בקשה לסילוק על הסף של התובענה בטענת התיישנות.

התובעים הם רוכשי דירות ונציגות הבית המשותף בבניין שברחוב אינשטיין 36 בתל אביב. הנתבעת הייתה הבעלים של הקרקע שעליה נבנה הבניין והיא שמכרה את הדירות לתובעים. חוזי המכירה נכרתו בדרך כלל בשנת 90' והדירות, לרבות הרכוש המשותף, נמסרו לרוכשים בשנת 91'. את הבניין בנתה חברה קבלנית - ש.א.פ. חברה לבניין בע"מ ("הקבלן") - שעמה התקשרה הנתבעת בהסכם בנייה.

בכתב התביעה שהגישו ביום 13.3.03 טענו התובעים לפגמים ברכוש המשותף ובעיקר לנפילתם המתמשכת של אריחי קרמיקה המחפים את קירותיו החיצוניים של הבניין. כאן אולי המקום לציין שמדובר בבניין בן 12 קומות שכל קירותיו החיצוניים מחופים באריחי קרמיקה.  התובעים טוענים שנפילה של אריחים יחידים התגלתה כבר בשנת 96', אך התופעה התגברה מאוד בשנת 2002. בשנת 97' פנו התובעים אל הקבלן בדרישה לתקן את הטעון תיקון, ובחודש מאי 97' ביצע הקבלן עבודות תיקונים במעטפת הבניין לרבות התקנה של אריחים שנפלו. למרבה הצער עבודות אלה אינן מספיקות והאריחים ממשיכים ליפול.

בשנת 02' פנו התובעים לנתבעת בתלונה על נפילת האריחים. סמוך למועד זה הקים הקבלן קיר מגן סביב הקירות החיצוניים של הבניין כדי למנוע גישה לקרבת הקירות החיצוניים, ולהגן מפני אסון העלול להתרחש אם ייפגע מאן דהוא מנפילתו של אריח.

התובעים הסכימו שאריחים יחידים נפלו כבר בשנים 93' -94'.

בבקשה דנן הנתבעת טוענת שהתביעה התיישנה מהטעמים האלה:

א.      לפי חוק המכר (דירות) התשל"ג - 1973, (להלן: "חוק המכר דירות") היה על התובעים ליתן הודעה על אי התאמה, שלא היה אפשר  לגלותה בבדיקה סבירה בעת מסירת החזקה, בתוך זמן סביר לאחר שהתגלתה (ס' 4(א)(2) לחוק; להלן: "ההודעה"). לפי הטענה, בהעדר הודעה כאמור אין רוכש דירה יכול לתבוע את המוכר בעילה של אי ההתאמה. לעניין זה החובה היא למסור הודעה למוכר, והודעה לקבלן איננה מספקת מפני שאין הוא שלוחה של הנתבעת לקבלת הודעות אי התאמה.

ב.      לפי חוק המכר דירות (ר' התוספת לחוק) פקעה אחריות הנתבעת לחיפוי החיצוני בתום 10 שנים ממועד מסירת החזקה בדירות. 

ג.        לפי חוק ההתיישנות, התשי"ז-1957 ("חוק ההתיישנות") התיישנה זכות התביעה בתום 7 שנים מיום סיום תקופת הבדק של שנה אחת לאחר מסירת החזקה. אמנם התובעים טוענים שפעולות הקבלן בשנת 97' ובשנת 02' הן בבחינת הודאה בזכות המתחילה את תקופת ההתיישנות מחדש (ס' 9 לחוק ההתיישנות), אלא שהנתבעת גורסת שהוראה זו אינה חלה עליה שהרי לא היא הודתה בזכות אלא לכל היותר היה זה הקבלן שאינו שלוחה ולא הוסמך להודות בשמה.

ד.      העילות החוזיות התיישנו אף הן שכן הן נולדו לכל המאוחר בשנת 93'.

ה.      חוזי המכר עצמם קבעו תקופה של שנתיים לגבי אחריות הנתבעת לפגמים וליקויים ברכוש המשותף. תקופת אחריות זו החלה עם מסירת הבניין והסתיימה בשנת 93'. לפיכך התיישנה התביעה לכל המאוחר בשנת 00'.

ו.        גם העילות הנזיקיות התיישנו מפני שהן נולדו בשנת 93' עת התגלה הנזק, גם אם היקפו התברר רק שנים אחדות לאחר מכן.

