העליון: הנטל לביסוס טענת חוזה פיקטיבי מוטל על הטוען לכך, ורמת ההוכחה הנדרשת גבוהה - פסקדין

השופטת א' פרוקצ'יה:

1.           לפנינו שני תיקים קשורים - ערעור ובקשת רשות ערעור המתייחסים שניהם לפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בבאר שבע (כב' השופט א' ואגו) אשר נעתר לתביעה והצהיר כי הדירה נשוא ההליך (להלן: הדירה) הינה בבעלותם של המשיבים 1 ו-2 בערעור ובבקשת רשות הערעור, אריק ולילך חזן (להלן גם: הרוכשים) וכי לא ניתן לפעול למכירתה ולמימושה לצורך סילוק חוב כספי שאינו חובם של רוכשים אלה (להלן: פסק הדין). ניסים ואורלי חזן (להלן גם: המערערים) ערערו על פסק הדין, ובקשו את ביטולו, ואת דחיית התובענה. בקשת רשות הערעור שאוחדה עם תיק זה הוגשה על ידי אברהם חזן ושותפות האחים חזן (להלן: המבקשים, או אברהם חזן והשותפות) וזאת ביחס להחלטת בית משפט קמא בבש"א 2123/08 (ה"פ 8079/06) בה נקבע, כי בקשת מבקשים אלה לביטול פסק הדין מתקבלת באופן חלקי בלבד, והוצהר כי פסק הדין לא יחייב מבקשים אלה ולא יהווה מעשה בית דין כלפיהם בכל טענה ועילה העומדת להם כלפי הרוכשים בהליך העיקרי. הטעם שניתן לכך הוא כי דבר קיום ההליך העיקרי והתנהלותו לא היו ידועים להם בזמן אמת, ולא ניתן להם יומם בבית המשפט. עם זאת, פסק הדין ביחס לכל הצדדים האחרים נותר בעינו.

         נדון בהמשך בערעור, ולאחריו בבקשת רשות הערעור.

עובדות והליכים

ההליך העיקרי

2.           כעולה מקביעות העובדה בפסק הדין קמא, הדירה נשוא הליך זה רשומה במרשם המקרקעין על שם משיבים 3 ו-4 בערעור, חנניה ואברהם חזן (להלן גם: האחים חזן) שהיו שותפים כקבלני בנין במסגרת השותפות הרשומה (היא משיבה 5 בערעור).

3.           הרוכש אריק חזן הוא בן דודו של המערער ניסים חזן, והאחים חזן - אברהם וחנניה הם אבותיהם של ניסים ואריק, בהתאמה. הרוכשת לילך חזן והמערערת אורלי חזן הן בנות זוגם של אריק וניסים חזן. הנה, כי כן, הסכסוך כולו מתחולל בתוך משפחה אחת, שלדאבון לב לא השכילה ליישב את המחלוקת בתוכה בדרכי שלום.

4.           ביום 7.7.1997 מכרו האחים חזן את זכויותיהם בדירה לרוכשים במסגרת חוזה מכר. התמורה החוזית הועמדה על 500,000 ש"ח שמהם שולם למוכרים סך של 350,000 ש"ח באמצעות הלוואת משכנתא שניתנה לרוכשים מבנק לאומי למשכנתאות. לא ברור אם יתרת התמורה החוזית שולמה על ידי הרוכשים, ובאיזה אופן.

         הבעלות בדירה לא נרשמה במרשם המקרקעין על שם הרוכשים, אך העיסקה דווחה לרשויות המס. רק בשנת 2006, עם נקיטת הליכים כנגד הדירה, נרשמה הערת אזהרה ביחס לזכויות הרוכשים בדירה; עם זאת, עוד ב-1997 נרשם משכון על הזכויות בדירה לטובת הבנק למשכנתאות להבטחת הלוואת המשכנתא, שכן הזכויות בדירה לא היו רשומות אותה עת במירשם המקרקעין.

