העליון אישר: אדישות ביחס למצב משפטי של הנכס אינה מבססת עילת הטעייה בכריתת חוזה

השופטת א' חיות:

           בפנינו שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט מ' דרורי) מיום 16.10.2006, בו נדחו תביעה ותביעה שכנגד שעניינן הסכם למכירת אחת עשרה יחידות בפרויקט מסחרי שהוקם ברחוב אגריפס בירושלים והידוע בכינויו "שוקניון אגריפס" (להלן: שוקניון אופרויקט השוקניון).

העובדות הצריכות לעניין

1.       ביום 13.11.1996, התקשר מאיר רפאלי המנוח (להלן: המנוח) בסדרה של אחד עשר חוזים עם ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ ועם א. ארנסון בע"מ ויוסף ריכטר  (להלן ביחד: המוכרים) לפיהם רכש המנוח מן המוכרים עשרה מחסנים בקומת המרתף וחנות אחת בקומה א' בפרויקט השוקניון (להלן בהתאמה: המחסנים, החנות או יחד היחידות). כמו כן, נחתם ביום 14.11.1996 בין המנוח לחברת שוק אגריפס ניהול ואחזקה בע"מ חוזה ניהול הנוגע, בין היתר, לאחזקת היחידות ולביצוע שירותי תיקון וניקיון בהן. קדם להתקשרות בחוזים הנ"ל משא ומתן שהתנהל בין בניו של המנוח, אבי ועזרא רפאלי (להלן: רפאלי) לבין משווקי פרויקט השוקניון, האחים רמי ומשה שחר ובמהלכו נערכו מסמכים שונים אשר שיקפו אותו ובהם: דף קשר מיום 14.9.1996 (אשר בטעות נרשם בו התאריך 14.9.1995) שמילא משה שחר ובו צוין כי רפאלי "מעוניינים ברכישה של מחסנים למטרת אולפן וידיאו עריכה ושכפול קלטות" (להלן: דף הקשר); טופס "בקשה להרשמה באגריפס" מיום 16.9.1996 אותו מילאו רפאלי ובו צוין כי הם מבקשים לרכוש יחידה מסחרית אחת (החנות) בקומה א' בשטח של 14.8 מ"ר ובמחיר של 66,600$, וכן מחסנים בשטח של 222 מ"ר בקומת המרתף תמורת סך של 242,000$ ובסך הכול - 308,600$; ומסמך מיום 6.10.1996 שכותרתו "רכישת מחסנים וחנות", ובו דרישות שונות של רפאלי ביחס למפרט הטכני של המחסנים המתייחסות בין היתר לחלוקתם למשרדים + שירותים; לריצוף שטח המחסנים; להתחברות למערכת קירור וחימום; להתקנת שלוש פאזות; לבניית הקיר הדרומי של המחסנים בקיר כפול או מבודד נגד רעש וויברציות שנגרמות מקומת החנייה; וכן לחלונות מבודדים כפולים בקירות הדרומיים של המחסנים.

          בחוזי הרכישה התחייבו המוכרים למסור לרפאלי את החזקה ביחידות עד ליום 31.12.1997 אך הוסכם בין הצדדים כי אם יווצר מחסור בפועלי בניין או בחומרי בניין יהיו המוכרים רשאים לאחר במסירת היחידות ובלבד שתקופת האיחור לא תעלה על שישה חודשים (סעיפים 6.2 (א) ו-(ב) לחוזי הרכישה). 

