ה"פ 9374-05-14 ידיד ואח' נ' Fidanko Corporation LTD

1.תובענה לסעד הצהרתי בדבר ביטולם של הסכמים שנעשו בין הצדדים ביום 19.10.93 וביום 4.4.01.

רקע

2.עניינה של התובענה בחלקות קרקע בסמוך לרחוב כספי בירושלים, חלקה 41 בגוש 30112 וחלקה 42 הצמודה לה (החלקות יחדיו תכוננה – הנכס, וכל אחת מהן בנפרד תכונה במספרה): חלקה 41 מצויה בבעלות המבקשים (להלן – ידיד) מזה שנים רבות (בתחילה נרכשה בשנת 1971 בידי אחיהם. מאז שנת 1986 החלקה במלואה בבעלותם). מדובר בחלקה שיעודה הוא שטח ציבורי פתוח אשר הבנייה בו אסורה, ובבג"צ 448/91 אליהו ידיד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים (פורסם במאגרים; 1.7.93), אושרה החלטתם של גורמי התכנון, שלא ליתן בה היתר בנייה; חלקה 42, הצמודה לחלקה 41, הינה חלקה שהייתה רשומה בזמנו בבעלות רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י) ואשר ייעודה התכנוני היה בנייה למגורים. בהיותה של חלקה 42 צמודה לחלקה 41, נאותה רמ"י למכור לידיד את חלקה 42 וליתן להם הרשאת תכנון לגביה ללא מכרז.

3.על רקע זה, ביום 18.10.93 התקשרה המשיבה (להלן – פידנקו), חברה זרה הרשומה באיי הבתולה הבריטיים ואשר מיוצגת בידי עו"ד דוד שמרון, בהסכם עם ידיד לרכישת חלקה 41 ואף חלקה 42, לכשתרכש בידי ידיד מרמ"י (להלן – ההסכם הראשון). על פי האמור בסעיף 4(א) להסכם, על ידיד לפעול לשם קבלת הרשאת תכנון לגבי חלקה 42 ולפעול באופן רצוף ויעיל לשם קידום התכנון ועריכת תכנית מפורטת אשר תאפשר הגשת בקשה להיתר בהקדם האפשרי, והכל בעצה אחת ובשיתוף פעולה עם פידנקו, כך שככל שהדבר תלוי בצדדים, ניתן יהיה להחל בבניית "בית מידות" בחלקות תוך 36 חודשים ממועד חתימת ההסכם ולהשלים את בנייתו תוך 60 חודשים (הוסכם כי תקופה זו תוארך מאליה בגין עיכובים כתוצאה מפעולות צד ג'). על פי ההסכם, זכאים ידיד לתמורה כספית עבור הנכס (1,850,000 דולר בצירוף הוצאות ידיד לרכישת חלקה 42). כן הוסכם כי בתמורה למילוי התחייבויות ידיד על פי ההסכם, ישמשו ידיד, שהינם קבלני בניין ותיקים בירושלים, כקבלן לבניית הבית, כאשר התמורה שתשולם עבור כך תהא בהתאם למחיר שיוסכם במו"מ לאחר אישור התכניות על ידי הרשויות המוסמכות, ולחלופין תהא התמורה בשיעור עלות הבנייה בצירוף 20%. הסכם זה הותנה בתנאי מתלה באופן שבמידה וידיד לא ישלימו את רכישת חלקה 42 תוך 12 חודשים מחתימת ההסכם, רשאית פידנקו לבטל את ההסכם (סעיף 4(ב)).

4.ביום 26.6.97 נחתם הסכם מכר, על פיו רכשו ידיד מרמ"י את חלקה 42, ופידנקו כיסתה את הוצאותיהם של ידיד בגין רכישת החלקה. כמו כן, אין חולק כי יתר התמורה הכספית שננקבה בהסכם מ-1993, שולמה בידי פידנקו לידיד.

