חי ואח' נ' קרישטלביץ

בפניי תביעה לביטול הסכם מכר דירה הידועה כגוש 15040 חלקה 232, תת חלקה 4 הנמצאת ברחוב דב הוז 17/3 בטבריה (להלן: "הדירה" או "הנכס").

עובדות רקע

1.ביום 22.12.2016 כרתו הצדדים הסכם מכר (להלן: "ההסכם או הסכם המכר"), לפיו רכשו התובעים מהנתבעת את הדירה, וביום 25.2.2017 קיבלו אותה לחזקתם. נטען, כי לאחר החתימה על ההסכם התגלה לתובעים כי יסודות הבניין בו נמצאת הדירה אינם יציבים וכי קיים צורך בחיזוק המבנה. על אף שעובדות אלה היו ידועות לנתבעת/ המוכרת, היא העלימה אותן מעיני התובעים אשר רכשו ממנה את הדירה. התובעים גיבו את התביעה בהקלטות שבהן מאשרת הנתבעת את העובדה שהמבנה נזקק לחיזוק ושהיא לא סיפרה להם על כך בעצת מהנדס מטעמה ועורכת דין איתה התייעצה. לטענת התובעים, אילו היו מודעים לעובדות לאשורן עובר לחתימה על ההסכם, הם לא היו רוכשים את הדירה.

2.הנתבעת מכחישה שהסתירה בכוונת מרמה את העובדות שהמבנה היה זקוק לחיזוק היסודות. לטענתה, המבנה מורכב משני חלקים, והחיזוק שנדרש הוא מתחת לחלק הימני של המבנה ואילו הדירה נמצאת בחלק השמאלי. באשר לחלק השמאלי, נטען כי בוצע חיזוק מספר שנים לפני כריתת העסקה ולא הייתה כל בעיה בדירה ובמבנה, במועד כריתת הסכם המכר.

3.אין מחלוקת כי נכון להיום, הנתבעים ממשיכים לגור בדירה, כאשר יתרת התמורה העומדת על 135,000 ₪, טרם שולמה לנתבעת.

4.התביעה במקור הוגשה למתן סעדים הצהרתיים לביטול ההסכם וייפויי הכוח שניתנו על פיו, וכן למתן סעדים הצהרתיים שבמהותם הם סעדים כספיים שבסמכות בית משפט השלום ושבגינם לא שולמה אגרה. על כן, ובהתאם להחלטה מיום 30.4.2018, שניתנה בהסכמת התובעים, נמחקו הסעדים ההצהרתיים-כספיים, כך שעל הפרק נותר רק הסעד ההצהרתי של ביטול ההסכם וייפויי הכוח שניתנו על פיו.

טענות הצדדים

5.לטענת התובעים, יום לאחר קבלת החזקה בדירה, נכנס אליהם מתווך שטיפל בדירת השכנים, משפחת סילברמן, והודיע להם שמדובר בדירה במצב מסוכן מאחר שכל הבניין מסוכן, בהתאם לחוות דעת הנדסית מטעם המהנדס עדוי עלא-אלדין (להלן: "המהנדס עלא-אלדין") מיום 20.11.2016, שהוזמנה לבקשת משפחת סילברמן. בחוות דעת זו נקבע, כי קיים נזק קונסטרוקטיבי בעמודי היסוד בבניין שבגינו כל המבנה בסיכון. לטענת התובעים, חרף העובדה כי חוות דעת זו ניתנה כחודש טרם החתימה על הסכם המכר, הסתירה הנתבעת מהם את עובדת היותו של המבנה בסיכון מבחינה הנדסית. התובעים צירפו חוות דעת נוספת של המהנדס עלא-אלדין מיום 25.6.2017 לפיה, חרף העובדה כי נעשו עבודות שיפוץ בבניין במהלך חודש מרץ 2017 (קרי לאחר קבלת החזקה בדירה), הדבר לא הביא ליציבות המבנה מבחינה סטטית ומבחינה הנדסית. עוד נקבע, כי צד הבניין בו נמצאת הדירה לא עבר שום חיזוק ליסודות, כי הדירה אינה ראויה למגורים ולא עומדת בחוקי התכנון והבניה מבחינת רישוי ובטיחות, ואף כל המבנה, שכולל 4 יחידת דיור, הוא בסכנה. לטענתם, המהנדס עלא-אלדין הדגיש כי כל הבניין מחובר יחד, כך שאם תקרוס דירה אחת, כל שאר הדירות בבניין יקרסו כתוצאה מכך.

6.התובעים הוסיפו וטענו, כי לא עלה בידי הנתבעת לסתור את עובדת היותו של הבניין בסכנה במועד כריתת ההסכם, וכי גם מחוות דעתו של מר עלי דבורי מטעם הנתבעת עולה, כי ישנה בעיה של התפוררות הבטון וקריסת חלקי הבטון מעמודי היסוד. לטענתם, חוות דעת זו מאשרת בפה מלא שנכון למועד החתימה על הסכם המכר, היו יסודות המבנה במצב קריסה והתפוררות. לשיטתם, אין נפקא מינה אם עבודות השיפוץ אשר בוצעו בחודש מרץ 2017 חיזקו את הבניין והפחיתו את הסיכון אם לאו, שכן המועד הקובע לצורך ההכרעה בתביעה הינו מועד כריתת ההסכם, בו הבניין היה במצב מסוכן והנתבעת בחרה להעלים עובדה זו מידיעתם. לטענת התובעים, הנתבעת ידעה על מצב הדירה עוד לפני כריתת ההסכם, ועובדה זו נלמדת מהעובדה שהיא בעצמה השיגה את מספר הטלפון של המהנדס עלא-אלדין עבור שכנתה, גב' סילברמן, על מנת שיבדוק את מצב הבניין. עוד נטען, כי בהתאם לתצהירה של גב' סילברמן, כל דיירי הבניין ידעו על מצבו של הבניין ועסקו בכך ואף היו לה שיחות עם הנתבעת על ממצאי חוות הדעת במטרה לבדוק יחד איך ניתן לפעול. השיחות בדבר תיקוני הפגמים בבניין בעקבות חוות דעתו של המהנדס עלא-אלדין נערכו לפני מועד כריתת ההסכם, ויש לראות בכך הוכחה כי הנתבעת ידעה על מצבו של הבניין כחודש טרם כריתת ההסכם אך בחרה להעלים ביודעין עובדה זו מידיעת התובעים. התובעים טענו עוד, כי עבודות השיפוץ אשר בוצעו במרץ 2017 (לאחר כריתת הסכם המכר ומסירת החזקה לתובעים), מומנו על ידי הנתבעת ושלושת הדיירים האחרים בבניין. לטענתם, עובדה זו מעלה מספר תמיהות באשר לגרסתה של הנתבעת ובאשר לתום לבה, שכן לא ברור מדוע שילמה מכיסה סכום של 15,000 ₪ לשיפוץ שנעשה לאחר שמכרה את הדירה לתובעים. עובדה זו, כך טענו, מחזקת את המסקנה כי הנתבעת ידעה על הפגמים בבניין ובדירה עוד טרם חתימת ההסכם והיא בחרה במודע להסתיר עובדה זו מהם.