העליון - מי מבין האחים הוא בעל הדירה החוקי?

רקע עובדתי ודיוני

1.        בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 6396/04 מיום 1.1.2009 (כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ), אשר דחה את תביעת המערערות לרישום בעלותן בדירה ברחוב אבן בטוטה 12 בירושלים (להלן: הדירה).

2.        בשנת 1995 הגיש המשיב 2 (להלן: קיס), תושב ארה"ב, תביעה בישראל נגד אביו ואחיו (המשיב 1, להלן: זאיד) בה ביקש לרשום את הדירה על שמו. בהיעדר כתב הגנה ניתן פסק דין במעמד צד אחד לטובת קיס, וביום 18.1.2000 נרשם קיס כבעלים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין.

3.        כעבור למעלה משלוש שנים נודע לזאיד, אשר אף הוא מתגורר כדרך קבע בארה"ב, על פסק הדין שניתן בהיעדרו, והגיש בקשה לבטלו. בית המשפט קיבל את הבקשה וביום 23.9.2003 הועברה הבעלות בדירה לידי זאיד.

4.        ביני לביני, ביום 30.5.2002, המערערות, אשר מתגוררות בדירה מאז ילדותן, רכשו אותו מקיס תמורת 120,000 דולר ארה"ב. לטענת המערערות הקנייה הייתה תוצאה של הצקות בלתי פוסקות ולאחר שהוגשה תביעה לפינוין מהדירה. בשל סיבה שאינה ברורה דיה, בא כוחן של המערערות דאז לא העביר את הבעלות בדירה על שמן לאחר שמילאו את כל חובותיהן בהתאם להסכם המכר, ואף לא רשם הערת אזהרה לטובתן. כאשר פנה ללשכת רישום המקרקעין בחודש יולי 2004, התברר לו כי הדירה רשומה על שמו של זאיד ולא על שמו של קיס, ולכן לא ניתן להעבירה לבעלות המערערות.

5.        לאחר שהבינו המערערות כי לא יוכלו להשלים את עסקת המכר שביצעו עם קיס, הן הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בירושלים בה ביקשו כי הדירה תירשם על שמן ולחלופין, סעדים כספיים שונים. בית המשפט המחוזי דחה את התביעה לרישום בעלות על הדירה, וקבע כי למרות שהמערערות רכשו אותה בתום לב ובתמורה, סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 אינו חל במקרה זה כיוון שרכישת הדירה לא הושלמה ברישום במרשם המקרקעין. עוד קבע בית המשפט, למעלה מן הצורך, כי לאור הראיות שהוצגו בפניו לא ניתן להגיע למסקנה חד משמעית, לפיה במועד השלמת עסקת מכירת הדירה היה קיס בעל הזכויות בה. בית המשפט העניק למערערות את הסעד החלופי שביקשו וקבע, כי על קיס להשיב להן את התמורה שקיבל בגין מכירת הדירה, וגם לשלם פיצוי למערערות.

טענות הצדדים

6.        המערערות טוענות, בין היתר, כי הוכיחו במהלך הדיון בפני בית המשפט המחוזי כי לקיס היו זכויות חוקיות בדירה, וכי הוא היה רשאי להעביר להן זכויות אלה; כי הן רכשו את הבעלות בדירה בתום לב ובהסתמך על הרישום ולכן חל בעניינן סעיף 10 לחוק המקרקעין; וכי זאיד פעל שלא בתום לב, בין היתר בכך שלא צירף אותן כמשיבות נוספות בבקשה שהגיש לביטול פסק הדין, למרות שידע על כך שהן קנו את הדירה מקיס.

7.        מנגד, טוען המשיב כי קיס הוא זה שהונה ורימה את בתי המשפט, את הרשויות ואת המערערות וכי לפי ההלכה, אין המערערות יכולות להסתמך על סעיף 10 לחוק המקרקעין, כיוון שלא בוצע רישום של זכויותיהן בדירה.

דיון

8.        לפנינו שתי שאלות מרכזיות האחת, האם יש להכריע את הערעור בהסתמך על סעיף 10 לחוק המקרקעין, הגם שהמערערות לא השלימו את רכישת הדירה על-ידי רישום זכויותיהן אצל רשם המקרקעין. השניה, מי - על פי נסיבות הפרשה - הוא בעלי הדירה, שכן ככל שקיס ולא זאיד הוא לכאורה הבעלים, היה בידיו למכור את הדירה למערערות, ועל כן להן הזכויות בה. נפתח בשאלה הראשונה.

