הועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות נ' שחם ואח'

• פתח דבר

1. עניינו של הערעור שבפניי בהחלטות ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר" או "הועדה") בערר (מרכז) 9033/13 שחם דוד ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה רחובות.
2. המערערת, הועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות, היא המשיבה בהליך בפני ועדת הערר, אותו יזמו המשיבים - בעלי הזכויות בשלוש דירות מגורים (תתי חלקות 12, 14 ו-15) במקרקעין הידועים כגוש 3703 חלקה 424 המצויים ברחוב הרב הרצוג 33 ברחובות (להלן: "הדירות", "המקרקעין").
3. במסגרת הערר, שהוגש לאחר שהועדה המקומית דחתה את תביעתם ביום 3.10.13, עתרו המשיבים לקבלת פיצויים מכוח חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), בטענה כי נגרמה לדירותיהם פגיעה בגין תוכנית בינוי מתוקנת שאושרה ביום 2.5.04 והגובלת במקרקעין שבבעלותם (להלן: "התוכנית").

לשלמות התמונה יצוין כי קדמה לתביעת המשיבים, ארכה שניתנה על ידי שר הפנים להגשת תביעה לפיצויים, כנגדה עתרה המערערת לבג"צ, וכי בהמלצת בית המשפט חזרה בה המערערת מעתירתה זו.

• החלטות ועדת הערר

4. במסגרת החלטתה הראשונה של ועדת הערר מיום 2.4.15 (להלן: "ההחלטה הראשונה") צוין כי התכנית מהווה בינוי חריג ביחס לסביבתה.

הועדה התייחסה לחילוקי הדעות בין הצדדים באשר לרוחב הכביש - 5 מ' (כטענת המשיבים) או 10 עד 12.5 מ' (כטענת המערערת), וקבעה כי מאחר שעל פי הפסיקה גם כביש בן 15 מ' ואף 17 מ' יכול להיכלל בגדר החריג של כביש צר, המסקנה בנסיבות העניין היא שמקרקעי המשיבים גובלים בתוכנית.

ועדת הערר ציינה כי העובדה שבתכנית המקורית שפורסמה למתן תוקף ב-20.10.77 נכתב שהבניה תהיה בהתאם לתכנית בינוי שתאושר על ידי הוועדה המחוזית, להבדיל מקביעת הוראות מגבילות לעניין זכויות הבניה, גובה המבנים והצפיפות המותרת - איננה תקינה.

הועדה הדגישה כי הטענה לפיה המשיבים לא היו בעלי הזכויות במקרקעין במועד בו אושרה התוכנית הועלתה על ידי המערערת בשלב מאוחר מדי, לאחר שנים של ניהול הליכים בין הצדדים, וכן קבעה כי המועד הקובע לעניין בחינת זכויות המשיבים במקרקעין והן לעניין הפגיעה במקרקעין ושיעורה הוא מועד התגבשות התוכנית, הוא מועד אישור תכנית הבינוי – דהיינו 2.5.04.

עוד קבעה הועדה כי הגם שנפלו פגמים בשומת המשיבים, אין בהם כדי לדחות את התביעה על הסף, וכי טענות המשיבים כי נגרמה פגיעה למקרקעיהם תיבחן בראשי נזק של פגיעה בפרטיות, הסתרת נוף ואויר ולצד זאת, לפנים משורת הדין, אפשרה הועדה גם בחינה של הטענות לעניין פגיעה בגין מטרדי תנועה וחניה. לצד זאת, קבעה הועדה כי תיבחנה אף טענות המערערת לעניין קיומם של אלמנטים משביחים בתכנית, חרף העובדה שטענות אלו נטענו באופן כללי וסתמי וללא ביסוס ובמובן זה אף בהן נפל פגם.

הועדה הורתה על מינוי שמאי מייעץ שיבחן את המצב התכנוני ויקבע האם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם כן באיזה שיעור ומהם רכיביה. השמאי הונחה אף לבחון אלמנטים משביחים, ולחוות דעה האם יש בהם כדי לקזז את הפגיעה, ככל שייקבע שישנה.

בקשת המערערת לקבלת ארכה לשם הגשת ערעור מנהלי על כל קביעות ההחלטה הראשונה בסיום ההליך בפני ועדת הערר – התקבלה על ידי בית משפט זה.

5. ביום 27.12.15 חתמה השמאית המייעצת את חוות דעתה ולפיה סכומי ירידת הערך הם 24,100 ₪ לשתיים מהדירות ו-35,360 ₪ לדירה השלישית.
6. על סמך חוות דעת השמאית המייעצת, הגישה המערערת בקשה לפטור לפי סעיף 200 לחוק וטענה, בין היתר, כי למשיבים נגרמה פגיעה זניחה בשיעור נמוך של 3.8% וכי מדובר במי שרכשו את דירותיהם לאחר אישורה של התכנית הפוגעת.
7. בהחלטתה מיום 22.3.17 דחתה ועדת הערר את בקשת הפטור של המערערת, נתנה תוקף לחוות דעת השמאית המייעצת וחייבה את המערערת בתשלום הוצאות המשיבים (להלן: "ההחלטה השנייה").