העליון אישר: לא יבוטל רישום זכויות שנעשה ב-2001 על סמך התחייבות וייפוי כוח מ-1957

השופט ע' פוגלמן:

1.        לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כבוד סגנית הנשיא ד' פלפל), וכן ערעור על החלטתו מיום 24.9.2008 בעניין הוספת ראייה. בפסק הדין נדחתה תביעה לביטול רישום זכויות חכירה בנכס מקרקעין. המחלוקת נסבה על השאלה האם ניתן היה לרשום את זכויות החכירה בנכס על שמה של המשיבה 1 בשנת 2001, בהסתמך על מכתב התחייבות וייפוי כוח שניתנו בשנת 1957.

2.        המערערים הם יורשיהם של מי שהחזיקו בעבר בזכויות החכירה הראשית (להלן - המורישים), בחלקה 193 בגוש 6011, המוכרת כתחנת דלק באזור מקווה ישראל (להלן - הנכס, או התחנה). הבעלות בנכס היתה רשומה על שם רשות הפיתוח. בין המורישים לבין חברת "פז" (המשיבה 1, חליפתה של חברת "של לא"י בע"מ", להלן - פז) נחתם בתחילה הסכם חכירת משנה. וכן נכרת ביניהם חוזה קמעונות לצורך הפעלת תחנת הדלק. כמה שנים לאחר מכן, בשנת 1957, חתמו המורישים על מכתב הממוען אל חברת פז, בגדריו הם מתחייבים, בין היתר, "לגרום לכך, כפוף להסכמת רשות הפיתוח, כי זכות החכירה הראשית לגבי השטח הנ"ל [הנכס] תרשם על שמכם". זאת, כך נכתב, "הואיל ואתם [פז] שלמתם לנו [המורישים] את כל הכספים - כולל ההוצאות - ששלמנו לרשות הפיתוח או שהיו לנו בקשר עם החלקה הנ"ל [הנכס]" (להלן - מכתב ההתחייבות). באותו מועד חתמו המורישים אף על מסמך שכותרתו "יפוי כח בלתי חוזר", לצורך ביצוע ההעברה האמורה (להלן - ייפוי הכוח). למעלה מארבעים שנים לאחר מכן, בשנת 2001, העבירה פז את זכויות החכירה הראשית על שמה, באמצעות ייפוי הכוח. על רקע זה, פנו המערערים לבית המשפט המחוזי ובקשו להורות על ביטול הרישום.

           למען שלמות התמונה יאמר, כי החל משנות השבעים של המאה הקודמת, עברו זכויות ההפעלה של התחנה לידי שותפות "צבר" (המשיבה 4, להלן - צבר), והיא מחזיקה מאז בתחנה בפועל. עוד יצוין, כי לאחר העברת זכויות החכירה על-שם פז, התנהל הליך משפטי בין פז לבין צבר, בגדריו תבעה פז סילוק ידה של צבר מן הנכס.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

3.        בית המשפט המחוזי קבע, כי רישומה של פז כחוכרת ראשית במקרקעין נעשה כדין, וזאת מכמה טעמים. נפסק, כי המסמכים המכוננים את החיוב - מכתב ההתחייבות וייפוי הכוח - מנוסחים באופן ברור וחד משמעי, והם כוללים התחייבות להעברת זכויות קנייניות. בית המשפט שלל את הטענה שמדובר בחיוב שניתן כבטוחה לקיום התחייבויותיהם של המורישים. זאת, בין היתר, נוכח העובדה שפז ממילא שילמה את כל התשלומים הנדרשים עבור התחנה והוכרה כחוכרת משנה, ומשכך לא היתה זקוקה להתחייבות מצד המורישים להבטחת זכויותיה. יתר על כן, כשהצדדים עשו שימוש במנגנון הבטוחה, כך נקבע, "הם ידעו לאמור זאת במלים מפורשות, ולא לפרש בדרך מרחיבה הסכם שמלים אלה לא הופיעו בו".

           בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע, כי אף התנהגות הצדדים בעשורים שלאחר החתימה על המסמכים המכוננים מעידה על העברת זכויות החכירה הראשית לידי חברת פז. בין היתר, נקבע כי אמנם המורישים נותרו רשומים בפנקסי המקרקעין עד לשנת 2001, והדרישות לתשלום דמי החכירה השנתיים עבור הנכס אכן הגיעו אליהם. אך התשלומים בוצעו, בפועל - על-ידי חברת פז. זו האחרונה, כך נקבע, התנהלה במהלך השנים כבעלת המקרקעין, חתמה על הסכמים עם מפעילי התחנה ואף נשאה באחריות לתשלומים ולמיסים הנדרשים בקשר לנכס. עוד נקבע, כי המורישים לא ראו בתחנה משום נכס שנמצא בבעלותם, כפי שניתן ללמוד, בין השאר, מצוואותיהם ומהצהרות ההון שהגישו. נפסק אפוא כי "מלבד ביצוע הרישום הפורמאלי של חברת פז כבעלת זכות החכירה הראשית במקרקעין, עובדה אשר הותירה את מורישי התובעים "בתמונה"... [המורישים] עצמם לא ראו את המקרקעין כרכושם והתנהגותם במהלך השנים לרבות במועד כתיבת צוואותיהם, מלמדת על כך באופן ברור".

           בנוגע להסכמתה הנדרשת של רשות הפיתוח, נקבע כי זו האחרונה לא התנגדה באופן עקרוני להעברת זכות החכירה הראשית על שם פז. המחלוקת בין פז לבין רשות הפיתוח, כך נפסק, היתה אך כספית במהותה. באשר לתמורה בעסקה שבין המורישים לפז, נפסק כי כל הוצאות הרכישה, הרישום והמיסים שהיו למורישים בקשר לנכס שולמו על-ידי חברת פז. עוד נקבע, כי זו האחרונה היתה "הגורם המניע" מאחורי הקמת התחנה ומימונה, והודגש כי אם היו למורישים הוצאות כלשהן בעניין זה - הן הושבו להם.

4.        בית המשפט המחוזי המשיך ונדרש לתוקפו של ייפוי הכוח וקבע, כי הוא אינו עומד בניגוד להוראת סעיף 5(א) לחוק השליחות, התשכ"ה-1965 (להלן - חוק השליחות). בית המשפט הוסיף וקבע, כי המורישים אכן חתמו על ייפוי כוח בלתי חוזר, שנועד להבטיח את העברת זכות החכירה הראשית לחברת פז. משכך נקבע, כי ייפוי הכוח - בהיותו בלתי-הדיר - אינו פוקע בתום עשר שנים, ואף העובדה ששניים מן המורישים החתומים על ייפוי הכוח הלכו לעולמם אינה פוגמת בתוקפו. כמו כן נקבע, כי העברת הזכויות על-ידי עורך דין אחר מזה הנקוב בייפוי הכוח אינה פוגעת בתוקפו, שכן נכלל בו סעיף המתייחס למינוי ממלאי מקום.

           בסיכום הדברים נקבע, כאמור, כי חברת פז היתה זכאית להרשם כחוכרת ראשית, ולפיכך נדחתה התביעה. מכאן הערעור שלפנינו.

טענות הצדדים בערעור

5.        עיקר טענותיהם של המערערים מופנות נגד תוקפו של ייפוי הכוח, וההעברה שבוצעה מכוחו. המערערים מצביעים על מספר פגמים אשר נפלו, לשיטתם, בייפוי הכוח. בין היתר, מלינים המערערים על קביעותיו של בית המשפט המחוזי באשר לעסקת היסוד העומדת בבסיס ייפוי הכוח. כמו כן טוענים המערערים, כי לא הוכח שניתנה תמורה בעבור העברת הזכויות, ומשכך - לשיטתם - בוצעה ההעברה בניגוד להוראת סעיף 5 לחוק השליחות. המערערים ממשיכים וטוענים, כי שניים מתוך שלושת החתומים על ייפוי הכוח הלכו לעולמם בטרם מומש, וכן טוענים הם נגד השימוש שנעשה בייפוי הכוח על-ידי עורך דין שאינו נזכר בו. אף מטעמים אלה נפגם - לשיטתם - תוקפו של ייפוי הכוח. עוד טוענים המערערים, כי תוקפו של ייפוי הכוח הותנה באישורה של רשות הפיתוח, ואף נכתב בו במפורש "כפוף להסכמת רשות הפיתוח". בהיעדר אישור כאמור - כך נטען - ייפוי הכוח חסר תוקף. לבסוף, נטען כי המסמכים המכוננים נוסחו על-ידי פז, ומשכך יש לפרשם נגדה - קרי, לטובת המערערים.