9.        אשר להסתמכות על סעיף 10 לחוק המקרקעין ותקנת השוק לפיה, נראה כי נוכח ההלכה הפסוקה בבית משפט זה, אילו היתה התמונה העובדתית ההיסטורית כפי שהיא משתקפת במבט ראשון, וגם מפסק דינו של בית המשפט קמא, היה הערעור מוכרע כנגד המערערות.

10.      סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע כי:

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

11.      בפסיקה נקבע בעבר כי תכליתו של סעיף זה היא להגביר את אמינות מרשם המקרקעין. עוד נקבע כי לאור העובדה שהסעיף מאפשר למעשה להפקיע את הנכס מבעליו האמיתי יש צורך להקפיד הקפדה יתרה על קיום התנאים המנויים בו. וכך נאמר לעניין זה בע"א 599/77 קורצפלד נ' אדלר, פ"ד לד(2) 29, 33 (1979):

"בסעיף 10 חידש המחוקק הלכה חשובה לגבי מקרקעין מוסדרים, תוך מתן משקל מכריע לרישום בפנקסים, עד כדי הפקעת זכות הקנין מן הבעל האמיתי, אפילו שורש הרישום הבלתי נכון הוא במעשה תרמית שנעשה על ^-ידי מי שקדם לתובע זכות על סמך סעיף 10. הוראה מפליגה זו הוחקה במגמה לבצר את אמינות הרישום בפנקסים כמסמכים פומביים הפתוחים לעיונו של הציבור. אבל עצם אופיה המפליג של ההוראה מחייב הקפדה על קיום אותם תנאים שהמחוקק קבע להקנית זכות קנין לרוכש, למרות המקור הפסול שממנו באה לו הזכות" (ההדגשה הוספה).

12.      בענייננו, אין חולק על כך שהמערערות שילמו לקיס תמורה מלאה בעבור הדירה. לעניין תום ליבן של המערערות מקובלת עלינו מסקנתו של בית המשפט המחוזי לפיה רכשו את הדירה מקיס בתום לב, ובהסתמך על כך שקיס הוא זה שהיה רשום כבעל הזכויות בדירה במרשם המקרקעין. לכן נותרת השאלה האם מי ששילם תמורה מלאה בעבור הדירה אך לא רשם את זכויותיו במרשם נחשב כמי ש"רכש" את הדירה לצורך החלת ההגנה הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין. שאלה זו נדונה כבר בפסיקה ונענתה בשלילה. כך, בדעת רוב ברע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד, פ"ד מט(3) 854 (1995) (להלן: עניין הרטפלד), נקבע כי המונח "רכישה" הקבוע בסעיף 10 מחייב רכישת זכות קניינית בדרך של רישום. דעת המיעוט באותה פרשה, לפיה בנסיבות מיוחדות ניתן לוותר על דרישת הרישום, לא התקבלה בפסיקה מאוחרת יותר ונותרה בגדר דעת מיעוט בלבד. דעת הרוב בעניין הרטפלד אומצה על ידי הרכב מורחב של בית משפט זה בע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832 (2002) (להלן: עניין סונדרס) בו נקבע כי דרישת תום הלב בסעיף 10 לחוק המקרקעין חלה עד למועד רישום הזכות במרשם המקרקעין, כיוון שהרישום הוא תנאי הכרחי להגנה על הרוכש (שם, בעמוד 842), ואוזכרה בפסקי דין מאוחרים יותר (ראו למשל ע"א 1134/06 רושרוש נ' מנסור (טרם פורסם, 10.11.2009)).

13.      המסקנה הנובעת מהאמור לעיל היא, כי על אף העובדה שהמערערות רכשו את הדירה בתמורה מלאה ובתום לב אין טענה זו עומדת להן, ככל שיימצא כי הדירה היתה בבעלות זאיד. יפים לעניין זה דבריו של הנשיא ברק בעניין סונדרס:

"כל עוד לא נרשמה העיסקה במרשם, נתונה בידי הקונה התחייבות של המוכר - הרשום במרשם שלא כדין ושאינו הבעל האמיתי - לעשות עיסקה במקרקעין. התחייבות זו - אפילו נרכשה בתום ^-לב - אינה גוברת על זכות הקניין של הבעלים האמיתי (שהרי אין לנו עניין בעיסקאות נוגדות). אם נודע לקונה לאחר כריתת החוזה, אך לפני רישום במרשם, על זכותו של  הבעל האמיתי, אין צידוק לאפשר לו לרכוש קניין במקרקעין תוך פגיעה בקניינו של הבעל האמיתי. תרופתו של הקונה היא במימוש זכותו האובליגטורית כנגד המוכר" (שם, בעמוד 851).