         על פי טופס הדיווח לשלטונות מס שבח, החזקה בדירה נמסרה לרוכשים ביום 10.1.1998. אין חולק כי הם לא התגוררו בה מעולם, והיא הושכרה כל השנים לצדדים שלישיים, ודמי השכירות שמשו לפרעון תשלומי המשכנתא החודשיים. עד כאן לפרק הראשון של הפרשה.

5.           בין המערערים, בני הזוג ניסים ואורלי חזן, לבין האחים חזן פרץ סכסוך, שבעקבותיו הגישו הראשונים תביעה כספית נגד האחרונים, וניתן פסק דין כספי לטובת המערערים. בעקבות פסק הדין נפתח תיק הוצאה לפועל, מונה כונס נכסים והוטל עיקול על הדירה, שנותרה רשומה במירשם על שם האחים חזן, לצורך מכירתה כדי לממש מתוכה את החוב הפסוק.

6.           הרוכשים פנו לראש ההוצאה לפועל בבקשה להסיר את העיקול ולבטל את מינוי כונס הנכסים בטענה כי הם בעלי הזכויות בדירה עוד משנת 1997. הם הופנו לבית המשפט לצורך הגשת בקשה לסעד הצהרתי בדבר זכויותיהם בדירה.

פסק הדין של בית משפט קמא

7.           בית משפט קמא התמקד בשאלה העיקרית העולה לדיון בהליך זה והיא - האם עיסקת מכר הדירה בין האחים חזן לבין הרוכשים הינה עיסקת מכר אמיתית, או שמא היא עיסקה פיקטיבית שאינה משקפת את הכוונות האמיתיות של הצדדים לעיסקה. הוא הניח, ועל הנחה זו לא היתה מחלוקת, כי אם אמנם מדובר בעיסקה אמיתית, כי אז זכויותיהם של הרוכשים, אריק ולילך, בדירה גוברות על זכותם של המערערים, ניסים ואורלי, כבעלי עיקול על הדירה שהוטל שנים לאחר עריכת עיסקת מכר הדירה לצורך מימוש החוב הפסוק העומד לזכותם.

         בית המשפט נדרש להתמודד בהקשר זה עם הטענה העיקרית שעלתה מפי המערערים לפיה עיסקת המכר איננה אלא עיסקה למראית עין, שאינה משקפת העברת זכויות אמיתית בין הצדדים. לטענתם, העיסקה נועדה הן כדי להציג מצג בפני הבנק המלווה כי מתבצעות במסגרת שותפות האחים חזן מכירות אינטנסיביות של דירות -  מצג שהיה חשוב להציג משיקולים עיסקיים שונים, והן לצורך קבלת משכנתא המיועדת לרכישת דירה לזוג צעיר, שתנאי קבלתה טובים במיוחד; כן נטען, כי העיסקה נועדה להבריח את הדירה מהישג ידם של הנושים, עקב כניסתה של השותפות לקשיים כלכליים. לאמיתו של דבר, כך נטען, הכוונה האמיתית של הצדדים לחוזה המכר היתה להותיר את הבעלות בדירה בידי האחים חזן. משכך, הזכויות בדירה מעולם לא עברו לרוכשים, והמערערים רשאים, אפוא, להמשיך בהליכי מימוש הדירה, הנמצאת בבעלות האחים חזן, לצורך פרעון החוב הפסוק. לחלופין, נטען על ידי המערערים כי גם אם חוזה מכר הדירה הוא אמיתי, יש להתנות מתן סעד הצהרתי בדבר זכויות הרוכשים בדירה בכך שיוכר כי עומדת להם, למערערים, זכות לשים ידם על הזכות החוזית שבידי המוכרים ליתרת התמורה החוזית שטרם שולמה להם על ידי הרוכשים, כדי לממש מתוכה את החוב הפסוק.

8.           בית משפט קמא דחה על הסף את הטענה החלופית האחרונה, מן הטעם כי חלה, לדבריו, התיישנות על תביעתם של האחים חזן כנגד הרוכשים ליתרת התמורה החוזית שלא שולמה, ככל שדרישה מעין זו לא נמחלה; משהמערערים עומדים בנעלי האחים חזן לענין זה, דין דרישתם זו להידחות.

