החלטה בתיק בשא 151558/07

החלטה זו ניתנת בעקבות סיכומים בכתב שהוגשו בהמשך לדיון שהתקיים במעמד באי כוח הצדדים ונציגיהם, במסגרת התנגדות לביצוע שטר שהגישה המבקשת נגד המשיבה בגין שטר חוב אשר הועמד ביום הגשת בקשת הביצוע על סך של 390,600 ש"ח, וזאת לאחר שהוגשה בקשה להארכת המועד להגשת ההתנגדות בהסכמת הצדדים.

מר ערן בן עזר, אשר הצהיר כי הוא משמש כמנהל המבקשת, הגיש תצהיר בתמיכה לכתב ההתנגדות, בו טען כי שטר החוב נשוא התובענה הופקד על-ידי המבקשת בידי המשיבה כביטחון לקיום התחייבויותיה של המבקשת על-פי הסכם שכירות מיום 18/5/92, מכוחו שכרה המבקשת מהמשיבה מבנה תעשייתי בשטח של 3,000 מ"ר באזור התעשייה בראשון לציון, בתמורה לסך של 15,000$ לחודש (להלן: " ההסכם"). עוד נטען כי בחודש יוני 1993 נחתמה תוספת להסכם (להלן: " התוספת"), במסגרתה נקבע כי המבקשת תהא רשאית להקים במושכר אולם תצוגה בשטח שאינו עולה על 1,000 מ"ר, כאשר בכל מקרה בו הפעילות במושכר תהווה שימוש חורג, תהיה המבקשת אחראית לביצוע כל תשלום הדרוש לשם קבלת הרישיון.

בהמשך טען מר בן עזר כי בסמוך לאחר החתימה על התוספת, הקימה המבקשת בחלק מן המושכר אולם תצוגה, והגישה בקשה לקבלת היתר זמני לשימוש חורג, כשלמיטב ידיעתו ב- 22 בפברואר 1996, נתנה הועדה המקומית את אישורה לשימוש החורג הזמני, בכפוף לתשלום שומה אשר הסדירה את השימוש לתקופה של כשש וחצי שנים, מפברואר 1996 ועד מאי 2002 - שומה אשר שולמה על-ידי המבקשת. כמו-כן טען מר בן עזר כי למיטב ידיעתו, ביום 30 במאי 2002 אושרה בוועדה המקומית תוכנית בניין עיר לפיה ניתן להקים באזור התעשייה שבו שוכן המושכר אולם תצוגה וחנות מפעל, וכפועל יוצא מהחלטה זו, הושת על-ידי הועדה המקומית תשלום היטל השבחה בגובה 1,729,292 ש"ח, אשר הופחת מאוחר יותר ובעקבות סיוע מטעם המבקשת, לסך של 900,000 ש"ח. לטענתו של מר בן עזר, המשיבה דרשה מהמבקשת לשאת עימה במשותף בתשלום היטל ההשבחה הנ"ל, אולם המבקשת סירבה לכך, הואיל והתוכנית אישרה שימושים נוספים במושכר לתקופה בלתי מוגבלת, מהם תהנה המשיבה.

לבסוף נטען כי לנוכח המחלוקת בין הצדדים בעניין היטל ההשבחה, כאמור לעיל, החלה המשיבה לשלוח למבקשת הודעות על ביטול ההסכם בגין איחורים נטענים של המבקשת בתשלום דמי השכירות. מר בן-עזר הודה כי דמי השכירות שולמו רק במחצית השנייה של כל חודש, אולם טען כי מדובר בנוהג שהיה מקובל על הצדדים, ושהמשיבה לא הלינה עליו במשך תקופה ארוכה. לגבי שאלת אי תשלום היטל ההשבחה טען מר בן עמי כי היא עודנה נידונה במסגרת תובענה בסדר דין מקוצר שהגישה המשיבה נגד המבקשת בבית משפט השלום בראשון לציון, יומיים בלבד לפני הגשת ההתנגדות לביצוע השטר.

במהלך הדיון נחקר מר בן-עזר על תצהירו, והוא התבקש להתייחס למספר מסמכים אשר הוגשו לתיק וסומנו מש/1 עד מש/11.

לאחר הדיון הגישו הצדדים סיכומים בכתב.

דיון

אין חולק כי שטר החוב נשוא התובענה ניתן להבטחת התחייבויותיה של המבקשת מכוח ההסכם. לטענת המשיבה, יש לממש את השטר עקב אי תשלום דמי שכירות על-ידי המבקשת במועדם, וכן עקב הפרת חובתה הנטענת של המבקשת לשלם את היטל ההשבחה הנדרש בגין הנכס, וזאת
על-פי התנאים הקבועים בתוספת.