2.       היחידות לא נמסרו לרפאלי במועד המוסכם ואף לא בחלוף שישה חודשים מאותו מועד. רפאלי מצידם שילמו למוכרים את מרבית התמורה עבור היחידות, למעט יתרה מסוימת אשר אין חולק כי טרם שולמה עד היום. בשלב מסוים החל מיום 15.11.1998 ואילך נעשו מצד המוכרים ניסיונות למסור את היחידות לרפאלי אך אלה סירבו לקבלן ונימקו זאת באי התאמה של השטח בפועל לשטח שהוסכם. כמו כן, העלו רפאלי טענות בדבר פגמי גימור שונים וסרבו לחתום על פרוטוקול המסירה ובמכתב מיום 30.8.1999 שנשלח למוכרים מאת בא-כוחם של רפאלי, ניתנה למוכרים ארכה בת שבעה ימים לתיקון "ההפרות היסודיות" של חוזי הרכישה שהתבטאו לטענתם בפערים בין השטח שעליו סוכם לשטח בפועל וכן בליקויי בנייה שונים וברטיבות. עוד צוין באותו מכתב כי "היה ולא יימצא פתרון מיידי וראוי לעמידתכם בכל ההתחייבויות החוזיות, תשלח אליכם הודעת ביטול". המוכרים בתגובה דחו את טענות רפאלי וציינו כי האיחור במסירה נבע ממחסור בפועלים ובחומרים וכן מהתנהלותם של רפאלי, אשר לא המציאו להם במועד הנחיות באשר לתוספות שנדרשו על-ידם ביחידות ואף סיכלו את ניסיונות המסירה. לגבי בעיית הרטיבות ציינו המוכרים כי היא טופלה זה מכבר ומכל מקום אין בה כדי להצדיק את הסירוב לקבלת היחידות בכפוף לטיפול בה. כמו כן דחו המוכרים את טענות רפאלי בדבר ליקויי בניה ופערי שטחים. רפאלי מצידם עמדו על טענותיהם ובמכתב נוסף מיום 21.9.1999 שנשלח מטעמם, ציינו כי לא גרמו לעיכוב במסירת היחידות וכי הם אינם יכולים ואינם מעוניינים לקבל את החזקה בהן כל עוד היחידות אינן ראויות לשימוש אשר לו נועדו.

3.       בהמשך להתכתבות המתוארת לעיל בין הצדדים שלחו רפאלי למוכרים ביום    11.10.1999 הודעת ביטול ראשונה, אותה נימקו בכך שלמרות דרישתם לתיקון ההפרות היסודיות לא קיבלו לידיהם את החזקה ביחידות כשהן ראויות למסירה וכן בכך שקיים "איחור עצום" במסירת היחידות. בעקבות הודעה זו, שנדחתה על-ידי המוכרים, קיימו הצדדים מגעים לפשרה שהגיעו כדי ניסוח הסכם פשרה. הסכם זה אמור היה להיחתם במהלך פגישה בין הצדדים שזומנה ליום 3.8.2000, אך ההסכם לא נחתם בסופו של דבר. השאלה האם נקשר הסכם פשרה מחייב על אף היעדר חתימת הצדדים עליו, היא אחת השאלות השנויות במחלוקת בין הצדדים בהליכים דנן, כפי שיפורט להלן. סמוך לאחר הפגישה מיום 3.8.2000 שב אבי רפאלי והודיע למוכרים בשמו ובשם אחיו כי משכשלו מאמצי הפשרה, הם מבטלים את החוזים בשל הפרתם על ידי המוכרים ודורשים את השבת התמורה ששילמו. במכתב נוסף מיום 2.10.2000 שנשלח על ידי הגברת דוריס רפאלי, אלמנתו של המנוח ואמם של רפאלי, דרשה אף היא כי המוכרים ישיבו לה את הכספים ששולמו להם עבור היחידות, בעקבות ביטול החוזים בציינה כי אלה בוטלו:

 "מאחר שלא עמדתם בשום הסכם אתנו הן לגבי השטחים, הן בתאריך המסירה והן באי התאמת המקום לאולפן כפי שהובטח לנו".

טענה דומה בדבר אי התאמת המחסנים לייעוד שעבורו נרכשו הועלתה לראשונה באותו שלב גם על ידי עזרא רפאלי, אשר ציין במכתב נוסף ששלח למוכרים ביום 19.11.2000 כי ערך בירור בעיריית ירושלים וממנו הסתבר כי על פי היתר הבניה ניתן להשתמש במחסנים לצורך אחסנה בלבד אף שנרכשו לצורך אולפני הקלטות. המוכרים מצידם השיבו כי מעולם לא התחייבו למכירת נכסים המיועדים לאולפן הקלטות בשטח המחסנים (ראו מכתב מיום 22.11.2000 שצורף בבית משפט קמא על-ידי המוכרים ומוספר 66). כתשעה חודשים לאחר מכן, בתחילת חודש אוגוסט 2001, פנו רפאלי אל מנהלת מחלקת הרישוי בעיריית ירושלים וביקשו לברר "האם על-פי ההיתר אנו נוכל לעשות שימוש במחסנים כאולפנים עם קהל ואולם עם קהל על אף שבהיתר מצוין מחסנים". בתשובה לפנייתם זו נענו רפאלי כי על פי היתר הבניה של פרויקט השוקניון שטח המחסנים הינו שטח שרות והשימוש המותר בו הוא לאחסנה בלבד וכי משכך לא ניתן לאשר בו שימוש לאולפן צילום (ראו מכתבה של הגב' רות ביקסון, הממונה על רישוי בניה בעיריית ירושלים, מיום 12.8.2001) (להלן: מכתב גב' ביקסון).

