העליון: דרישת הכתב רוככה- ניתן לאשר מכר מקרקעין על סמך מסמכים חיצוניים

השופט ס' ג'ובראן:

1.        לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת.א. (ת"א) 1719/04 מיום 22.7.2009 (כבוד השופטת צ' ברון) במסגרתו אושר תוקפו של הסכם מכר בין המנוחה נעמי דנוך ז"ל (להלן: נעמי) לבין המשיב 1, נכדה (להלן: המשיב), בכל הנוגע לזכויותיה בשני נכסי מקרקעין בשכונת נווה צדק בתל אביב (להלן: הנכסים).

רקע עובדתי ודיוני

2.        תחילתו של הסכסוך המשפחתי ארוך השנים אשר מונח לפתחנו הינו ביום 20.8.1995 כאשר נעמי חתמה על ייפוי כוח בלתי חוזר לפיו העבירה את הזכויות בנכסים לבתה, מרגלית, אשר הינה גם אמו של המשיב (להלן: מרגלית), ללא תמורה (להלן: ייפוי הכוח). בגין ייפוי כוח זה נרשמה הערת אזהרה במרשם המקרקעין אך לא הושלמה העברת הזכויות בנכסים.

3.        בעקבות זאת, הגיש המערער 1 (להלן: המערער) תביעה לבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב בה ביקש כי יוצהר על בטלותם של ייפוי הכוח והערת האזהרה שנרשמה בעקבותיו (להלן: התביעה הראשונה). במקור, היתה נעמי תובעת בתביעה, אך במהלך הדיון נפטרה והתביעה המשיכה להתנהל כתביעת יורש כנגד יורשים. ביום 14.12.1999 קיבל בית המשפט (כבוד השופט י' גייפמן) את התביעה והורה כי ייפוי הכוח והערת האזהרה בטלים (להלן: פסק דינו הראשון של בית המשפט לענייני משפחה). בית המשפט קבע, לאחר ששמע את העדים, כולל את עדותה של נעמי, כי לא ניתן לפרש את חתימתה על ייפוי הכוח כפעולה של גמירות דעת ולכן לא ניתן לראות בו כמסמך מחייב. כמו כן, קבע בית המשפט כי כוונתה האמיתית של נעמי היתה להעביר את זכויותיה בנכסים לנכדה, המשיב, בתמורה, וכי הוא ישלם לכל ילדיה באופן שווה בעבור הזכויות.

4.        על פסק דינו הראשון של בית המשפט לענייני משפחה הגישה מרגלית ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. ביום 6.6.2000 קיבל בית המשפט (כבוד השופט ח' פורת - סגן הנשיא) את הערעור באופן חלקי וקבע כי בכל הנוגע לביטול ייפוי הכוח, התיק יוחזר לבית המשפט לענייני משפחה על מנת שיסקור את העדויות, ינתח אותן ויקבע עמדה בשאלות של עובדה ומהימנות.

5.        ביום 2.1.2001 ניתן פסק דין נוסף על ידי בית המשפט לענייני משפחה בו נשארה תוצאת פסק הדין הראשון על כנה (להלן: פסק דינו השני של בית המשפט לענייני משפחה). בפסק דינו השני קבע בית המשפט כי נעמי התכוונה לערוך עם המשיב עסקת מכר ולא עסקת מתנה. עוד קבע בית המשפט כי המחלוקת בנוגע לשאלת אכיפתו של הסכם המכר לא יכולה להיפתר במסגרת התביעה שבפניו שכן המשיב לא היה צד לה.

6.        על פסק דינו השני של בית המשפט לענייני משפחה הגישה מרגלית ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. ביום 31.7.2002 דחה בית המשפט (כבוד השופטת י' שטופמן) את הערעור בקובעו כי לא מצא מקום להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית. עוד קבע בית המשפט כי מעדותה של נעמי ניתן ללמוד כי כוונתה היתה למכור את הנכסים למשיב וכי את סכום המכירה התכוונה לחלק באופן שווה בין כל ילדיה. על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישה מרגלית בקשת רשות ערעור לבית משפט זה, אשר נדחתה ביום 9.2.2003 (בע"מ 8215/02).

7.        לאחר כל זאת, הגיש המשיב תביעה, אשר הועברה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, במסגרתה ביקש להכיר בתוקפו של הסכם המכר שנערך בינו לבין נעמי. כאמור, בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה ונתן פסק דין הצהרתי בדבר תוקפו של ההסכם.

           ראשית, קבע בית המשפט המחוזי כי בפסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה נקבעו ממצאים עובדתיים מסוימים אשר מהווים השתק פלוגתא לענין המונח בפניו. כך, קבע בית המשפט כי הממצא לפיו העסקה שנעשתה בין נעמי לבין המשיב הינה עסקת מכר ולא עסקת מתנה מהווה השתק פלוגתא, כמו גם הממצא לפיו המשיב שילם לדודיו ודודותיו, או ליורשיהם, כספים בתמורה לנכסים, בהתאם לרצונה של נעמי.

