העליון: התנאים לאכיפת הסכם מכר דירה כשהרוכש מחזיק בה שנים מבלי ששילם תמורה

השופט י' עמית:

           ראובן מכר דירה לשמעון ומסר לו החזקה בדירה טרם קבלת התמורה. ראובן סירב לחתום על המסמכים הנדרשים כדי לאפשר לשמעון ליטול הלוואה על מנת לשלם את תמורת הדירה, למרות שהוסכם על כך בחוזה. מה הם התנאים הראויים לאכיפת ההסכם, בחלוף שנים בהן מחזיק שמעון בדירה ללא תשלום התמורה? על כך נסב הדיון שבפנינו.

1.        שני ערעורים מאוחדים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופטת נ' אחיטוב) מיום 20.7.08 שניתן במסגרת שלוש תביעות מאוחדות (ת"א 1073/03; ת"א 1176/03; ת"א 1205/03).

           פסק דינו של בית המשפט המחוזי מגולל שלוש עסקאות מכר שערך המערער בע"א 283/09 (להלן: מכביאן) עם שלושה רוכשים, ביניהם המערערים בע"א 7938/08 (להלן: מונסנגו), למכירת שלוש דירות בבניין מגורים.

העובדות הצריכות לענייננו

2.        מכביאן (המכונה בפסק הדין קמא בשם מקביין) רכש בשנת 1997 או בסמוך לכך בניין מגורים בן חמש דירות ברחוב ויסוצקי 2 בתל אביב (להלן: הבניין). לשם רכישת הבניין נטל מכביאן שתי הלוואות מבנק לאומי למשכנתאות (להלן: הבנק) בסך של כ-1.3 מיליוןש"ח ושל כ-3.6 מיליוןש"ח, ובגין שתי ההלוואות נרשמו שתי משכנתאות בסכומים אלה על כל אחת מהדירות בבניין.

           מכביאן חילק כל אחת מחמש הדירות לשלוש יחידות קטנות בלא היתר כדין ובשל כך ננקטו כנגדו הליכים על ידי עיריית ת"א. בפסק דין שניתן ביום 17.11.98 בבית משפט השלום חוייב מכביאן להשיב את מצב הדירות לקדמותו (ת.א. 60834/97), וערעור על פסק הדין נדחה ביום 3.8.2000 (ע"א 1008/99). על פי פסק הדין שניתן כנגד מכביאן, נרשמו ביחס לדירות צווי מניעה והערות אזהרה בנוגע לקיומם של צווי ההריסה המוטלים על הדירות.

3.        ביום 20.9.01 חתם מכביאן על זיכרון דברים עם בני הזוג מונסנגו למכירת אחת מן הדירות תמורת הסך של 170,000 דולר. בזיכרון הדברים נכתב כי מונסנגו מתחייבים לשלם 5,000 דולר במעמד חתימת זיכרון הדברים, אך אין חולק כי הסכום לא שולם בפועל. בחודש מרץ 2002 קיבלו מונסנגו מפתח לדירה וביצעו בה שיפוצים נרחבים על מנת להשיב מצב הדירה לקדמותו לאחר ביטול הפיצול לשלוש יחידות. ביני לביני ניהלו הצדדים מו"מ לחתימת ההסכם, במסגרתו המציא מכביאן למונסנגו מכתב של הבנק מיום 8.4.02. במכתב נאמר כי כנגד תשלום התמורה בסך של 170,000 דולר יסיר הבנק את השעבוד הרובץ לטובתו על הדירה; כי מתוך סכום התמורה הבנק מתחייב לשלם את מס השבח ו/או מס המכירה וכל חובות אחרים החלים על הנכס עד לסכום של 45,000 דולר; וכי תוקף מכתב ההתחייבות הוא לששה חודשים, עד ליום 8.10.02 (להלן: מכתב הכוונות).