          בעקבות מכתב גב' ביקסון שלחו רפאלי למוכרים ביום 23.8.2001 הודעה נוספת על ביטול החוזים, בה טענו בין השאר כי המוכרים הטעו אותם ולא גילו להם שלא ניתן להקים אולפני צילום והקלטות בשטח המחסנים. במכתבם מיום 26.8.2001 כפרו המוכרים גם זו הפעם בזכותם של רפאלי לבטל את החוזים והם הוסיפו וציינו באותו מכתב כי רפאלי מנסים מזה שנים-

"בתירוצים שונים ומשונים, כל פעם בתירוץ חדש ובחוסר תום לב להתכחש לחיובים המוטלים על פי הוראות החוזה והדין... כאשר ברור לכל שהסיבה שלהם זה להשתחרר מחיובי ההסכמים בגלל כדאיות העסקה מבחינתם. התירוץ החדש שלהם כיום מעורר תמיהה שכן רפאלי המנוח רכש מחסנים ולא חנויות כאשר ברור לכל בר דעת מה השימוש שניתן לעשות במחסנים והמחיר בהתאם".

4.       בעקבות התכתבות אחרונה זו, הגישה ביום 10.10.2001 הגב' דוריס רפאלי תביעה לבית משפט המחוזי בירושלים כאלמנה וכיורשת בלעדית של המנוח, ובה עתרה לסעד המצהיר על בטלות חוזי המכר שנערכו בין המנוח למוכרים בשל פגם של הטעיה ולחלופין טעות שנפלה בכריתתם ולחלופי חלופין בשל הפרתם היסודית על ידי המוכרים. במאמר מוסגר יצוין כי התביעה בבית משפט קמא נוהלה בפועל על ידי אבי רפאלי אשר מונה כאפוטרופוס על נכסיה של הגב' רפאלי לאחר שהיא הוכרזה כחסויה. הטענה המרכזית שהעלו רפאלי נגד המוכרים הייתה כי אלה לא גילו להם בשום שלב שקיימת מניעה חוקית להקמת עסק בשטח המחסנים, המיועדים לפי היתר הבניה לשטחי שירות בלבד. לטענתם, מהווה הדבר הטעיה המצדיקה את ביטול החוזים בשל פגם בכריתתם. לחלופין טענו רפאלי כי המוכרים הפרו את החוזים הפרות יסודיות המצדיקות את ביטולם והתייחסו בהקשר זה בעיקר לכך שהמוכרים לא מסרו להם את החזקה ביחידות במועד המוסכם ואף לא לאחר מכן. המוכרים, מצידם, הגישו תביעה שכנגד, בה עתרו לסעד המצהיר כי נקשר בין הצדדים הסכם פשרה מחייב אף שרפאלי סרבו לחתום עליו בפגישה שזומנה ליום 3.8.2000. המוכרים הוסיפו ועתרו לאכיפת הסכם הפשרה ולחיוב רפאלי בתשלום דמי הניהול המגיע להם על פיו. לחלופין, עתרו המוכרים לקבוע כי מסרו את היחידות לרפאלי כבר ביום 15.11.1998 (עת נעשה על-ידם ניסיון המסירה הראשון), ולכל המאוחר ביום 15.1.1999 וכן עתרו לחייב את רפאלי לשלם להם את יתרת התמורה החוזית ואת חוב דמי הניהול בתוספת הפרשי הצמדה וריבית פיגורים. עוד עתרו המוכרים לחיוב רפאלי בתשלום פיצויים בגין  הנזקים שנגרמו להם בעקבות הפרת החוזים על-ידי רפאלי בכך שלא שילמו את דמי הניהול ואת מלוא התמורה עבור היחידות ובכך שסירבו לקבל בהן חזקה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