           שנית, בהתאם לממצאים אלה נפנה בית המשפט לבחון האם קיים במקרה זה מסמך בכתב אשר עונה על דרישת יסוד המסוימות. בענין זה קבע בית המשפט כי ניתן להסיק את קיומו של מסמך בכתב מתוך מספר מסמכים הקיימים בתיק ובראשם המסמך מיום 21.12.1996 בו מאשרת נעמי, בחתימתה, כי מכרה את הנכסים למשיב (להלן: נ/4). בנוסף, מסתמך בית המשפט על העובדה לפיה המשיב שילם לדודיו (למעט למערער) כספים באופן שווה בגין הנכסים וכן על כך שסכום התמורה הכולל תואם את שווי הנכסים באותה עת.

           לבסוף, קבע בית המשפט כי גם במידה ולא היה במקרה זה מסמך בכתב המקיים את יסוד המסוימות, עדיין היה לטעמו מקום לאכוף את עסקת המכר וזאת מכח ההלכה שנקבעה בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996) (להלן: ענין קלמר) אשר מאפשרת להכיר בעסקה במקרקעין, אף מבלי קיומו של מסמך בכתב בהתאם לעקרון תום הלב. בהקשר זה הסתמך בית המשפט בעיקר על כך שהמשיב שילם בתמורה לנכסים וכן על כך שהשקיע כספים רבים לצורך השבחתם.

טענות הצדדים

טענות המערערים

8.        המערערים טוענים כי המשיב דבק בתביעה שהגישה אמו לבית המשפט לענייני משפחה בגרסה לפיה מדובר בעסקת מתנה, גרסה אשר נדחתה באופן מוחלט, ולכן אין לקבל את גרסתו החלופית לפיה מדובר בעסקת מכר כיוון שמדובר בטענות עובדתיות חלופיות.

           עוד טוענים המערערים כי שגה בית המשפט המחוזי בכך שלא קבע כי מתקיימים בענייננו השתק עילה והשתק פלוגתא בכל הממצאים, וזאת מאחר ונקבע בבית המשפט לענייני משפחה כי גם אם היתה עסקת מכר בין נעמי לבין המשיב הרי שהיא נעדרת מסוימות. לטענתם, כלל זה של מעשה בית-דין חל למרות שהמשיב לא היה בעל דין בתביעה המקורית וזאת כיוון שהוא משמש כחליפה של אמו וכיוון שבתביעה הנוכחית הוא חוזר על אותן טענות אשר נדחו בתביעה הראשונה.

           לענין קיומו של מסמך בכתב, טוענים המערערים כי שגה בית המשפט המחוזי בכך שקבע כי מתקיימות במקרה זה דרישות הכתב והמסוימות. לטענתם, הקבלות המעידות על כך שהמשיב שילם כספים לשאר היורשים ניתנו בהתאם לייפוי הכוח, אשר בוטל בתביעה הראשונה, ולכן לא ניתן להסתמך עליהן. עוד טוענים המערערים כי המסמך העיקרי עליו מסתמך בית המשפט (נ/4), לא נכתב בכתב ידה של נעמי וכי כבר הוכח שהמשיב ואמו רימו אותה בעבר בכך שהחתימו אותה על מסמכים שלא הבינה את תוכנם. בנוסף, טוענים המערערים כי המסמכים עליהם מסתמך בית המשפט אינם כוללים את מחיר העסקה ואת מועדי התשלום ולכן הם נעדרים מסוימות וכל שניתן ללמוד מהם הוא שנעמי רצתה שהמשיב יעשה את כל הפעולות הדרושות לשימור הנכסים.

טענות המשיב

9.          ראשית, טוען המשיב כי יש לדחות את הערעור על הסף כיוון שהמערערים אינם טוענים דבר כנגד קביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה יש לאכוף את עסקת המכר גם ללא מסמך בכתב וזאת מכוח ההלכה שנפסקה בענין קלמר. לגופו של ענין, סומך המשיב את ידיו על פסיקתו של בית המשפט המחוזי ועל נימוקיו. לטענתו, צדק בית המשפט כאשר התבסס על שני הממצאים העובדתיים שנקבעו על ידי בית המשפט לענייני משפחה ולפיהם מדובר בעסקת מכר אשר תמורתה שולמה על ידו ליורשיה של נעמי, למעט למערער, אשר סירב לקבל את הכספים. עוד טוען המשיב כי מחומר הראיות עולה בבירור שהתקיימה עסקת מכר בינו לבין נעמי אשר מקיימת את דרישת המסוימות. מסוימות זו באה לידי ביטוי, בין היתר, במכתב עליו חתומה נעמי (נ/4), בעדותה בפני בית המשפט לענייני משפחה וכן בעובדה ששולמה התמורה בגין הנכסים. עוד טוען המשיב כי צדק בית המשפט המחוזי בכך שקבע כי אף במידה ולא מתקיימת דרישת הכתב יש להכיר בעסקת המכר כיוון ששילם את התמורה בגין הנכסים ואף השקיע כספים רבים בהשבחתם.