           ביום 12.6.02 חתמו הצדדים על הסכם המכר (להלן החוזה או הסכם המכר). במסגרת הסכם המכר התחייב מכביאן למסור את החזקה בדירה לבני הזוג מונסנגו לא יאוחר מיום 15.9.02 וכנגד תשלום מלוא התמורה, לפי המוקדם מביניהם, ועד לאותו תאריך להמציא את כל האישורים הנדרשים להעברת הדירה על שמם. בסעיף 9 להסכם התחייב מכביאן לחתום על המסמכים הנדרשים לכך שמונסנגו יקבלו הלוואה מהבנק.

           מונסנגו מצידם התחייבו לשלם את תמורת הדירה בסך 170,000 דולר. בהסכם נקבע כי סך של 5,000 דולר ישולם במעמד חתימת ההסכם בשיק משוך לפקודת הבנק, שיופקד בנאמנות אצל עו"ד חנן עמית, בא כוחו דאז של מכביאן (להלן: עו"ד עמית) כנגד רישום הערת אזהרה לטובתם, ואילו היתרה בסך 165,000 דולר תשולם לבנק "כנגד הסרת המשכנתא וכל עיקול, הערה או שעבוד הרשומים על הנכס". במועד החתימה על החוזה מונסנגו הפקידו המחאה על סך 25,000ש"ח בידיו של עו"ד עמית, ונרשמה הערת אזהרה לטובתם, אולם ההמחאה שהופקדה לא כובדה על ידי הבנק וחזרה עם רישום א.כ.מ.,

4.        ביני לביני, ניהל מכביאן משא ומתן עם רוכשים נוספים למכירת שתי דירות נוספות, וביום 25.4.02 נחתמו חוזים למכירת שתי הדירות תמורת הסך של 170,000 דולר ו-205,000 דולר. שלושת הסכמי המכר דומים בעיקרם, למעט מספר שינויי נוסח קלים ולמעט רכיב תשלום המקדמה שעמד בשני ההסכמים האחרים על סך של 10,000 דולר אשר שולמו בפועל על ידי רוכשי שתי הדירות האחרות. בדומה למונסנגו, גם רוכשים אלה קיבלו בסמוך לאחר חתימת הסכמי המכר את החזקה בדירות כדי לשפצן ולהחזיר את מצבן לקדמותו בעקבות ביטול הפיצול לשלוש יחידות דיור.

5.        כפי שנקבע על ידי בית משפט קמא בפסק דינו, בין כל הרוכשים לבין מכביאן סוכם בעל-פה, כי התמורה של הדירות תמומן באמצעות הלוואה שתינתן להם על-ידי הבנק ממנו נטל מכביאן את ההלוואות ששימשו אותו לרכישת הבניין. למעשה, הייתה זו עסקה במסגרתה היה הבנק אמור להעביר כסף מכיסו הימני לכיסו השמאלי בבחינת "הלוואה כנגד הלוואה". רוכשי שלוש הדירות היו אמורים לקבל מהבנק הלוואה שאותה אמור היה הבנק להעביר לחשבונו של מכביאן לשם סילוק המשכנתא הרובצת על הדירות. אלא שלטענת הרוכשים, מכביאן סירב לחתום על המסמכים הנדרשים לשם קבלת ההלוואה למרות שחתימתו היתה תנאי לקבלתה, ובכך לא נתאפשר להם לקבל את ההלוואה.

           אין חולק כי למרות שהדירות לא הועברו על שמם באופן רשמי, הרוכשים החזיקו בהן ונהגו בהן מנהג בעלים. מונסנגו מתגוררים עד עצם היום הזה בדירה ואילו שני הרוכשים האחרים השכירו את הדירות לצדדים שלישיים תמורת דמי שכירות.