5.       בפסק דינו מיום 16.10.2006 דחה בית המשפט המחוזי הן את התביעה והן את התביעה שכנגד. השאלה העיקרית אותה הציב בית המשפט בכל הנוגע לתביעת רפאלי הייתה - האם החוזה בוטל כדין על-ידם בשל טעות, הטעיה או הפרה של החוזה, ואם לאו - האם ראוי שבית המשפט יבטל את החוזה משיקולי צדק. בנתחו את הראיות ואת העדויות שהוצגו בפניו קבע בית משפט קמא כממצא עובדתי כי כבר בשלבים המוקדמים של העסקה ידעו המוכרים או למצער היה עליהם לדעת, בין בעצמם ובין על-ידי שלוחיהם, האחים שחר, שרפאלי מעוניינים להקים עסק בשטח המחסנים ולא להשתמש בהם לצרכי אחסון גרידא. זאת, נוכח מסמך שכותרתו "פרטי עסקה לחתימת חוזה" בו צוין כי "מטרת המחסן אולפן להקלטת קסטות וידאו"; נוכח דף הקשר בו צוין כי הרכישה היא למטרת אולפן וידיאו עריכה ושכפול קלטות; ונוכח העובדה שהמוכרים התעניינו במטרות הרכישה של כל קונה וקונה בפרויקט השוקניון ובדקו אותן כתנאי מרכזי בכל התקשרות שערכו. בית המשפט הוסיף וקבע עם זאת כי בניגוד לאמור בכתב התביעה בו נטען על ידי רפאלי שהעסק אותו ביקשו להקים בשטח המחסנים היה "אולפן הקלטות וצילומים בינוני-גדול", לא הוכח שזו הייתה כוונתם בעת כריתת החוזה שכן בדף הקשר צוין כאמור "אולפן וידיאו עריכה ושכפול קלטות". ומכל מקום, כך נקבע, בעוד שהמוכרים ידעו או יכולים היו לדעת שבכוונת רפאלי להקים באולפן וידיאו ועריכה, לא היה עליהם לדעת על כוונתם הנטענת של רפאלי להקים אולפן צילום טלוויזיוני.

          בהתבסס על הממצא העובדתי אותו קבע בית משפט קמא ולפיו הייתה לצדדים ידיעה משותפת ומוסכמת לגבי הקמת עסק לעריכה ושכפול של קלטות, הוסיף בית המשפט וקבע כי:

"למעשה, שני הצדדים כלל לא עמדו על כך שהעסק יוקם בהתאם להיתר הבניה, שכן היתר הבניה אוסר הקמת כל עסק שהוא בשטח המדובר. לפיכך, כבר בעת ההתקשרות ידעו שני הצדדים, או לפחות יכולים היו לדעת, שהעסק מוקם בניגוד, או לכל הפחות שלא על פי, היתר הבניה, ונראה כי עובדה זו לא הפריעה למי מהם. אלא מאי? במועד מאוחר הרבה יותר התברר, כי רישיון לעסק שיקום בניגוד להיתר הבניה - לא יינתן" (פסקה 62 לפסק הדין).

