העליון אישר: השוק הפתוח ברהט לא ייהרס, אך בעלי החנויות בשוק הסגור יוכלו לתבוע פיצוי

השופט י' עמית:

רקע

1.        ענייננו במרכז קניות הכולל כיום שוק סגור ושוק פתוח. השוק הסגור הוא מבנה בן קומה אחת של שלוש צלעות בצורת "ח" (להלן: המרכז המסחרי) והשוק הפתוח הוא שוק דוכנים עם קירוי קל, הנמצא בשטח בין צלעות מבנה המרכז המסחרי (להלן: השוק הפתוח). המערערים הם הבעלים של חלק מהחנויות במרכז המסחרי, ולטענתם, השוק הפתוח הוקם על שטח הרכוש המשותף של המרכז המסחרי ובניגוד למצגים ולהתחייבויות כלפיהם. המערערים עתרו בבית משפט קמא לפינוי השוק הפתוח ולהריסתו, ומנגד, נתבעו המערערים על ידי המשיבים לשלם יתרת חובם בגין החנויות שרכשו.

           נציג להלן את העובדות הצריכות לעניין ואת עיקרי פסק דינו של בית משפט קמא.

העובדות הצריכות לעניין

2.        ביום 3.12.95 פורסמה למתן תוקף תוכנית מפורטת מס' 3/296/03/17 המתייחסת, בין היתר, למגרש מס' 915 שהוא מושא דיוננו.

ביום 5.5.96 נחתם הסכם בין מינהל מקרקעי ישראל לבין המשיבה 1, החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ (להלן: החכ"ל), לשם הקמת המרכז המסחרי. לצורך הקמת הפרויקט התקשרה החכ"ל בהסכם מיום 16.6.96 עם חברת "אשליל לבניין והשקעות בע"מ" כקבלן מבצע (להלן: אשליל) וזו התקשרה עם "שיאן בונה יבנה בע"מ" (להלן: שיאן או המשיבה 2) כקבלן משנה.

היתר בניה ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ביום 19.8.96 למטרת "שוק-בניה חדשה. בנית שוק סגור ופתוח".

3.        במהלך ביצוע הפרויקט נקלעה החכ"ל לקשיים כלכליים, לטענתה, משום שחלק מרוכשי החנויות במרכז המסחרי לא שילמו את מלוא התמורה עבור החנויות שרכשו, ולכן לא עלה בידה לעמוד בהתחייבויותיה הכספיות כלפי אשליל. בסופו של דבר, רכשה שיאן בשנת 1998 את הפרויקט מהחכ"ל ומאשליל, שהמחו לה את מלוא הזכויות והחובות בפרויקט, כך שהחכ"ל ואשליל יצאו מהפרויקט.

4.        ביני לביני, המערערים התקשרו במהלך שנת 1996 עם החכ"ל בהסכמי רכישה של חנויות במרכז המסחרי, והעבירו סכום של 30,000 ש"ח כמקדמה על חשבון רכישת החנויות. בהמשך, חתמו המערערים על הסכמים נוספים בשנת 1997 (ההסכמים משנת 1996 יכונו להלן: ההסכם הראשון. ההסכמים משנת 1997 יכונו להלן: ההסכם השני). על פי ההסכמים, רכש כל אחד מהמערערים (למעט המערער מס' 7 שרכש חנות ישירות מהמשיבה 3 שרכשה מספר חנויות במרכז המסחרי) חנות במרכז המסחרי שהוגדר בהסכם כ"שוק אשר יכלול 94 חנויות על שטח בנוי של כ-4,400 מ"ר".

5.        בשנת 1999 או בסמוך לכך, נמסרה החזקה בחנויות למערערים ובמועד כלשהו בסמוך או לאחר מכן (הצדדים נחלקו על המועד המדויק) החלה שיאן להפעיל את השוק הפתוח.

           המערערים הגישו בשנת 2002 את תביעתם לבית משפט קמא ועתרו, בין היתר, לפינוי ולהריסת השוק הפתוח. במהלך ההתדיינות בתיק, ומשנתברר כי השוק הפתוח הוקם בניגוד להוראות התוכנית המפורטת, יזמה שיאן הגשת תוכנית מפורטת נוספת 6/296/03/17 (להלן: התוכנית החדשה) המכשירה, בין היתר, את השוק הפתוח במיקומו בפועל. המערערים תקפו את התוכנית החדשה בהליך נפרד בבית המשפט לעניינים מינהליים אך עתירתם נדחתה (פסק דינו של כב' השופט אלון בעת"מ 362/06, להלן: ההליך המינהלי) והתוכנית המפורטת החדשה אושרה ביום 24.7.06.

עיקרי הטענות והסעדים להם עתרו המערערים והמשיבים בבית משפט קמא

6.        המערערים העלו שורה של טענות בפני בית משפט קמא שעיקרן:

           א.      בניית השוק הפתוח נעשתה בשטח הרכוש המשותף השייך למרכז המסחרי, שטח שהיה מיועד לשמש כחניה וכשטח ציבורי פתוח.

           ב.      המשיבים השתלטו על חלקים ברכוש המשותף (ממ"דים ומעברים) בתוך המרכז המסחרי.

           ג.      אי רישום החנויות על שמם במינהל מקרקעי ישראל או בלשכת רישום המקרקעין.

            המערערים עתרו למספר סעדים עיקריים: הריסת השוק הפתוח שמחוץ למרכז המסחרי; הריסת המבנים שנבנו בשטח הרכוש המשותף במרכז המסחרי; ורישום הזכויות בחנויות על שמם, ולחלופין קבלת ערבויות בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: חוק המכר - דירות (הבטחת השקעות)).

7.        בכתב תביעה שכנגד, עתרה שיאן לחייב את המערערים בתשלום יתרת חובם עבור החנויות ובתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם.