1. התובעים- המשיבים הגישו תביעתם למתן צו הצהרתי ולסעד כספי בקשר לעסקה במקרקעין המצויים ברמת טיומקין בנתניה.
2. זכויות החכירה במגרש הידוע כגוש 6240 חלקה 43 (להלן:
"המגרש") ניתנו לבעלים המקוריים של המגרש (ה"ה אליהו ויפה תמרקין), בהתאם לחוזה חכירה מיום 30.12.1976 (להלן: "
חוזה החכירה"), ולימים הועברו למשיבים, בדרך של ירושה והעברה ללא תמורה.
3. ביום 1.4.1997 פנו המשיבים למבקשת בבקשה למימוש האופציה העומדת להם בחוזה החכירה וביצוע עסקת שינוי ניצול המקרקעין למטרת בניה תמורת תשלום דמי חכירה והיתר מהוונים.
4. ביום 22.3.1998, לאחר אישור תנאי העסקה (על-ידי שני הצדדים) ותשלום דמי חכירה המהוונים, נחתם בין הצדדים חוזה פיתוח.
5. כשנתיים לאחר מכן נחתם בין הצדדים חוזה חכירה נוסף, לגבי הבתים שנבנו מכוחו של חוזה הפיתוח.
6. בשנת 2003 הודיעו המשיבים למבקשת על מכירת יחידות הדיור שנבנו לצדדים שלישיים.
7. בכתב התביעה טוענים המשיבים, כי לצורך מימוש האופציה שבחוזה החכירה, גבתה מהם המבקשת תוספת תשלום דמי חכירה ראשוניים של בניה רוויה, בשיעור של 36% מערך הקרקע, בעוד שהבניה שבנו הייתה טורית, אשר חייבה בתשלום דמי חכירה בשיעור של 25% מערך הקרקע- בלבד.
8. המשיבים עותרים להצהיר כי האופציה מומשה בצורה שגויה ויש לתקנה (לרבות ביטול או תיקון חוזה הפיתוח) וכן להורות על השבת ההפרש בגין החיוב השגוי. כמו כן, עותרים המשיבים להשבת הכספים ששילמו ביתר בגין היטל השבחה ששילמו.
9. מכאן התביעה שלפני, אשר הוגשה ביום 2.2.2005.
טענות הצדדים
10. המבקשת עותרת לסילוק התביעה על הסף בשל התיישנות ולחלופין - שיהוי, וכן בשל העדר עילה והעדר יריבות, השתק ומניעות.
11. טוענת המבקשת, כי עילת התביעה התגבשה ביום 23.11.1997, הוא המועד בו חתמו המשיבים על המפרט הכספי בו אישרו הסכמתם לביצוע העסקה בתנאים האמורים בה, לרבות החישוב הכספי. לשיטתה, מאחר והסעד המבוקש הינו סעד כספי, ומאחר שחלפו למעלה משבע שנים ממועד היווצרות העילה, הרי שדינה של התביעה להידחות על הסף מחמת התיישנות (למעט סעיף 21 לכתב התביעה העוסק בהשבת היטל השבחה ולגביו לא נטען להתיישנות).
12. עוד נטען כי קודם להגשת התביעה העבירו המשיבים את זכויותיהם בבתים שנבנו על המקרקעין נושא התביעה וכי קבלת התביעה משמעה ביטול ההיוון, פעולה שיש לה השפעה על זכויותיהם של צדדים שלישיים אשר רכשו בתים אלה בזכויות מהוונות.
13. המבקשת מוסיפה וטוענת, כי המשיבים מנועים ומושתקים כיום, לאחר שיזמו והסכימו למנגנון התשלום אשר הוחל עליהם לבקשתם, ולאחר שחלפה תקופה כה ארוכה במהלכה שינו צדדי ג' את מצבם, לטעון טענות אשר יכלו לעמוד להם כבר בעת אישור העסקה.
14. לעניין ההתיישנות, לשיטת המשיבים, נולד מימוש האופציה לאחר חתימת חוזה הפיתוח (22.3.1998), שכן עד המועד האמור לא נכרתה עסקה סופית בין הצדדים. לשיטתם, קמה העילה להשבת הכספים ביום בו שולמו (בשונה ממועד הדרישה),וממועד זה ועד להגשת התביעה חלפו פחות משבע שנים.
15. המשיבים טוענים, כי אם יצליחו להוכיח שהמבקשת החילה באופן שגוי, בניגוד לחוזה החכירה או שלא כדין, את המנגנון החוזי לגבי הבניה שהתבקשה וגבתה כספים ביתר, כי אז קמה להם עילה להשבת הכספים ביתר ולמימוש נכון של המנגנון החוזי. לטענתם, אין בעובדת מכירת הנכס לצד ג' כדי לפגוע בעילת התביעה או ביריבות כלפי המבקשת ואין צורך בצירוף צד ג' (כטענת המבקשת), אשר ממילא לא יושפע מהתביעה, הואיל ויוותר בידיו נכס מהוון.
דיון
16. סעיף האופציה בחוזה החכירה קובע מנגנון תשלום של תוספת דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 25% מערך הקרקע. החריג שנקבע לכך, בשיעור של 36% מערך הקרקע, מתייחס לשיכונים רוויים, כהגדרתו המקובלת אצל המבקשת (הגדרה זו מופיעה בנהליה, במסגרת החלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 790 ו-534).
17. בתביעתם תוקפים המשיבים את הדרך השגויה, לכאורה, שבו מומשה האופציה שניתנה להם לשינוי מטרת החכירה למטרת בניה בנכס, ולפיכך, תובעים את שינוי מנגנון התשלום והשבת הכספים ששילמו ביתר. יש להזכיר כי המשיבים הם אלה אשר ביקשו מהמבקשת כי יוצא להם שובר לתשלום "בנייה רוויה" וכי הטעות בהבנת המושג, ככל שהייתה כזו, טעותם שלהם היא!
18. המשיבים טוענים, כי ביקשו לבנות על המקרקעין 8 קוטג'ים טוריים על עמודים וצמודים זה לזה, ולשלם דמי חכירה בהתאם לתנאי האופציה שבחוזה החכירה. לטענתם, מכיוון שסברו בטעות, שעסקינן בבניה רוויה, שילמו שיעור של דמי חכירה ראשוניים של 36% מערך הקרקע (במקום שיעור של 25% מערך הקרקע לגבי בניה נמוכה).
19.לטענתם, המבקשת ידעה שיש לממש את האופציה לפי השיעור הנמוך יותר (25%), וחרף זאת, הנפיקה למשיבים (אשר, לשיטתם, הסתמכו על המבקשת) דרישה לתשלום בשיעור של 36% מערך הקרקע, שאינו רלבנטי לסוג הבניה שביקשו לבצע ואף ביצעו בפועל. לדידם, מעשה זה מהווה משום הטעיה, רשלנות, הפרה של חובת הגינות ונאמנות, הפרה של חובת תום הלב והונאה.