בכך נשמט לגישתו של בית משפט קמא הבסיס לטענת רפאלי בדבר טעות או הטעיה מצד המוכרים שיש בהם כדי להצדיק את ביטול החוזים. בסוקרו את ההלכות הרלוואנטיות ציין בית משפט קמא כי סביר לצפות ממוכר שלא ימכור נכס (דירה, חנות או מחסן) בניגוד להיתר הבניה המחייב גם אותו ולא רק את הקונה. אולם לגישתו, ככל שהמידע הנוגע לייעוד הקרקע, להיתר הבניה או לזכויות הבניה הוא מידע נגיש "אותו ניתן למצוא ולאתר במשרדי הרשויות המוסמכות - אין חובה על המוכר למסור מידע זה לקונה, ועל הקונה מוטלת החובה להתעניין ולבדוק את אותם נתונים, באותם משרדים, לפני שמחליט הוא להתקשר בעיסקה ולרכוש את הנכס הנדל"ני" (פסקה 64 לפסק הדין). אשר לרפאלי סבר בית המשפט כי הם יכלו לבדוק בעירייה את הפרטים שהיו כה חיוניים עבורם והמוכרים רשאים היו להניח כי כך עשו. עוד מציין בית המשפט כי מותר למוכר לצפות ש"קונה סביר ילך ויברר לעצמו תחילה מצב הנכס מבחינת אפשרות הפעלת העסק אותו הוא רוצה להפעיל, לפני שיסכים לקנות את הנכס", וככל שהדברים נוגעים לרפאלי ציין בית המשפט כי "ככלות הכול הם אנשי עסקים והם אלה הרוצים להפעיל את אולפן ההקלטות במחסנים ולא המוכרים". אשר לטענת רפאלי לפיה חובת תום הלב מחייבת צד לגלות מידע אף שמידע זה נמצא בידי הצד השני קבע בית המשפט כי הדבר תלוי בכל מקרה לפי נסיבותיו, ובענייננו רפאלי עצמו את עיניהם ולא התעניינו בהיבטים החוקיים של הרישוי ושל תוכניות בניין עיר ביחס להפעלת האולפן בשטח המחסנים ולכן אין להם להלין אלא על עצמם.

6.       בית המשפט הוסיף וקבע כי לא הוכח שלמוכרים יש גישה בלעדית למידע הנוגע לייעודם של המחסנים על פי היתר הבניה או כי לרפאלי ישנה נחיתות ברורה בכל הנוגע לאפשרות השגת המידע בעניין זה. בית המשפט הדגיש כי בשנת 2001, דהיינו כחמש שנים לאחר חתימת החוזים, פנו רפאלי לעיריית ירושלים וקיבלו את המידע המלמד כי היתר הבנייה אינו מאפשר הקמת אולפן הקלטות בשטח המחסנים, והוא הוסיף וציין כי זוהי אשמתם שלא בדקו את הדבר קודם שחתמו על החוזים. עוד קבע בית המשפט כי רפאלי בחרו במודע שלא להיעזר בעורך-דין או בבעל מקצוע אחר לצורך השלמת העסקה והסתפקו בהתייעצות חטופה עם עורך דין שביקר בחנותם, אף שמדובר בעסקה בהיקף לא מבוטל. עובדה זו, כך נקבע "אף היא אינה מעידה לטובתם, שכן היא מרחיבה את טווח הסיכון אותו לקחו על עצמם. פועל יוצא מכך הוא כי בשל זאת  מצטמצם  טווח ההגנה לו הם זכאים". יחד עם זאת, כך הוסיף בית משפט וקבע, לא ניתן להתעלם מכך שהמוכרים עוסקים בייזום פרויקטים של נדל"ן ולפיכך אי הגילוי מצידם אינו זניח. מבלי לקבוע מסמרות בדבר, ציין בית המשפט כי נוכח קביעתו לפיה המוכרים ידעו או היו צריכים לדעת על כוונת רפאלי להקים עסק בשטח המחסנים, הרי שאילו הייתה עילת הביטול נעוצה בהיתר הבנייה, להבדיל מעניין רישיון העסק, וטעות זו הייתה יסודית בעיני רפאלי, אזי לכאורה היה מתקיים קשר סיבתי בין ההפרה לביטול והם היו זכאים לבטל את החוזה עקב הטעייה. אך בית המשפט לא השתכנע שכך הדבר וציין כי רפאלי לא הראו בעת כריתת החוזה ראשית כוונה לוודא את מצב היחידות ברשויות התכנון ובתחילה טענו לביטול החוזה בשל איחור במסירה, בעיות רטיבות ובעיות שטח ורק בשלב מאוחר יותר, לאחר שראו שהעסקה עולה על שרטון, העלו את הטענה בדבר היתר הבניה. עוד הדגיש בית המשפט כי רפאלי אף לא טענו שהתקשרותם בחוזים תלויה בכך שהקמת עסק תהיה אפשרית מבחינה חוקית. על כן, כך נקבע, מנקודת המבט של רפאלי בעת כריתת החוזים, אפשרות חוקית על-פי היתר הבניה להקים עסק במקום המחסנים לא היוותה תנאי מוקדם לחתימה על החוזים ולפיכך לא היה פגם ברצון של רפאלי בעת כריתת החוזים וממילא אין לומר כי המוכרים היו מודעים לפגם כזה. בית המשפט הוסיף ובחן את הסוגיה לפי עקרונות המשפט העברי והגיע למסקנה כי גם על-פיו, חובת הבדיקה הייתה על רפאלי שרצו להקים עסק במקום שיועד למחסנים.

7.      אשר לטענות החלופיות שהעלו רפאלי בדבר הפרת החוזים על-ידי המוכרים קבע בית המשפט כי טענות אלה אינן מצדיקות את ביטולם. בכל הנוגע לסוגיית הרטיבות קבע בית המשפט כי על-פי העדויות שהוצגו לא ניתן לקבוע אם אכן הייתה בעיה ממשית של מים במחסנים, ואם כן - האם היה בה כדי להצדיק את ביטולם של החוזים. עוד צוין כי טענת רפאלי בדבר אי התאמת שטח היחידות לשטח שעליו סוכם נזנחה במהלך הדיונים וכי אף שיש ממש בחלק מטענות רפאלי בדבר אי התאמת השוקניון להבטחות שפוזרו בפרוספקט הפרסום של הפרויקט, אין למצוא קשר סיבתי בין אותן הבטחות לבין ביטול החוזים. אשר לטענת רפאלי בדבר איחור במסירת החזקה ביחידות ציין בית המשפט כי ניסיון המסירה הראשון אכן בוצע ביום 15.11.1998, כשנה לאחר מועד המסירה המקורי, אך גם רפאלי לא הזדרזו להעביר את הפרטים בדבר התוספות והשינויים שביקשו לבצע במחסנים ואלה סוכמו עם המוכרים רק ביום 6.8.1997, כשלושה חודשים לפני מועד המסירה המקורי שנקבע בחוזים. בית המשפט הוסיף וקבע בהקשר זה כי גם לאחר מכן התנהלו העניינים בעצלתיים וכי  "המצב בו כעבור שנה, שנתיים, וארבע שנים ממועד המסירה התובעת עוד לא קיבלה חזקה בנכס, מלמד כי התמשכות המצב התאימה לשני הצדדים כאחד". בית המשפט קבע עוד כי מאז יום 22.12.1998 עת נעשה מצד המוכרים ניסיון שני למסור את היחידות לרפאלי לא נבעה אי המסירה רק מהתנהגות המוכרים אלא גם מהתנהלות רפאלי ומסירובם לקבל את היחידות בתואנות שונות. בכל הנוגע לחנות ציין בית המשפט כי על פי מה שצוין בפרוטוקול המסירה מיום 26.5.1999 סרבו רפאלי להתייחס למצבה ועל-כן אין הם יכולים לטעון עתה כי החנות הייתה הסיבה לאי קבלת חזקה ביחידות כולן. כמו כן קבע בית המשפט כי מהודעות הביטול השונות ששלחו רפאלי למוכרים עולה כי הם ניתלו בטעמים שונים, וכי לא צוינה בהם טענה עקבית אחת. בשל כך, התרשם בית המשפט כי מדובר ב "מראית עין של ניסיון לצאת מהחוזה בכל מחיר, ולא ראיה לכך שקיומו של החוזה לקה בפגם מהותי". עוד התרשם בית המשפט כי רפאלי המשיכו כל העת לנהל משא ומתן עם המוכרים לקיומו של החוזה ורק משרבו הקשיים ורפאלי גילו שהממכר אינו מה שסברו שהוא, הם הביעו את רצונם לצאת מן העסקה, ומשכך מדובר בטעות בכדאיות העסקה שאינה מצדיקה את ביטול החוזה. לסיכום, קבע בית המשפט כי אין בידי רפאלי עילה המתירה להם לבטל את החוזים, כי אלו שרירים וקיימים וכי על כן נותר לדון רק בשאלת הסעדים הקמים להם בשל האיחור במסירת החזקה ביחידות והפגמים בהן.