6.        להשלמת התמונה אציין, כי בין חתימת הסכמי המכר ביום 25.4.02 עם הרוכשים של שתי הדירות האחרות לבין חתימת הסכם המכר עם מונסנגו ביום 12.6.02, חלה התפתחות נוספת. ביום 15.5.02 ניתנה החלטת בית משפט השלום הדוחה בקשה לביזיון בית המשפט שהוגשה כנגד מכביאן בשל אי השבת מצבן של הדירות לקדמותו ובוטל צו המניעה בקשר לדירות. בהחלטה - שניתנה על ידי כב' השופט קובי ורדי מבית משפט השלום בת"א לאחר שביקר יום קודם לכן בבניין - נקבע כי הערות האזהרה לגבי צו ההריסה תישארנה בתוקפן עד לקבלת החזקה בדירות על-ידי הרוכשים. בהחלטה נכתב כי "באי-כוח קוני הדירות הצהירו בפניי שקוני הדירות מודעים לאמור בפסק הדין ולצו ההריסה שניתן במסגרת פסק הדין, ובמידה ומסיבה כלשהי לא ימולא האמור בפסק-הדין על-ידי [מכביאן] הם מתחייבים לבצע את האמור בפסק-הדין לגבי החזרת המצב לקדמותו וביצוע ההריסה". במלים אחרות, רוכשי הדירות התחייבו לבצע את צו ההריסה אם מכביאן לא יעשה כן, ונוכח התחייבותם זו נמחקה הבקשה לביזיון בית המשפט.

7.        ביום 15.1.03 הגיש מכביאן תביעה נגד שלושת הרוכשים. בעוד התביעה תלויה ועומדת, שילם מכביאן ביום 21.10.03 את מס השבח שהושת עליו בגין מכירת שלוש הדירות.

טענות הצדדים בבית משפט קמא

8.        מכביאן טען כי הרוכשים לא שילמו עבור הדירות (למעט סכום מזערי של 10,000 דולר ששולם כמקדמה על ידי רוכשי שתי הדירות האחרות) אך למרות זאת הם נוהגים בדירות מנהג בעלים. בכתב התביעה המתוקן עתר מכביאן להצהיר על בטלות הסכמי המכר, ליתן נגד הרוכשים צו פינוי מן הדירות, לחייבם בתשלום פיצוי מוסכם בחוזה וכן לפצותו בגין נזקיו. לחלופין, וככל שיורה בית המשפט על קיום החוזה, עתר מכביאן לתשלום תמורת הדירות בהתאם לשומה מעודכנת. באשר לבני הזוג מונסנגו נטען, כי בניגוד ליתר הרוכשים הם אף לא עמדו בתשלום המקדמה בסך 5,000 דולר עליה הוסכם בחוזה, ועשו דין לעצמם בכך שנטלו את החזקה בדירה שלא כדין ומבלי ששילמו כל תמורה. משכך ביקש מכביאן לחייב את הרוכשים בתשלום פיצויים כמפורט בכתבי התביעה, וספציפית למונסנגו, בתשלום פיצוי בסך של 480,329ש"ח בגין דמי שימוש ראויים, עוגמת נפש, פיצוי מוסכם בחוזה והוצאות משפטיות.

9.        הרוכשים של שלוש הדירות אישרו כי לא שילמו את תמורת הדירות (למעט המקדמה בסך 10,000 דולר ששולמה על ידי רוכשי שתי הדירות האחרות) וכי הם נוהגים בדירות מנהג בעלים מלא. לטענתם, מכביאן הכשיל את העסקה לאחר שסרב לחתום על המסמכים הנדרשים לשם קבלת ההלוואות מן הבנק כפי שהוסכם בין הצדדים, לאחר שלא עמד בהתחייבויותיו לפי הסכם המכר להסיר שעבודים ועיקולים החלים על הדירה ולפרוע את החובות המוטלים על הדירות. מונסנגו טענו, כי המקדמה בדמות המחאה על סך 25,000ש"ח שמסרו במעמד החתימה לא נועדה לפירעון אלא להוכחת רצינות, וכי פרעון המקדמה אמור היה להתבצע, על פי הבנות בעל-פה בין הצדדים, עם קבלת ההלוואה מאת הבנק, אך מכביאן הכשיל כאמור את קבלת ההלוואה.

פסק דינו של בית משפט קמא