התובעים משיבים שבנסיבות העניין לא היה אפשר לגלות את הנזק אלא בשנים 96' ו-97', הקבלן היה שלוחה של הנתבעת, ובעבודות התיקון שהואיל לעשות ובקיר המגן שבנה הוא הודה בזכותם של התובעים ועשה כן גם בשמה של הנתבעת. התובעים טוענים שהנזקים שהתגלו בשנת 93' אינם ממין הנזקים שהתגלו לאחר מכן. התובעים מוסיפים וטוענים שפנו אל הנתבעת במועד מוקדם יותר מזה שהיא טוענת לו, בניית קיר המגן נעשתה בידיעתה של התובעת והתובעת ידעה על הנזק כבר בשנת 96', גם אם לא קיבלה הודעה פורמלית על כך מהתובעים. לטענתם תקופת ההתיישנות לפי חוק המכר מתחילה רק בתום תקופת האחריות שעל כן גם לפי חוק המכר אין לומר שהתביעה התיישנה.

בעת הדיון בבקשה נחקר התובע מר גולדברג על תצהיר שמסר והוגשו מסמכים (מש/1 ומש/2)

דיון והכרעה

עיון בטענות הצדדים ובחומר שלפניי מוביל למסקנה שיהיה צורך לשמוע את טענותיה הנ"ל הנתבעת, אם תעמוד עליהן, בשלב הסיכומים במשפט. אין לחסום את שערי בית המשפט בפני התובעים דנן ואין לסלק את תביעתם על הסף ללא בירור עובדתי של הטענות ההדדיות לרבות הטענות העוסקות בהתיישנות.

אחת הסוגיות המרכזיות בטיעוני הצדדים היא מעמדו של הקבלן כמי שבמעשיו הודה בזכותם של התובעים. שאלה זו היא שאלה שבעובדה ואי אפשר להכריע בה במסגרת הדיונית הנוכחית. הקבלן לא היה צד לחוזי הרכישה שלפיהם רכשו התובעים את דירותיהם אך הסכים לתקן את הטעון תיקון בשנת 97' והקים את קיר המגן בשנת 02', ובכך העיד לכאורה שעשה כן לפי הסכם שבינו לבין התובעת וכנציגה לצורכי הבנייה. נציין שהדברים עולים לכאורה גם מטענת הנתבעת בס' 12 לכתב ההגנה - " הנתבעת אף הסמיכה את הקבלן המבצע, לפעול כנציג הנתבעת, לתיקון הליקויים, ככל שהם קיימים וככל שהם באחריות הנתבעת". ראוי לבחון גם את האפשרות שאולי יש מידה של חוסר תום לב בעצם הסתתרותה של הנתבעת מאחורי גבו של הקבלן שעמו התקשרה לצורך ביצוע הסכמי המכר עם התובעים, ואשר המשיך בביצוע ההסכמים כאשר תיקן את התיקונים והקים את קיר המגן. העבודות שעשה הקבלן נעשו לכאורה במילוי חובתה של הנתבעת לתקן פגמים בממכר, והן נעשו, לכל הדעות, בתוך תקופת ההתיישנות, ולפיכך אם נראה בהן משום הודאה בזכות המחייבת את הנתבעת יתחיל מרוץ ההתיישנות מחדש רק לאחר שבוצעו העבודות ושוב לא תעמוד לנתבעת טענת ההתיישנות.

גם השאלה מתי בפעם הראשונה התגלה הנזק של נפילת אריחים, להבדיל מנפילתו של אריח בודד זה או אחר, היא שאלה שיש לבררה מצד העובדות. אכן אריחים יחידים נפלו כבר בשנים 93'-94' (ר' דברי גולדברג בעמ' 3 ש' 15 לפר'), אך עדיין אין לומר, בשלב זה וללא שמיעת ראיות, שתופעה שולית של נפילת אריחים יחידים היא היא הנזק הנטען בתביעה, ואין לקבוע על אתר שנפילתם של מאות אריחים בשנים 96' ואילך היא שאלה של היקף הנזק בלבד.

הדברים דומים כאשר אנו בוחנים את סוגיית ההודעה לפי חוק המכר (דירות). ייתכן שייקבע, לאחר שמיעת הראיות, שדי היה במסירתה של ההודעה לקבלן מטעם הנתבעת, או בידיעתה של הנתבעת על הנזק גם אם לא נמסרה לה הודעה פורמלית. כך למשל ידעה הנתבעת על תופעה דומה המתרחשת בבניין סמוך שבנתה (ברח' ברזיל 1), וייתכן שיהיה די בכך כדי לקבוע שידעה גם על התופעה שבבניין נושא התביעה דנן. אמנם גם מר גולדברג העיד שהתובעים לא פנו ישירות אל הנתבעת, אך הוא הוסיף והעיד שהם פנו בקשר לנפילת האריחים לחברת אפריקה ישראל שאותה הכיר כמוכרת הדירות (עמ' 3 ש' 22-25) ושהיא כנראה חברת האם של הנתבעת.

לא מצאתי ממש בטענות המעוגנות בתקופת האחריות כפי שנקבע בחוזי המכר, בין היתר מהטעם שהחוזים נקבו בתקופת התיישנות קצרה מזו הקבועה בחוק המכר דירות, ואין להתנות על החוק בעניינים שכאלו (ס' 7א לחוק המכר דירות).