           לצד טענות אלה, משיגים המערערים על מקצת מקביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי, ובעיקר בכל הנוגע להתנהגותה של פז במהלך השנים. לשיטתם, התנהלותה בעשורים שחלפו עולה כדי ויתור על זכויותיה. ייפוי הכוח נתגלה אצל פז, כך נטען, רק בשנת 1995, בעוד שבין השנים 1959 עד 1995 לא עשתה האחרונה דבר בכדי לרשום את הזכויות על שמה.

6.        צבר (יחד עם המשיבים 6-5) מצטרפת לעמדתם של המערערים, ומשיגה אף היא על הכרעתו של בית המשפט המחוזי. בין השאר, מלינה צבר על קביעותיו של בית המשפט המחוזי בנוגע לסוגית התמורה שניתנה בעסקה, וליישומו של סעיף 5 לחוק השליחות בהקשר זה. צבר ממשיכה וטוענת, כי אין מדובר בייפוי כוח בלתי-חוזר, וזאת אף אם כותרת המסמך כוללת את התיבה "בלתי-חוזר". עוד נטען, כי מות חלק מן השולחים-המורישים מביא אף הוא לפקיעת תוקפו של ייפוי הכוח, וזאת בהתאם להוראת סעיף 14(א) לחוק השליחות. נוסף על כך נטען, כי התחייבות המורישים להעביר את זכויות החכירה מותנית בהסכמת רשות הפיתוח, ומשלא נתקיים התנאי, ההתחייבות בטלה.

7.        חברת פז, לעומת זאת, סומכת ידיה על הכרעתו של בית המשפט המחוזי. לשיטתה, העסקה שנערכה בשנת 1957 נתמכת באופן ברור במסמכים המכוננים ובנוסחם החד משמעי. העובדה שכיום קשה לקבוע בוודאות מה היו התנאים המסחריים בעסקה, אין בה - כך נטען - כדי להביא לביטולה. לחלופין טוענת פז, כי גם אם לא ניתנה תמורה ישירה בגין העברת הזכויות, אין בכך כדי לערער את העובדה שהעברה מלאה כזו בוצעה בפועל. פז ממשיכה ומציינת, כי אף מהתייחסות הצדדים לנכס לאורך השנים ניתן ללמוד שהזכויות בתחנה הועברו במלואן לפז, לרבות העובדה שהנכס לא נכלל בהצהרות ההון של המורישים, ואף לא בצוואותיהם. אף באשר לתוקפו של ייפוי הכוח מצטרפת פז להכרעתו של בית המשפט המחוזי, מטעמיו.

דיון

8.        לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות. באשר להוספת הראיה, בית המשפט המחוזי קבע בהחלטתו מיום 24.9.2008 כי "כל מסמך שצורף לסיכומים ולא הוגש פורמלית לא יילקח בחשבון". מדובר בהחלטה דיונית, הנוגעת לאופן ניהול ההליך. כידוע, בהחלטות כגון אלה ממעטת ערכאת הערעור להתערב (ראו, למשל: רע"א 6092/04 י.מזרחי קבלנות כללית בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, פ"ד נט(2) 198, 207 (2004), וההפניות שם; רע"א 9288/07 גאזי נ' שפיגל, סעיף ה' (לא פורסם, 7.11.2007), וההפניות שם), ובמקרה שלפנינו, לא נמצא טעם המצדיק לשנות מהכרעתה של הערכאה המבררת בעניין זה.

           אף באשר להעברת זכויות החכירה לא מצאנו להתערב בהכרעתו של בית המשפט המחוזי. כאמור, מכתב ההתחייבות וייפוי הכוח הם אשר עומדים במרכז ההליך שלפנינו. בעיקר חלוקים הצדדים בשאלה האם ייפוי הכוח מקים לפז זכות להעברת זכויות חכירה בנכס על שמה, או שמא מדובר במסמך חסר תוקף שאינו מאפשר את העברת הזכויות.

תוקפו של ייפוי הכוח - היקף ההרשאה