באשר לתשלום דמי השכירות, המשיבה לא הכחישה את טענתה של המבקשת לפיה נכון למועד הגשת התובענה דמי השכירות שולמו במלואם. לגבי העיכוב הנטען במועד ביצוע התשלומים, לא נסתרה טענתו של מר בן עזר בסעיף 21 לתצהירו, בדבר נוהג מוסכם בין הצדדים לתשלום דמי השכירות במחצית השנייה של כל חודש. טענה זו אף חוזקה במהלך חקירתו הנגדית של מר בן עזר, אשר העיד כי אופן ביצוע התשלום סוכם עם נציג המשיבה, מר דב ויינר (עמוד 3 שורות 15
ו- 16 לפרוטוקול). כמו-כן לא נסתרה טענת המבקשת כי בשלב מסוים הציעה לשלם למשיבה את כל דמי השכירות מראש עד לתום תקופת ההתקשרות, ולחילופין תשלום מראש בגין כל רבעון, אולם המשיבה סירבה לכך (נספח ט' וסעיף 22 לתצהיר). אמנם טענותיה של המבקשת הן בגדר טענות בעל-פה הסותרות את ההסכם שנערך בכתב, ולפיו דמי השכירות ישולמו כל שלושה חודשים מראש (סעיף 5(ב) להסכם), אך די בכך בשלב זה על-מנת ליתן למבקשת רשות להתגונן. בנוסף לכך יצוין כי המשיבה לא פירטה מהם סכומי הנזקים שנגרמו לה לטענתה עקב ביצוע התשלומים באיחור, וגם משום כך יש ליתן למבקשת רשות להתגונן בעניין זה. 

בנושא תשלום היטל ההשבחה, קיימות בין הצדדים מחלוקות הן לגבי חובתה העקרונית של המבקשת לשאת בתשלום ההיטל או חלק ממנו מכוח ההסכם, לרבות ההוראות שבתוספת, והן לגבי ההסכמות שהושגו בנידון הלכה למעשה.

סעיף 12א. להסכם המקורי אשר קובע כדלקמן:

"כל המיסים הממשלתיים המוטלים על המושכר ואשר יוטלו על בעלי קרקע - מפעם לפעם - יחולו על הבעלים בלבד".

סעיף 5 לתוספת קובע כי המבקשת תהיה רשאית להשכיר חלק מהמושכר בשכירות משנה לחברת הבת שלה או לכל יעוד מסחרי, ובהמשך הסעיף נקבע לאמור:

"והיה אם יש בפעילות חברת הבת במושכר משום שימוש חורג, השוכרת תהא אחראית להשיג את הסכמת העירייה לגבי פעולתה של חברת הבת במושכר, ולשלם כל תשלום הדרוש לשם קבלת הרישיון לרבות היטל השבחה אם יהיה צורך בכך".

לטענת באי כוח המבקשת בכתב ההתנגדות, סעיף 5 לתוספת נועד להתנות על ההוראה הקבועה בסעיף 12א. להסכם, אשר מאמצת את ברירת המחדל לפיה החבות בתשלום היטל השבחה מוטל על הבעלים, אך זאת רק ביחס להיטל הנובע משימוש חורג זמני, להבדיל מהיטל השבחה הנובע מאישור תוכנית או ממתן הקלה. על-פי פרשנותה הנ"ל של המבקשת, סעיף 5 לתוספת מטיל עליה לשאת בתשלומו של כל היטל שנועד להסדיר שימוש חורג במושכר, אולם מקום בו אושרה תוכנית בניין עיר חדשה המשביחה את המושכר, יש להחיל את הוראותיו של סעיף 12א. להסכם המטילות את החיוב בתשלום היטל ההשבחה על הבעלים. עוד נטען כי משאושרה התוכנית המתירה את השימוש שנעשה במושכר על-ידי המבקשת, אין מדובר עוד בשימוש חורג.

המשיבה התנגדה בסיכומיה לטענות הנ"ל של המבקשת בנוגע לחבות בתשלום היטל ההשבחה
על-פי ההסכם. ראשית טענה המשיבה כי מדרישת תשלום היטל ההשבחה עולה כי היא איננה  נובעת מתוכנית, כי אם מהשימוש החורג שביצעה המבקשת במושכר. שנית נטען כי אף אם החיוב בהיטל נובע מתוכנית, הרי שלולא ביקשה המבקשת להוציא היתר בנייה לצורך הקמת אולם התצוגה שלה, לא היה מתגבש החיוב הנידון בהיטל השבחה.

מכאן שקיימות מחלוקות משפטיות ועובדתיות מהותיות הנוגעות לפרשנות ההסכם וההוראות שבתוספת וכן למקור החיוב בהיטל ההשבחה, ויש לברר מחלוקות אלה במסגרת דיון ההוכחות.