9.           מכאן, נדרש בית משפט קמא לבחינת טיבה של עיסקת המכר ומידת אמיתותה. בבחינה זו הוא התייחס בפירוט לטענות המערערים, לפיהן מדובר בעיסקה למראית עין, שכן לא ברור האם וכיצד שולמה יתרת התמורה החוזית מעבר לסכום המשכנתא שנלקחה; אריק חזן בעדותו לא ידע לומר פרטים על העיסקה - מי עורך הדין שטיפל בה, מהו שכר הטרחה ששילם בעבור הטיפול המקצועי, מי דיווח לשלטונות מס שבח על העיסקה, ומדוע לא פעל תקופה כה ארוכה לרישום הזכויות בדירה על שמו ועל שם רעייתו, והמתין ברישום הערת אזהרה על דבר זכויותיהם בדירה עד שהתגלעה המחלוקת; וכך נטען, כי במשך 10 שנים הדירה נותרה רשומה על שם האחים חזן, ללא כל אזכור לזכויות הרוכשים; הרוכשים אף לא הצביעו על מתן יפוי כח בלתי חוזר לצורך רישום זכויותיהם בדירה, ולא הציגו הסכמי שכירות שנחתמו בשמם כמשכירים לאורך השנים; הם אף לא הראו כי קבלו ערבויות על פי חוקי המכר, לא הוכיחו מתי קבלו חזקה בדירה, האם שלמו מיסי עיריה בשמם, והאם נרשמו כמחזיקים בדירה בגופים המספקים שירותים - כגון חשמל, מים, גז, מיסי ועד בית וכיוצא באלה. עוד נטען, כי האחים חזן מציגים עצמם כבעלים של הדירה, ומתעלמים מחוזה המכר. לאור כל אלה, טענו המערערים כי מדובר בחוזה לא אמיתי, שעניינו בתרגיל פיננסי שנועד לאפשר לאחים חזן לקבל הלוואה מהבנק למשכנתאות על ידי מכירה פיקטיבית לבן משפחה, בד בבד עם נסיון להבריח את הנכס מידיהם של הנושים הפוטנציאליים, וליצור מצג כלפי הבנק כי אצל האחים חזן "עסקים כרגיל", כתגובה לאיומי הבנק לנקוט בפעולות כינוס כלפי הפרויקט אם לא יימכרו במסגרתו דירות נוספות.

         הרוכשים מצידם טענו כי מדובר בעיסקה אמיתית ובתום לב, וחיזוק לכך ניתן גם בדברי חנניה, אחד מהאחים חזן, שהעיד במשפט. הסברו של אריק חזן לקושיות השונות שהעלו המערערים היתה כי מאחר שהעיסקה נעשתה בין בני משפחה קרובים, הצדדים לא הקפידו על פורמליסטיקה, ועל השלמת הרישום, שהם מאפיינים טיפוסיים לעסקאות הנעשות בין זרים. לטענת אריק, הוא שילם את תשלום המשכנתא מדי חודש, החזקה בדירה נמסרה לו, והוא השכירה לצדדים שלישיים, שילם את מס הרכישה בתשלומים בעצמו, וכן הוסיף כי העביר לדבריו למוכרים כספים נוספים עבור כיסוי יתרת התמורה בעיסקה מעבר לסכום העיקרי שהתקבל במשכנתא. אשר לענין העברת כספים נוספים בגין עיסקת המכר לא הוצגו מסמכים לתמיכה באמרות אלה. בית המשפט קבע כי מהראיות שהובאו לא ניתן לקשור בין תשלומים אלה לעיסקת המכר.

10.        על רקע הטענות והנתונים שהוצגו, פנה בית משפט קמא לבחינת השאלה האם מדובר בעיסקת מכר אמיתית, או שמא בחוזה מכר בטל, שנכרת למראית-עין במובנו של סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 (להלן: חוק החוזים).