5.ביום 4.4.01 נחתם הסכם נוסף בין ידיד לבין פידנקו (להלן – ההסכם השני). כפי שהוסבר, הסכם זה נעשה בשל כוונתה של פידנקו ליטול הלוואה מובטחת במשכנתא בגין הנכס. ואכן, במסגרת ההסכם השני, הועברה הבעלות על הנכס לפידנקו, אף שהוסכם כי פידנקו תהא מנועה מלהעביר את הבעלות או לרשום שכירות בנכס עד לגמר ביצועו של ההסכם הראשון והסכם זה, אך תהא רשאית לרשום הערת אזהרה לצורך נטילת הלוואה מובטחת במשכנתא ולטובת רשויות מע"מ. על פי האמור בסעיף 5 להסכם זה, התחייבו ידיד להמשיך בתכנון בית המידות עבור פידנקו ולפעול באופן רצוף ויעיל לשם קידום התכנון על פי הנחיות המזמין ובאמצעות אדריכל שייבחר על ידי המזמין, לרבות בדרך של שינוי תב"ע. בפועל היתה זו פידנקו אשר טיפלה בתכנון הפרויקט מאז שנת 1997 ועד עתה בלא שידיד נטלו חלק בתכנון או בקידומו.

6.הלכה למעשה, עד למועד הגשת התביעה ואף עד לעצם היום הזה, לא הוקם בית המידות ואף לא ניתן היתר בנייה להקמתו. במהלך התקופה בה תיק זה היה תלוי ועומד הוגשה בקשה להיתר בניה בנכס, אך הענין טרם הושלם.

טענות הצדדים

7.לטענת ידיד, בקשת היתר הבניה שהוגשה במהלך ההליך מאוחרת מדי, והיה על פידנקו להגישה לפני שנים. לטענתם, אף שההסכמים מטילים עליהם את קידום תכנון בית המידות, הלכה למעשה ועוד טרם חתימת ההסכם השני, הייתה זו פידנקו אשר קידמה לבדה את תכנון בית המידות, תוך מידורם ממה שעשתה בעניין זה. לטענתם, נוכח כך, עליה האחריות לקידום יעיל של הפרויקט. בפועל, כך נטען, פעלה פידנקו בכל הנוגע לקידום התכנון, תוך גרירת רגליים וביצוע פעולות לא רבות משך תקופה ארוכה מאוד, הכוללת חודשים ואף שנים של היעדר כל פעילות לשם קידום התכנון. לגרסת ידיד בכך הפרה פידנקו את חובתה כלפיהם. לטענת ידיד התרו הם בפידנקו כי מדובר בהפרה, אך ללא הועיל. גם לאחר ההתראה, לא הוצאו היתרי הבניה, ונוכח כך ביטלו ידיד כדין את ההסכמים, והם זכאים עתה להשבת הנכס לבעלותם. בבקשתם מציינים ידיד, כי הם זכאים לקזז מסכום התמורה ששולם להם בידי פידנקו את נזקיהם כתוצאה מהפרתה של פידנקו המוערכים בידיהם בסך של 4 מיליון דולר.

8.פידנקו מצדה טוענת כי על פי ההסכמים שבין הצדדים, חובת התכנון לא הוטלה עליה, ומכל מקום, היא לא הוגבלה בזמן. לטענתה, פעולות התכנון שנקטה בפועל היו סבירות והתקופה הממושכת עליה הן משתרעות, נובעת ממורכבות התכנון ובשל מאמציה למקסם את היקף הפרויקט עד כמה שניתן. בהקשר זה, כאמור, במהלך שמיעת ההליך הודיעה פידנקו כי לאחרונה הגישה בקשה להיתר בנייה. אך לטענתה, מדובר בפרויקט קטן בהרבה מזה שלו ייחלה היא, בו בחרה בלית ברירה, לאחר שנסיונותיה העיקשים משך שנים לקדם פרויקט גדול יותר, לא נשאו פרי. בהקשר זה מבקשת פידנקו להדגיש את מורכבותו של הפרויקט: מדובר בשטח של כ-8 דונם, מהם נשקף נוף מרהיב עין, נדיר ביופיו, אלא שלשטח זה מגבלות תכנוניות ניכרות, הן בהיותה של חלקה 41 שטח שפסק הדין בבג"צ 448/91 אישר בו את סירובן של רשויות התכנון ליתן בו היתר בנייה, והן בהיותה של חלקה 42, במיועדת למגורים, חלקה "כלואה", ללא גישה ישירה לדרך ציבורית. פידנקו איננה טוענת שלא הייתה מודעת למגבלות תכנוניות אלו בעת ההתקשרות בהסכמים, אלא מסבירה היא שמדובר בנתוני פתיחה שבפועל הצריכו מהלך תכנוני ממושך, בניסיון למצות את הפוטנציאל של החלקות. פידנקו מוסיפה וטוענת כי ככל שיסבור בית המשפט כי הייתה הפרה, הרי שלא ניתנה בגינה הודעת ביטול כדין, ומכל מקום, אין היא מצדיקה ביטול ההסכם והשבת הקרקע לידיד.