר בית המשפט המחוזי לבחון את ההליך בו נרשמה הבעלות על שם החברה על ידי פקיד ההסדר בשנת 1949. בית המשפט הגיע למסקנה כי אף אם קיים קושי בשל חלוף הזמן להוכיח כי הרישום נעשה במרמה, ניתן לבסס על פי המסמכים שהיו מצויים לפניו שהרישום נעשה בטעות ובניגוד לרישום קודם ודי בכך כדי להורות על ביטולו על פי הוראות סעיף 93 לפקודת ההסדר. שאלת המפתח שדומה כי הציב לפניו בית המשפט המחוזי הייתה האם ניתנה הסכמת הבעלים, היינו נאמני הקרן, להעברת הבעלות על שם החברה. בשנת 1946, עוד טרם הקמת מדינת ישראל, הוגשו שני תזכירי תביעה לפקיד ההסדר המנדטורי בעניין המקרקעין דנן. בתזכירי תביעה אלו צוין כי הזכות הנתבעת היא של בעלות שנרכשה על ידי קניין וחזקה מהקרן בשנת 1925. רישומו של פקיד ההסדר המנדטורי על גבי תזכירי התביעה היה לא ברור אולם, ברי כי הפקיד לא רשם את המקרקעין על שם החברה, והרישום נעשה כאמור רק בשנת 1949 על ידי פקיד ההסדר הישראלי. מכך, הסיק בית המשפט המחוזי כי פקיד ההסדר המנדטורי דחה את תביעתה של המערערת. עוד הסתמך בית המשפט על הסכם משנת 1925 שנערך בין הקרן ובין החברה, בו צוין כי הבניינים הציבוריים והקרקע שעליה נבנו או שעליה הם עומדים יישארו קניינם של אפוטרופסי מונטיפיורי. הסכם זה העיד, כך נקבע, כי הקרן לא התכוונה להקנות את הבעלות בבית הכנסת לחברה ולא הובא כל מסמך או עדות היכולים להפריך מסקנה זו. חיזוק נוסף ראה בית המשפט בתקנות החברה מהן עולה כי חבריה התחייבו לשמור ולקיים את החוזה בו נקבע שמבני ציבור יישארו בבעלות הקרן. כמו כן, לא הייתה אינדיקציה כי העברת הבעלות נעשתה על ידי משרד עו"ד הורוביץ כשם שנדרש כאמור לטעמו. מכלול ראיות אלו הוביל את בית המשפט המחוזי למסקנה כי רישום בית הכנסת על שם החברה נעשה בטעות, ומכאן שיש לבטלו.

           בעניין העברת הבעלות השנייה, היינו, העברת הבעלות על שם המערערת, נקבע, כי מאחר ואין מחלוקת שזו נעשתה ללא תמורה ועל כן אינה מונעת את ביטול הרישום על פי הסיפא של סעיף 93 לפקודת ההסדר, אין צורך להידרש לטענות המשיבים בעניינה לגופן.

טענות הצדדים בערעור

12.      המערערת חוזרת בגדר הערעור על טענותיה כפי שעלו בפני בית המשפט המחוזי לרבות הטענות המקדמיות.

13.      בעניין זכות העמידה של המשיבים נטען כי שגה בית המשפט המחוזי באופן בו פרש את ההלכה שנקבעה בעניין אורנשטיין הנ"ל. לשיטתה, אין בכך שציבור המתפללים המשיבים מאוגדים כאישיות משפטית כדי לשנות מהתוצאה היות והתאגדות זו באה לעולם רק בשנת 1999 לצורך הגשת התביעה, זמן רב לאחר האירועים הרלוונטיים, ואף יתר המשיבים אשר צרפו תצהיר לתביעה לא היו שייכים בתקופה הרלוונטית לציבור המתפללים. כמו כן נטען כי העובדה שבעניין אורנשטיין נידונה הזכות של דיירות מוגנת בשונה מענייננו, אינה מצדיקה צמצום תחולת ההלכה  אף לעניין דנן ובית המשפט המחוזי אינו מנמק את הגיונה של ההבחנה על בסיס הזכות הנטענת. לבסוף, נטען כי אין בעצם קיומו של "אינטרס לגיטימי בנכס" כדי להצמיח זכות עמידה למשיבים.

14.      בעניין העדר יריבות טוענת המערערת כי אין בכך שהיא "הנתבעת הנכונה" כדי ליצור יריבות בינה ובין המשיבים מאחר ושאלת היריבות נקבעת על פי עילת התביעה וזו קיימת כנגד החברה בלבד, ואף זאת רק בידי הקרן אשר הביעה דעתה, על ידי הנאמן הציבורי, כי אין בטענות כדי להוביל לביטול הרישום.